Loading...
HomeMy WebLinkAbout003 Narrative and Response to Conditions of Approval  Final Plat Application  Blackwood Groves Subdivision  Phases 1 and 9              #22058 – Final Plat Application, Blackwood Groves Subdivision Phases 1 and 9  February 2022  Page 2 of 19    Table of Contents  NARRATIVE  Section I. – Project Team  Section II – Introduction  Section III – Improvements Agreement  Section IV – Parkland and Open Space  Section V – Schedule  Section VI – Response to Conditions of Approval  I. PROJECT TEAM    OWNER & Blackwood Land Fund, LLC   APPLICANT 140 Village Crossing Way, Unit 3B  Bozeman, MT 59715  p: 406.539.6015    PLANNER Intrinsik Architecture, Inc.  111 N. Tracy Avenue,  Bozeman, MT 59715   p: 406.582.8988    ARCHITECT KTGY Architecture and Planning  1390 Lawrence Street, Suite 100  Denver, CO 80204  p: 303.623.5186    ENGINEER C&H Engineering and Surveying, Inc.  1091 Stoneridge Drive,  Bozeman, MT 59718  p: 406.587.1115                        #22058 – Final Plat Application, Blackwood Groves Subdivision Phases 1 and 9  February 2022  Page 3 of 19    II. INTRODUCTION    The final plat application for Blackwood Groves Subdivision, Phases 1 and 9, includes 68 single‐ household residential lots, 6 multi‐household lots (subject to future site plan review), 6 park lots, 5  common open space lots, and 5 restricted development lots. These phases are located in the  southwest 1/4 of Section 24, Township 2 South, Range 5 East, City of Bozeman.           III. IMPROVEMENTS AGREEMENT    Infrastructure improvements, including all utilities, curb, gutter and pavement, have been installed in  the northeast portion of Phase 1 (highlighted in green above), the remaining subdivision  improvements are under constructed and covered by the Improvements Agreement included with this  application. Concurrent construction is anticipated for Blocks 10 and 11 (highlighted in blue) in  accordance with Bozeman Municipal Code 38.270.030.D as these blocks are subject to site plan review  and perimeter streets have been completed to the gravel road section and the perimeter water main  and hydrants have been installed. The single‐household lots where street improvements have not  been completed (highlighted in red) will be deed restricted until the applicable improvements have  been completed. The multi‐household lots in Phase 9 where street improvements have not been  completed (highlighted in magenta) will be deed restricted until concurrent construction is granted  through the site plan review process.           #22058 – Final Plat Application, Blackwood Groves Subdivision Phases 1 and 9  February 2022  Page 4 of 19    IV. PARKLAND AND OPEN SPACE    The parkland tracking table is included on the Conditions Approval Sheet of the final plat. The parkland  and open space plans are included in Section 7 of this application. Parkland and open space  improvements will be installed during the summer and fall of 2022. These improvements are  guaranteed as outlined in the Improvements Agreement application (Section 5). This application  provides dedicated parkland for Phases 1 and 9 (to be improved this in 2022) and provides easements  for all future parkland in Phases 2 – 8 of the Subdivision. These parkland easements for future phases  will be improved to parkland standards as the future phases go into construction.    V. SCHEDULE    Installation of subdivision improvements commenced in August 2021 and continue to this date. The  Phase 1 and 9 streets are anticipated to be paved in May 2022 and the completion of all infrastructure  improvements is anticipated in the early summer of 2022. Parkland and open space improvements are  scheduled to begin in May/June 2022 with all improvements anticipated to be completed during the  2022 construction season.      VI. RESPONSE TO PRELIMINARY PLAT CONDITIONS OF APPROVAL    The preliminary plat application for the Blackwood Groves Subdivision was approved by the City  Commission on June 8, 2021. Responses to the Conditions of Subdivision Approval and the Code  Requirements Requiring Plat Corrections are provided in bulleted italics:     Conditions of Approval:    1. BMC 38.220.070. The applicant shall submit with the application for Final Plat review and  approval, a written narrative stating how each of the conditions of preliminary plat approval  and noted code provisions have been satisfactorily addressed. This narrative shall be in  sufficient detail to direct the reviewer to the appropriate plat, plan, sheet, note, covenant, etc.  in the submittal.   This narrative responds to all conditions of preliminary plat approval and noted code  provisions.   2. BMC 38.220.070.A.7. Simultaneously with filing of the final plat, in conjunction with required  or offered dedications, the subdivider (or owner of the property being subdivided if the owner  is not the subdivider) shall transfer ownership to the property owners’ association        of any open  space proposed to be conveyed to the property owners’ association and all its right, title, and  interest in any improvements made to such parkland or open space. For the transfer of real  property, the subdivider or owner of the property shall submit with the application for final  plat a warranty deed or other instrument acceptable to the City Attorney transferring fee  simple ownership to the property owners association and associated realty transfer  certificate. The subdivider or owner of the property must record the deed or instrument at the  #22058 – Final Plat Application, Blackwood Groves Subdivision Phases 1 and 9  February 2022  Page 5 of 19    time of recording of the final plat. For personal property installed upon open space owned by  the property owners association, the subdivider shall provide an instrument acceptable to the  City Attorney transferring all its rights, title and interest in such improvements including all  applicable warranties to such improvements.   The warranty deeds transferring title for Parks to the City of Bozeman and Open Space  to the owner’s association are included in Section 10 of this application. Signed original  copies are held by the applicant and will be delivered to the City once approved.   3. BMC 38.240.150.A.3. Deeds and Realty transfer certificates must be provided for transfer of  any platted tract to the City or other entity in association with filing of the final plat.   The warranty deeds transferring title for Parks to the City of Bozeman and Open Space  to the owner’s association are included in Section 10 of this application. Signed original  copies are held by the applicant and will be delivered to the City once approved. The  realty transfer certificates will be provided at the time of filing of the final plat.   4. BMC 38.410.060.A. The final plat must provide all necessary utility easements and they  must be described, dimensioned and shown on each subdivision block of the final plat in  their true and correct location.   All necessary utility easements are described, dimensioned, and dedicated on the  final plat sheets included in the “Plans” folder of this application.  5. BMC 38.240.410. The certificate of dedication on the final plat shall include the specific names  of the streets dedicated to the public for which the City accepts responsibility.   The certificate of dedication on sheet 1 of the final plat includes the specific names of  the streets dedicated to the public for which the City accepts responsibility.   6. In order to disclose to future purchasers their obligations regarding open space established in  the municipal code the following language shall be included on the Conditions of Approval  Sheet of the final plat:  “As established by 38.220.320.A, 38.340.150.A.3.d, and other applicable elements of the  municipal code, ownership of all common open space areas and trails, and responsibility of  maintenance thereof and for city assessments levied on the common open space lands  shall be that of the property owners’ association. Maintenance responsibility shall include, in  addition to the common open space and trails, all vegetative ground cover, and irrigation  systems in the public right‐of‐way boulevard strips along all external perimeter  development streets and as adjacent to public parks or other common open space areas.  All areas within the subdivision that are designated herein as common open space  including trails are for the use and enjoyment by residents of the development and the  general public. The property owners’ association shall be responsible for levying annual  assessments to provide for the maintenance, repair, and upkeep of all common open space  areas and trails. At the same time of recording the final plat of the subdivision the  subdivider shall transfer ownership of all common open space areas within each phase to  the property owners’ association created by the subdivider to maintain all common open  #22058 – Final Plat Application, Blackwood Groves Subdivision Phases 1 and 9  February 2022  Page 6 of 19    space areas within Blackwood Groves subdivision. The City may release the Blackwood  Groves Property Owners’ Association from the obligation to maintain parks dedicated to  the City at the City’s discretion.”     This language is included on the Conditions of Approval sheet (sheet 5 of the final plat).   7. BMC 38.220.020.A. The applicant must contact the Gallatin County Conservation District,  Montana Department of Environmental Quality, and U.S. Army Corps of Engineers  regarding the proposed project and any required permits (i.e., 310, 404, Turbidity  exemption, etc.) must be obtained by the applicant.   The applicant has contacted and secured any required permits from the Gallatin County  Conservation District, Montana DEQ, and the US Army Corps of Engineers.   8. BMC 38.240.530. A well, including equipment and associated permitting, used for  public irrigation must be transferred to the City or POA as applicable. A certificate of   water related improvements is required per Section 38.240.530. Any financially  guaranteed water related improvements agreements must include a warranty of  workmanship.   The certificate of water related improvements is included on the certificates sheet of  the final plat (sheet 1). Installation of irrigation wells is included in the  improvements agreement application (Section 5).   9. BMC 38.240.150.A. All Irrigation wells located within the exterior boundaries of the  development shall include Montana DNRC certificates which shall be provided to the  City with the final plat submittal. Ownership of any well and associated water right  within common open space owned by the property owner’s association shall be  transferred to the property owner’s association in conjunction with the final plat. All  wells shall include a meter or other device to determine consumption.   The Montana DNRC approval is included in Section 14 of this application. Well  Completion certificates will be in the Blackwood Groves Association name upon  completion of the wells. The wells will include any metering device as required by  Montana DNRC.   10. The applicant must add a note to the conditions of approval sheet of the plat that all  stormwater infrastructure located outside of the public right‐of‐way must be maintained  by the property owners’ association (POA).   This note is included as #1 in the general notes section on the Conditions of Approval  sheet of the final plat (sheet 5).   11. The applicant must include a note on the conditions of approval sheet of the final plat  that states that maintenance of all stormwater facilities, including stormwater facilities  within the park parcels, is the responsibility of the property owners’ association (POA).   This note is included as #10 in the general notes section on the Conditions of Approval  #22058 – Final Plat Application, Blackwood Groves Subdivision Phases 1 and 9  February 2022  Page 7 of 19    sheet of the final plat (sheet 5).   12. With final covenants, provide a one page exhibit of lots 1‐6 of block 28 as identified  on the preliminary plat, page 7 identified by legal description that includes setback  requirements, watercourse setback zones, building area, and landscape/watercourse  setback planting requirements.   Lots 1‐6, Block 28 are not included in the current final plat filing (Phases 1 and 9)  – this setback will be outlined on the Phase 8 final plat for Blackwood Groves. The  watercourse protective language is included in Section 17, Article X in the CC&Rs.   13. BMC 38.410.100. No accessory structures, patios, or recreational equipment (i.e.  swingset, trampoline. etc.) can be located within the watercourse setback. This language  should be included in the Final Design Manual and Covenants.   This language is included in Section 17, Article X in the CC&Rs.  14. BMC 38.410.060. No landscaping (such as trees or bushes) beyond groundcovers or  fencing can be installed within an access or utility easement granted to the City of  Bozeman without written consent of the City of Bozeman. With final covenants, include  a  statement that says that no landscaping (such as trees or bushes) or fencing can be  installed within the utility or access easement.   This note is included in the second paragraph of Section 1, Article VIII of the CC&Rs.  15. BMC 38.220.070 ‐ The final plat must contain the following notation on the Conditions of  Approval sheet prior to Final Plat Approval:  a. BMC 38.220.320.A. The responsibility of maintenance for the stormwater  facilities including those in public parks, stormwater open space lots,  pedestrian open space lots and street frontage landscaping for the perimeter  streets must be that of the property owners’ association. Maintenance  responsibility must include, all vegetative ground cover, boulevard trees and  irrigation systems in the public right‐of‐way boulevard strips along all  external perimeter development streets. The property owners’ association  must be responsible for levying annual assessments to provide for the  maintenance, repair, and upkeep of all perimeter street frontage landscaping  and stormwater facilities and all open space landscaping.   This note is included in #1 of the general notes on the Conditions of Approval sheet of  the final plat (sheet 5).  b. BMC 38.410.060.C. All stormwater facilities not on property dedicated to the  City of Bozeman require public utility easement for storm water facility  maintenance. Due to known high groundwater conditions in the area no  basements will be permitted with future development of the site.  #22058 – Final Plat Application, Blackwood Groves Subdivision Phases 1 and 9  February 2022  Page 8 of 19     This note is included in #1 and #2 of the general notes on the Conditions of Approval  sheet of the final plat (sheet 5).  c. No crawl spaces will be permitted with future development of the site, unless a  professional engineer registered in the State of Montana certifies that the  lowest point of any proposed structure is located above the seasonal high  groundwater level and provide supporting groundwater data prior to the  release of building permit. In addition, sump pumps are not allowed to be  connected to the sanitary sewer system. Sump pumps are also not allowed to  be connected to the drainage system unless capacity is designed into the  drainage system to accept the pumped water. Water from sump pumps may  not be discharged onto streets, such as into the curb and gutters where they  may create a safety hazard for pedestrians and vehicles.   This note is included in #2 of the general notes on the Conditions of Approval sheet of  the final plat (sheet 5).  d. A median is the portion of the roadway separating opposing directions of the  roadway, or local lanes from through travel lanes. All medians within the  subdivision are to be maintained by the property owners association. A  separate City approved maintenance agreement must be recorded with the  Clerk and County recorder and incorporated into the subdivisions Covenants,  Conditions & Restrictions.   This note is included in #4 of the general notes on the Conditions of Approval sheet of  the final plat (sheet 5).  e. The back‐in angled parking is to be maintained by the property owners  association which includes snow removal, pavement maintenance, and all  other maintenance functions of the back‐in angled parking spaces.   This note is included in #5 of the general notes on the Conditions of Approval sheet of  the final plat (sheet 5).  f. Although an easement or parkland dedication is required at the time of final plat,  the Parks and Recreation Department does not assume maintenance responsibility  for parkland and improvements until after Final Plat and until the park meets  requirements of 38.420.080 and the approved park master plan, all conditions of  approval for the subdivision or park master plan are completed, and written  acknowledgement of final acceptance has been provided by the City.   This note is included in #11 of the general notes on the Conditions of Approval sheet  of the final plat (sheet 5).  g. Every owner of land fronting or abutting on a paved sidewalk or other path within a  park and connected to said sidewalk or path via a pedestrian pathway shall remove  #22058 – Final Plat Application, Blackwood Groves Subdivision Phases 1 and 9  February 2022  Page 9 of 19    and clear away, or cause to be removed and cleared away, any snow and ice from  that portion of the sidewalk in front of or abutting the building or lot of land within  24 hours. However, in the event the superintendent of parks determines the snow  and ice on a sidewalk cannot be reasonably removed, the superintendent may  require the use of sand or other suitable substance to make pedestrian travel  reasonably safe. In that event, however, the sidewalk will be thoroughly cleaned as  soon as the weather permits.   This note is included in #12 of the general notes on the Conditions of Approval sheet  of the final plat (sheet 5).  16. The applicant must file the City approved maintenance agreement with the County Clerk and  Recorder, have a note added to the Conditions of Approval Sheet that identifies the  maintenance requirements and responsibilities of the back‐in angled parking spaces, and  include the agreement in the subdivisions Covenants, Conditions & Restrictions prior to Final  Plat Approval.   Angled parking is not included within the current plat filing (Phases 1 and 9). This  maintenance agreement will be provided with the Phase 2,3, and 6 final plat  application.  17. A 1 foot no access strip shall be placed along all lots fronting on South 19th Street.   The 1‐ft no access strip along South 19th is included on the plat.   18. A 1 foot no access strip shall be placed along all lots fronting on South 11th Street.   The 1‐ft no access strip along South 11th is included on the plat.   19. A 1 foot no access strip shall be placed along all lots fronting on Blackwood Road.   The current plat filing (Phases 1 and 9) does not include any Blackwood Road frontage.  This no‐access strip will be provided with the Phase 2, 3, 4, 5, 6, 7, and 8 final plat  applications for Blackwood Groves.   20. BMC 38.410.130.C. If water rights or cash‐in‐lieu of water rights, have not been  provided with Final Plat, then water rights or cash‐in‐lieu must be provided with any  future site plan development or applicable development application.   Cash‐in‐lieu of water rights (CILWR) calculations are included in section 12 of this  application. CILWR will be paid for all single‐household lots once approval is  received on these calculations. CILWR for all multi‐household lots subject to future  City review (Blocks 1, 10, 11, and 13) will be provided during the site plan review  process as noted in #13 of the general notes on the Conditions of Approval sheet of  the plat.   21. BMC 38.410.060.B. The applicant is advised where lots have a store front block frontage  designation the applicant must demonstrate alternative means to supply dry utilities and  #22058 – Final Plat Application, Blackwood Groves Subdivision Phases 1 and 9  February 2022  Page 10 of 19    easements through and within such lots prior to Final Plat Approval.   This item is noted – Phases 1 and 9 do not contain any storefront block frontage.  The applicant is coordinating with private utility providers and will demonstrate  alternative means to provide private utilities to storefront block frontages during  applicable future final plat applications.   22. BMC 38.410.060.D. A ditch maintenance agreement with the Middle Creek Ditch Company  (MCDC) must be provided prior to Final Plat Approval of the first phase of the development. The  agreement must describe the necessary easement width for maintenance of the ditch. The  applicant is advised that if the MCDC and the applicant cannot agree an easement width, a 10  foot wide standard ditch maintenance easement would be required. The applicant is advised  that if an agreement cannot be reached with MCDC the configuration and layout of the  proposed subdivision could change and can proceed at their own risk.   The ditch maintenance agreement is provided in Section 13 of this final plat application.  Signed original copies are held by the applicant and will be delivered to the City once  approved.  23. The project falls in the “Meadow Creek signal, water, and sewer Payback” area. The  applicant must pay the payback fees prior Final Plat Approval.   The applicant is coordinating with City Engineering and will pay all payback  items prior to final plat filing.   24. A road connection to South 19th Avenue must occur with the first phase of the development  prior to Final Plat Approval.   This plat filing includes a connection to South 19th Avenue. Victoria Street connects to  19th Avenue.   25. BMC 38.400.010 ‐ South 11th and Blackwood Road must be constructed to a collector standard  according to the City’s Transportation Master Plan (TMP). Left turn lanes must be provided for  all intersections deemed necessary by City Engineering in Blackwood Road and  South 11th  Avenue prior to Final Plat Approval. The turn lane must be included within the infrastructure  submittal plan set.   South 11th Avenue was constructed to a collector standard meeting the City’s TMP per  the City‐approved Phase 1 infrastructure plans. This plat filing (Phases 1 and 9) does  not include any sections of Blackwood Road.   26. A maintenance access easement from the City is required for developer/POA access to  stormwater features within park lots prior to Final Plat approval. Prepare easement documents  that include the area of access for stormwater feature maintenance.   Maintenance access easements for all stormwater features are described and dedicated  on the final plat. In addition, all parks will be deeded to the City of Bozeman with the  filing of the final plat.  #22058 – Final Plat Application, Blackwood Groves Subdivision Phases 1 and 9  February 2022  Page 11 of 19    27. Easements for trails within open space parcels must include agreement to utilize city‐wide  wayfinding and allow parks staff to install and/or repair wayfinding.   As dedicated on the final plat, all open space parcels include public access and utility  easements.   28. Covenants must clarify whether snow and ice removal from park sidewalks is the responsibility of  the POA or adjacent property owner.   The POA is responsible for snow and ice removal from park sidewalks per Section 6,  Article II of the CC&Rs.  29. A preconstruction meeting with the Park Division is required prior to any site work. Applicants  must provide final park plans with all improvements proposed along with preconstruction  meeting request at least 30 days prior to planned commencement of parkland construction.   A preconstruction meeting with the Parks Division will be held prior to any work on  parkland. Parkland and Open Space plans have been provided to the Parks Division.    Code Requirements Requiring Plat Corrections:    1. The final plat must conform to all requirements of the Bozeman Municipal Code and the Uniform  Standards for Subdivision Plats (Uniform Standards for Certificates of Survey and Subdivision  Plats (24.183.1104 ARM) and shall be accompanied by all required documents, including  certification from the City Engineer that as‐built drawings for public improvements were  received, a platting certificate, and all required and corrected certificates. The Final Plat  application shall include three (3) signed reproducible copies on a 3 mil or heavier stable base  polyester film (or equivalent). The Gallatin County Clerk & Recorder’s office has elected to  continue the existing medium requirements of 2 mylars with a 1½” binding margin on one side  for both plats and COS’s. The Clerk and Recorder will file the new Conditions of Approval sheet as  the last same sized mylar sheet in the plat set.     Mylar copies of the final plat will be provided once the submitted drafts are approved by  the City.    2. BMC 38.100.080.A. The applicant is advised that unmet code provisions, or code provisions that  are not specifically listed as conditions of approval, does not, in any way, create a waiver or other  relaxation of the lawful requirements of the Bozeman Municipal Code or state law.     This item is noted.    3. BMC 38.220.300 and 310. The Property Owners’ Association (POA) documents must be finalized  and recorded with the final plat. The POA documents must include the requirements of Section  38.220.300 and 320.     The POA documents are included in Section 9 of this application. The Articles of  Incorporation have been filed.   #22058 – Final Plat Application, Blackwood Groves Subdivision Phases 1 and 9  February 2022  Page 12 of 19    4. BMC 38.270.030. The applicant must submit plans and specifications for water and sewer main  extensions, streets, and storm water improvements, prepared and signed by a professional  engineer (PE) registered in the State of Montana, which must be provided to and approved by  the City Engineer. Water and sewer plans must also be approved by the Montana Department of  Environmental Quality. The applicant must also provide professional engineering services for  construction inspection, post‐construction certification, and preparation of mylar record  drawings. Construction shall not be initiated on the public infrastructure improvements until the  plans and specifications have been approved and a preconstruction conference has been  conducted. Building permits will not be issued prior to City acceptance of the site infrastructure  improvements unless all provisions set forth in Section 38.270.030.C of the Bozeman Municipal  Code are met to allow for concurrent construction.     Plans and specifications have been submitted and approved by the City of Bozeman and  the Montana DEQ. The preconstruction conference was conducted prior to construction.     5. BMC 38.400.090. Street easements must be provided for all streets identified in the underling  Master Site Plan must be provided prior to each subsequent phase final plat approval to ensure  access is provided to all lots. The easements must be reviewed and approved by the City. The  easement must be provided using the City’s standard language for a public street and utility  easement. 10 foot utility easements must be provided along all street frontage unless all  effected utility companies (provided service to the development) provided written  documentation that the easements are not required prior to final plat approval.     The streets and utility easements are dedicated on the final plat.     6. BMC 38.240.150.A.3.d Transfer of ownership of public land, off‐site land, private land, personal  property, improvements and water rights; documents required.    a. (1) For the transfer of real property in satisfaction of required or offered dedications to  the city, and required or offered donations or grants to the property owners' association  (POA), the subdivider or owner of the property must submit with the application for final  plat a warranty deed or other instrument acceptable to the city attorney transferring fee  simple ownership to the city or the POA.  b. (2) For the transfer of personal property installed upon dedicated parkland or city‐  owned open space, or POA‐owned parkland or open space, the subdivider must provide  the city an instrument acceptable to the city attorney transferring all its rights, title and  interest in such improvements including all applicable warranties to such improvements  to the city or the POA.  c. (3) The subdivider or owner of the property must record the deed or instrument  transferring ownership or interests at the time of recording of the final plat with the  original of such deed or instrument returned to the city or POA as applicable.  d. (4) For the transfer of ownership interest in water, the subdivider or owner of the  property must submit with the application for final plat a deed or other instrument  acceptable to the city attorney transferring ownership to the city or POA, along with all  required state department of natural resources and conservation documentation,  certification and authorization.  #22058 – Final Plat Application, Blackwood Groves Subdivision Phases 1 and 9  February 2022  Page 13 of 19     Warranty deeds transferring title for Parks to the City of Bozeman and Open Space to the  owner’s association are included in Section 10 of this application. Signed original copies  are held by the applicant and will be delivered to the City once approved. These deeds will  be filed with the filing of the final plat. No transfer of ownership interest in water rights is  included with this application.     7. BMC 38.270.030, Completion of Improvements. If it is the developer’s intent to file the plat prior  to the completion of all required improvements, an Improvements Agreement shall be entered  into with the City of Bozeman guaranteeing the completion of all improvements in accordance  with the preliminary plat submittal information and conditions of approval. If the final plat is  filed prior to the installation of all improvements, the developer shall supply the City of Bozeman  with an acceptable method of security equal to 150 percent of the cost of the remaining  improvements.     The Improvements Agreement application is included in Section 5 of this submittal. The  applicant will provide the acceptable method of security equal to 150 percent of the cost  of the remaining improvements once that value is approved by the City.      8. BMC 38.240.450 requires a certificate of completion of improvements. The certificate must  specifically list all installed improvements and financially guaranteed improvements.     The certificate of completion of improvements is included on sheet 1 of the final plat.     9. BMC 38.240.520 requires a certificate of completion of non‐public improvements. Certificate  must specifically list all installed improvements and financially guaranteed improvements.     The certificate of completion of non‐public improvements is included on sheet 1 of the  final plat.     10. BMC 38.240.510. Separate the Conditions of Approval Notifications and Certifications Certificate  from the non‐public improvements certificate and match the language in this section.     The Conditions of Approval and Certificate of Non‐Public Improvements are separated.  The COA sheet is the last sheet of the plat map set (sheet 5).     11. BMC 38.240.530 when irrigation of public facilities are to be installed prior to final plat approval,  the final plat of subdivision must contain a certificate of completion of water‐ related  improvements. The certificate must list all completed and accepted improvements, including but  not limited to all irrigation system record drawings. The subdivision proposes irrigation of public  street frontage and city parkland. This certificate must be provided on the final plat.     The certificate of completion of water‐related improvements is included on sheet 1 of the  final plat.    #22058 – Final Plat Application, Blackwood Groves Subdivision Phases 1 and 9  February 2022  Page 14 of 19    12. BMC 38.220.020 & 38.610.050 ‐ Approved stream and wetland permits shall be provided prior to  public infrastructure approval for public infrastructure impacts to jurisdictional wetland and  streams. Permits shall be provided prior to Final Plat Approval.     Approved stream and wetland permits have been acquired and provided prior to  infrastructure install.     13. BMC 38.410.070 – The 2015 Water Facility Plan requires the extension of a new 12 inch water  main (CIP Number: FP_1347) to the southwest corner of the subject property along S19th Ave.  The identified 12 inch main must extended through subject property and connect to the existing  16 inch water main in Blackwood Road prior to Final Plat Approval. The main may follow the  proposed water main alignment along Street E and Avenue A and must be included within the  infrastructure submittal plan set.     This item is noted. The 12” water main will be installed with Phases 2 and 4 of the  development.     14. BMC 38.410.040. Provide design sections for mid‐block pedestrian crossings through park 14,  open space D, park 5, park 3, and open space B with the final plat. These crossings require 1 tree  for every 50 feet per 38.550.050.D.     The parkland and open space plans are included in Section 7 of this application. A  minimum of 1 tree per every 50 feet is satisfied.     15. BMC 38.410.130 ‐ Compliance with BMC 38.410.130 shall be met prior to Final Plat approval. The  applicant must contact Griffin Nielsen with the City of Bozeman Engineering Department for any  cash in lieu of water rights determination.     The CILWR calculations are included in Section 12 of this application. Payment will be  made once these values are approved by the City.     16. BMC 38.600.180. A No‐Rise analysis and floodway encroachment analysis must be provided for  Blackwood Road and Cambridge Drive to ensure protection of life and property from flood  impacts prior to final plat.     The no‐rise certification and analysis was provided with the preliminary plat application  for Blackwood Groves.     17. BMC 38.410.100. With the final plat, a watercourse planting plan must be prepared that  identifies the maintenance of the watercourse setback landscaping. The landscaping identified in  the watercourse planting plan must be installed or financially guaranteed prior to final plat  approval.     The parkland and open space plans are included in Section 7 of this application. The  applicant is coordinating with Brian Heaston for any additional required paperwork.    #22058 – Final Plat Application, Blackwood Groves Subdivision Phases 1 and 9  February 2022  Page 15 of 19    18. BMC 38.220.020, The developer must provide the community development department with a  copy of all required streambed, streambank or wetlands permits, or written notification from the  appropriate agency that a permit is not required, prior to the commencement of any work on the  site and/or final plat approval, whichever is sooner.     All watercourse setback permits were acquired prior to commencement of any work.     19. BMC 38.240.050, Disposition of Water Rights. Water rights, or cash‐in‐lieu thereof, as calculated  by the Director of Public Works, is due with the filing of each subdivision final plat.     The CILWR calculations are included in Section 12 of this application. Payment will be  made once these values are approved by the City.     20. BMC 38.240.420, Mortgagee. If there are liens or mortgages against the property, the  appropriate Mortgagee certificate must be included.     The Mortgagee certificate is included on sheet 1 of the final plat.    21. BMC 38.410.060. A 10‐foot utility easement located within the front yard setbacks along Blocks  8, 20 and 22 will need to be shown on the final plat. An 8‐foot sidewalk will need to be designed  within the access easement along blocks 8, 20, and 22 to meet ASHTO standards.     This utility easement is included along Block 8 – an 8‐foot sidewalk meeting all applicable  standards is included adjacent to this easement.     22. BMC 38.410.060. Remove the pond on block 22 from the access easement with the final plat.     Block 22 is not included with this plat filing (Phases 1 and 9). The pond will be removed  from this access easement with the applicable future phase.     23. BMC 38.410.060. With the final plat, include a 10 foot utility easement along the north side of  block 8 adjacent to the proposed sidewalk.     A 10‐ft utility easement is included along the north side of Block 8.     24. BMC 38.270.030.B.3. Completion of Improvements, Lighting. Subdivision lighting must be  installed or financially guaranteed prior to final plat approval. If an SILD is utilized for the lighting  the Subdivision lighting SILD information shall be submitted to the Clerk of Commission after  Preliminary Plat approval in hard copy and digital form.  The final plat application will not be  deemed complete until the resolution to create the SILD has been approved by the City  Commission.     Subdivision lighting is included in the Improvements Agreement application in Section 5  of this submittal. The applicant is coordinating with the City Finance Department on the  SILD application, a copy of the SILD application is included in Section 15 of this submittal.    #22058 – Final Plat Application, Blackwood Groves Subdivision Phases 1 and 9  February 2022  Page 16 of 19    25. BMC 38.410.120, If mail delivery will not be to each individual lot within the development, the  developer shall provide an off‐street area for mail delivery within the development in  cooperation with the USPS. It shall not be the responsibility of the City to maintain or plow any  mail delivery area constructed within a City right‐of‐way. If cluster boxes are use a dedicated  area to pull up and access the boxes must be provided.     Mail delivery has been coordinated with the USPS and will be placed in accessible cluster  box locations.     26. BMC 38.420.020.D. To ensure coordination when parks are being created by a multiphase  development, the entire parkland dedication must be accomplished at the time of the initial  phase of the development. If necessary, this may be accomplished through the grant of public  access easements during later phases.     The parkland for all future phases is dedicated as easements with this submittal. These  easements are included in Section 11 of this application and will be filed with the final  plat.     27. BMC 38.420.030.D. Where a cash (or improvement) donation has been accepted in‐lieu of land  dedication, the amount must be stated on the final plat.     The parkland tracking table is included on the conditions of approval sheet (sheet 5).     28. BMC 38.420.080.B. The park boundary bordering all private lots must be delineated at the  common private/public corner pins, with flat, flexible fiberglass posts, a minimum of six feet in  length with no less than two feet driven into the ground. Each post must be labeled with a  permanent glued on sign stating "Park Boundary" or "Property Boundary." Other forms of  boundary marking may be approved by the planning or other appropriate department.     Park boundary delineators, to be approved by City Parks, will be installed at all applicable  private lots. Park boundary pins are included in the parkland plans in Section 7 of this  application.    29. BMC 38.420.080.D. Stormwater detention/retention ponds. Stormwater retention or detention  ponds may be located within public parkland, but such areas do not count towards the parkland  dedication requirement. Any stormwater ponds located on parkland must be designed,  constructed and/or added to so as to be conducive to the normal use and maintenance of the  park. Stormwater retention or detention ponds must be maintained by the property owners'  association.     Stormwater ponds located within public parkland is not counted as qualified parkland. All  stormwater facilities will be maintained by the POA.     30. BMC 38.550.070. In accordance with the requirements of this section, installation by the  developer of vegetative ground cover, boulevard trees, and irrigation system in the public right‐ #22058 – Final Plat Application, Blackwood Groves Subdivision Phases 1 and 9  February 2022  Page 17 of 19    of‐way boulevard strips on perimeter streets and in and adjacent to City park lots and any open  space lots is required prior to final plat approval or must be financially guaranteed.     Boulevard landscaping for City Parks and Subdivision Open Space parcels is included in  the Improvements Agreement.     31. BMC 38.400.110.B.1, Transportation Pathways. Developers must install transportation pathways,  to provide adequate multimodal transportation facilities within the development, as part of the  required development improvements. Transportation pathways must be Americans with  Disabilities Act (ADA) accessible, and include the following types of facilities:    a. Sidewalks (also see division 38.510 for sidewalk standards, depending on the applicable  block frontage designation);  b. On‐street bike lanes and bike routes;  c. Boulevard trails; and  d. Class I trails;     This item is noted.    32. With the exception of trail corridors within required watercourse setbacks, corridors for Class I  trails must be dedicated to the city. The dedicated trail corridor must be at least 25 feet in width  to ensure adequate room for the construction, maintenance and use of the trail. Transportation  trail corridors cannot be used to satisfy parkland dedication requirements; and    a. Pathways that connect community or neighborhood commercial nodes by a reasonably  direct route; or  b. Pathways that connect major residential, employment, educational, or other service  nodes by a reasonably direct route.     This item is noted.     33. BMC 38.410.060, Utility easements shall be provided in accordance with the UDC. The required  10‐foot front yard easement is required for all lots unless written confirmation is submitted with  the preliminary plat from ALL utility companies providing service indicating that front yard  easements are not needed.     Standard utility easements are provided and dedicated on the plat.     34. BMC 38.410.080.D, Grading and Drainage. Proposed storm water facilities must be constructed  and contained on an individual lot as a common area(s) or parkland owned by the City and  maintained by the property owners’ association and noted accordingly in the protective  covenants.     All stormwater facilities are located on common open space or parkland parcels and will  be maintained by the property owners’ association as noted in #1 of the general notes on  the Conditions of Approval sheet and within the CC&Rs.  #22058 – Final Plat Application, Blackwood Groves Subdivision Phases 1 and 9  February 2022  Page 18 of 19    35. BMC 38.220.320, Covenants. Covenants, restrictions, and articles of incorporation for the  creation of a property owners’ association shall be submitted with the final plat application for  review and approval by the Department of Community Development and shall contain, but not  be limited to the following items: 1) the orientation and setbacks for corner lots, 2) all additional  setbacks required when lots are adjacent to pathway corridors and minor arterial roads, 3)  provisions for fences, 4) provisions for snow removal, maintenance and upkeep of all common  areas, public and private parks, trails, storm water runoff facilities, 5) guidelines that outline  architectural and landscape requirements for each individual lot and/or phase of the subdivision,  including placement of boulevard trees at a regular spacing for each residential lot, 6) provisions  that outline the renewal of an annual contract with a certified landscape nursery person for the  upkeep and maintenance of all parklands, common open space, trails, etc., 7) landscape details  for detention ponds, outlet structures, boulevard trees, parkland, irrigation, etc., 8) mitigation of  groundwater with established floor elevations, 9) noxious weed control, and 10) assessment of  existing and future Special Improvement Districts. These documents shall be submitted to the  city attorney and shall not be accepted by the City until approved as to legal form and effect. A  draft of these documents must be submitted for review and approval by the Community  Development Department at least 30 working days prior to submitting a final plat application.  These documents shall be executed and submitted with the initial final plat to be filed with the  Gallatin County Clerk and Recorder at the time of final plat recordation.     The Bylaws and CC&Rs are included in Section 9 of this application. Article II of the CC&Rs  includes all City of Bozeman required covenants.     36. BMC 38.410.080.H, Landscape Amenities. Stormwater retention/detention facilities in  landscaped areas shall be designed as landscape amenities. They shall be an organic feature with  a natural, curvilinear shape. The facilities shall have 75 percent of surface area covered with live  vegetation appropriate for the depth and design of the retention/detention facility, and be lined  with native grasses, indigenous plants, wet root tolerant plant types and groupings of boulders  to create a functional yet, natural site feature.     This item is noted and has been incorporated into the Subdivision design.     37. BMC 38.410.060 ‐ All easements must be provided using the City standard language and the  applicant must provide an owner executed original easement to the City prior to Final Plat  approval. The following easements have been identified in the application:    a. Sewer and Water pipeline access easement for the mains intended to service the  development.  b. Public access easement(s) for onsite trail/open space and midblock crossing for open  space D open space B  c. In preparing signature blocks on any upcoming documents, please make the following  changes: Jeff Mihelich, City Manager; Mike Maas, City Clerk; If a new member is  established, the easement documents must be updated.    #22058 – Final Plat Application, Blackwood Groves Subdivision Phases 1 and 9  February 2022  Page 19 of 19     All water and sewer easements and public access easements are dedicated on the final  plat in City standard language. Signed original copies will be provided to the City once the  submitted drafts are approved.    38. BMC 38.410.060.D.6. A notice must be recorded with a final plat approval stating that the  easements are subject to the requirements of Section 70‐17‐112, MCA restricting interference  with canal or ditch easements and that irrigation works are subject to Section 85‐7‐2211 and 85‐ 7‐2212, MCA regarding duties and liability. The notice must include language to assure the duties  are binding upon all successors in interest and remain in effect until such time that the  agricultural water user facility is abandoned in accordance with the requirements of Montana  Law or alternative requirements are agreed to in writing by all applicable parties. The easements  must be prepared as documents separate from a final plat but may be referenced on a final plat.     This notice will be recorded with the final plat. Ditch easements are included on the plat  and the Ditch Maintenance Agreement is included in Section  13 of this submittal.     39.   BMC 38.240.430. Where there will be a cash donation in‐lieu of parkland dedication, plats of  subdivision must show the following certificate.     There is no cash donation in‐lieu of parkland proposed with this application.