Loading...
HomeMy WebLinkAbout001_Project Narrative.pdf V2Site Plan Application The Cottages at Blackwood Groves Blocks 10 and 11, Phase 1  BLACKWOOD  GROVES Concept Site Plan – The Cottages March 2022 Page 2 of 10 Table of Contents NARRATIVE Section I. – Project Team Section II – Introduction Section III – Site Plan Section IV – Engineering Section V – Schedule Section VI – Response to Concept Comments I. PROJECT TEAM OWNER & Blackwood Land Fund, LLC  APPLICANT 140 Village Crossing Way, Unit 3B Bozeman, MT 59715 p: 406.539.6015 PLANNER Intrinsik Architecture, Inc. 111  N. Tracy Avenue, Bozeman, MT 59715 p: 406.582.8988 ARCHITECT KTGY Architecture and Planning 1390 Lawrence Street, Suite 100 Denver, CO 80204 p: 303.623.5186 ENGINEER C&H Engineering and Surveying, Inc. 1091 Stoneridge Drive, Bozeman, MT 59718 p: 406.587.1115 BLACKWOOD  GROVES Concept Site Plan – The Cottages March 2022 Page 3 of 10   Property Vicinity Map II. INTRODUCTION The Cottages at Blackwood Groves (the Property) is a proposed 65‐unit single‐household cottage rental project located on Lots 1  and 2  of Block 10 and Lots 1  and 2  of Block 11, Phase 1  of the Blackwood Groves Subdivision (preliminary plat application approved June 8, 2021). The 4.01‐acre project is on vacant land, zoned Residential Emphasis Mixed‐Use (REMU), and is wholly surrounded by REMU zoning. According to the Master Site Plan for Blackwood Groves, single‐household residential is planned north of the project, multi‐household residential to the east and south of the project, and mixed‐use to the west. A linear park runs east/west along the north boundary of the project which leads to Blackwood Groves’ signature parks located in the east half of the Subdivision. An additional linear park runs north/south in between Blocks 10 and 11 to link this project to the surrounding community and additional Subdivision amenities. The proposed cottages are proposed to be a mix of one‐, two‐, and three‐bedroom  units ranging from 691 –  1,240 square feet in floor area. This mix of housing types and sizes is intended to provide obtainable housing for a wide variety of income levels and demographics. III. SITE PLAN The proposed configuration centers around providing every cottage with park and common open space frontage. A 40‐ft wide green space “paseo” runs north‐south through the middle of both Blocks while cottages front on the linear parks along the north boundary and the east side of Block 10 and BLACKWOOD  GROVES Concept Site Plan – The Cottages March 2022 Page 4 of 10 smaller open space rectangles along the southern boundary. One‐bedroom  units are included above the garages within the interior drive aisles. Concurrent Construction: Concurrent construction is requested with this site plan application. The water, sanitary sewer, and storm  mains have been installed within all of the perimeter public streets of Blocks 10 and 11. These perimeter streets have been constructed to a gravel section that is passable for all vehicles. The public streets currently satisfy concurrent construction minimums as they have all utilities installed (including all surrounding fire hydrants) and are built to a drivable gravel section.  Curbing and paving of the perimeter streets will be completed once the asphalt plant reopens in the Spring of 2022. Concurrent construction will allow site and building construction to proceed without relying on reopening timing of the asphalt plant to allow for timely delivery of these residential units. Parking: Parking for this project is designed to be consistent with the cottage housing philosophy of “park and walk” to your home. Some cottages will contain attached garages with a driveway to provide a more convenient option within the project. Parking will be provided via on‐site garages (carriage structures with one‐bedroom  units located above the garage spaces), off‐street parking spaces adjacent to the carriage units, individual garage and driveway spaces attached to cottages, on‐street parking spaces, and 3 car‐share vehicles. The applicant proposes to eliminate 20 parking spaces by providing enhanced landscaping‐in‐lieu of parking in accordance with BMC 38.540.050.3.a (5 spaces per lot and there are 4  total lots). Each space eliminated requires 350 square feet of enhanced landscaping; therefore, a total of 7,000 square feet of enhanced landscaping is required. The total area of enhanced landscaping proposed is 12,514 square feet as highlighted in the following exhibits. These additions enhance the public streetscape realm with drought‐tolerant plantings while also providing additional neighborhood amenities (community gardens and play features). Block 10 Enhanced Landscaping BLACKWOOD  GROVES Concept Site Plan – The Cottages March 2022 Page 5 of 10 Block 11 Enhanced Landscaping We believe this development provides adequate parking as it delivers at least 1 off‐street space for each cottage while providing/maximizing on‐street parking consistent with the goals of the REMU zoning district. Overall, the development provides 1.92 qualifying parking spaces per cottage. Realistically, residents will likely park within the driveway vision triangle dimensions outlined in the BMC as is commonly observed across the City. These uncounted spaces offer another 31 total parking spaces for the development bringing the count to 2.31 parking spaces per cottage. Per the 2021 Bozeman Code Audit prepared by Clarion, the recommended parking requirement for single‐family residential units is 1 space per dwelling unit as “the correlation between bedrooms and car ownership is not very strong.” In addition, covered bicycle parking is provided adjacent to all garbage enclosures – the roof of the garbage enclosures extends over the bicycle parking spaces. Parking calculations are provided on the site plan cover sheet. On‐Site Residential Open Space: On‐site residential open space is provided by 6  common open spaces delineated on the site plan totaling 32,784 square feet of useable open space. In addition to the common open spaces, individual cottages will have the option for private open space with a small, fenced yard adjacent to the front porch/patio of each unit. Parkland: The Blackwood Groves Subdivision provided parkland dedication in excess of the maximum  12 dwelling units per acre for parkland dedication and/or cash‐in‐lieu of parkland dedication for Blocks 10 and 11. No additional parkland dedication or cash/improvements‐in‐lieu of parkland dedication is required for this proposal. IV. ENGINEERING Utilities: No new water main extensions will be required to service the buildings. Water services are proposed to run from  the new water mains within the surrounding public rights‐of‐way. All water service lengths will be under 150 feet from  the main to the building. Sanitary sewer service will be provided off a new sewer main through the center north/south paseo of each Block, and from  service connections from sanitary sewer mains within the public rights‐of‐way. Electric service will primarily be serviced from power mains within the perimeter utility easements. The cottages will likely be all‐electric so no gas BLACKWOOD  GROVES Concept Site Plan – The Cottages March 2022 Page 6 of 10 services will be required within the development. Proposed utility locations are included on the site plan. Stormwater: The Stormwater Master Plan for Blackwood Groves is designed to manage the runoff from  a majority of Blocks 10 and 11. Additional stormwater retention is provided by on‐site retention ponds to provide localized groundwater re‐charge, consistent with low impact stormwater design methods. The site is graded to drain to the surrounding street network where stormwater runoff will be conveyed to the Subdivision’s stormwater facilities. Fire Access: Fire hydrants will be located at all intersections surrounding Blocks 10 and 11. The interior drive aisles are all under 150 feet in length so turnarounds are not required. Solid Waste: Covered trash enclosures are provided at the end of each drive aisle. These enclosures will store multiple garbage and recycling totes that will be wheeled to the public street on pick‐up day by the on‐site maintenance employee.   Snow  Storage: The site contains ample open space for snow storage areas. The interior drive aisles will be plowed to storage areas at the end of the aisles. Individual sidewalks and driveways will be cleared to adjacent open space. Traffic Impact Study: The Traffic Impact Study for the Blackwood Groves Subdivision accounted for the 65 residential units proposed with this development. No V. SCHEDULE This project intends to begin construction as soon as site plan approval is received and intends to utilize the concurrent construction ordinance in order to secure building permits prior to the paving of the surrounding street network. Occupancy of the cottages will not be secured until the surrounding street network is completed. The construction phasing of each individual cottage is displayed on the Cover Sheet. Multiple cottages will be constructed concurrently and it is anticipated that construction of every cottage will commence in 2022. VI. RESPONSE TO CONCEPT COMMENTS Comments received from  Lynn Hyde on the concept site plan application (dated 8/19/2021) are in bold below – applicant responses are provided in bulleted italics. Cottage housing subdivisions – BMC 38.360.120 In summary, review  of your concept plan for the Cottages at Blackwood Groves, staff has determined the proposal does not meet the intent of the cottages provisions and the goals provided herein. In order to meet the cottage ordinance, the proposal will need to be reimagined consistent with the ordinance. Below  is a discussion and code BLACKWOOD  GROVES Concept Site Plan – The Cottages March 2022 Page 7 of 10 provisions that detail where the project does not meet the intent of the cottage zoning. The main topics discussed are: cluster, open space, and building design.  The concept application presented this cottage project as a rental site plan development that could potentially create individual parcels through the cottage housing ordinance should the overall design of the site not have to be overhauled to completely satisfy all of the requirements within the ordinance. It is clear from the concept review  that the site would have to be completely re‐designed to fully satisfy the cottage housing ordinance which would result in a measurable reduction in residential units that these lots could support. This application is for a  standard residential rental site plan that will not create individual parcels for the cottages; therefore, the cottage housing ordinance is no longer applicable to this development. Cottage Clusters: A cluster refers to a group of cottages oriented toward a common open area 38.360.120.E.1. In order to be considered a ‘cluster’ the cottages need to orient toward a common open area that is shared by all homes. The common open area is intended to serve as a central and functional area that fosters a sense of community (Goal 8). Future submittals, please show  how  you are meeting the cluster provision including the minimum/maximum  units per cluster and development stated below. We believe this requires some redesign.  This application is for a standard residential rental site plan that will not create individual parcels for the cottages; therefore, the cottage housing ordinance is no longer applicable to this development. Cottage Open Space: The open space is intended to be a community asset for the cottages that are clustered around it. It is intended to provide a sense of openness, visual relief, and community. . . Common open space must provide a centrally located, focal area for the cottage housing subdivision (38.360.120.H.1). Open space is delineated by a hierarchy, with the overall intent to connect the cottages to the common open space. The hierarchy starts with the private cottage, moving to the semi‐private space on the lot, then transitioning into the common open space with the landscaping and fence separating these two open spaces. In addition, the open space must be provided on the primary lot (both private and common), thus the public linear park does not satisfy these requirements. The cottages are intended to be oriented towards a common open space, an open space that is surrounded on at least two sides by cottages. The cottages are required to be oriented towards the common open space. Because of this, the linear park and the cottages whose driveways are adjacent to the open space are not allowed. The following code provisions were found inadequate.  This application is for a standard residential rental site plan that will not create individual parcels for the cottages; therefore, the cottage housing ordinance is no longer applicable to this development. Cottage Building Design & Parking As you noted in your narrative there are some areas where the proposed building design does not meet the cottage ordinance. While there is some room  for departures as noted below, the ordinance does not offer flexibility on others. The below  code provisions were found inadequate. BLACKWOOD  GROVES Concept Site Plan – The Cottages March 2022 Page 8 of 10  This application is for a standard residential rental site plan that will not create individual parcels for the cottages; therefore, the cottage housing ordinance is no longer applicable to this development. 1. BMC 38.520.040.C.2. Sites with residential units. Provide direct pedestrian access between all ground related unit entries and a public street or to a clearly marked pathway network or open space that has direct access to a public street. . . All units need a direct pedestrian access to the parking as well as the street and open space.  The proposed development provides direct pedestrian connections between all ground related unit entries and a public street, on‐site open spaces, and parking facilities.  2. BMC 38.540.020. Parking. Show  how  you are meeting the requirements contained herein. Site plan proposal needs to show  the actual dimensions for all parking stalls, both on‐street, off‐ street, and where contained within a garage. Note the dimensions requirements in 38.540.020. When parking is proposed within a garage a stall dimension of 20’x9’ is required (note an additional one foot is required on all exterior sides of the stall within the garage). In addition, the parking proposed in front of the linear parks are not allowed to count towards your parking requirements.  Parking dimensions are included on the civil site plan sheets (C2.0 and C2.1). Garage dimensions are included in the Building Floor Plans and Elevations package. The applicant worked with City staff  on counting parking spaces along linear parks – it was ultimately decided that these linear park spaces can count towards the development’s parking requirements. 3. BMC 38.550. Landscaping. Please provide a landscaping plan that contains the elements required in 38.220.100 and that addresses mandatory landscaping provisions in 38.550.050. If you are submitting a cottage project it will need to also conform  to landscaping requirements found within 38.360.120. 38.550.050.E.1 Street trees will be required and must include one large canopy tree for each 50 feet of total street frontage  The landscaping and irrigation plans are included in this application (L‐0, L‐1, L‐2, I‐0, I‐1, I‐2).  4. BMC 38.520.070.D. Utility meters, electrical conduit, and other service utility apparatus. Utility meters, electrical conduit, and other service utility apparatus must be located and screened and/or designed to minimize their visibility to the public. Please coordinate with applicable service providers to determine the best approach in meeting these standards. If such elements are mounted in a location visible from  the street, pedestrian pathway, or shared open space, they must be screened with vegetation and/or integrated into the building's architecture; this includes “mini‐split” elements. Please show  the location and method of screening for utility meter panels, transformers and other mechanical equipment on building elevations, site plan sheets and landscape plan sheets. Please label utility lines and easements within the ROW  and insure that boulevard trees and planters are not located in conflict with these utilities. No permanent structures are allowed within utility easements. BLACKWOOD  GROVES Concept Site Plan – The Cottages March 2022 Page 9 of 10  All utilities are included on the civil utility plan sheets (C3.0 and C3.1) and are included on the landscape plan sheets.  SOLID  WASTE:  The location of  the refuse enclosure is included on all site plan sheets. Details on the refuse enclosure are included on A0‐40. NORTHWESTERN ENERGY:  The applicant is working with Kory Graham on the electrical layout for this development. The cottages will be all‐electric – no gas is required.  ENGINEERING: Easements 1. BMC 38.410.060.C.1  ‐ Easements (Water and Sewer): The applicant must provide a thirty (30) foot public utility easement to accommodate both water and sewer. An additional ten feet of width is required for each additional main that occupies the easement.  The 30‐ft public utility easement is included on the civil utility plan sheet. The formal easement document will be provided once the location/layout is approved by City Engineering.  2. All necessary easement must be provided on City standard easement template. Drafts must be prepared for review  and approval by the city with site plan modification submittal. Signed hard copies of the easements must be submitted to the city prior to modification approval. The applicant may contact the engineering department to receive standard templates.  The applicant has all of  the City standard templates and will provide the signed easements once the location/layout is approved by City Engineering. Water and Wastewater 1.The applicant will need to coordinate with John Alston, COB Water/Sewer Superintended JAlston@BOZEMAN.NET regarding the multiple service lines as a water main line may be required. 2. The applicant must demonstrate that water and sewer services are within the allocated capacity for the subdivision.  The applicant has coordinated the utility layout with John Alston (COB Water/Sewer Superintendent), Lance Lehigh (interim City Engineer), and Keith Waring (TD&H Engineer  ‐ City’s plan review  consultant). The water/wastewater design reports for Blackwood Groves Subdivision included the proposed residential units in this development for that analysis. Adequate capacity and pressure exist for all of  the master‐planned Blackwood Groves Subdivision.  Stormwater 1. The applicant needs to provide a stormwater exhibit detailing how  blocks 10 and 11 satisfy overall Master site plan drainage. BLACKWOOD  GROVES Concept Site Plan – The Cottages March 2022 Page 10 of 10  The stormwater design report is included in the “documents” section of  this application. Transportation 1. BMC 38.540.020.M ‐ Snow  Storage: Snow  removal storage areas must be provided sufficient to store snow  accumulation on site. Such areas may not cause unsafeingress/egress to the parking areas, may not cause snow  to be deposited on public rights‐of‐way, may not include areas provided for required parking access and spaces, and may not be placed in such a manner as to damage landscaping.  Snow  storage locations are provided on the civil and landscape site plan sheets. These locations will not cause unsafe ingress/egress to parking areas, are not located on public rights‐of‐way or within parking access and spaces, and will not damage landscaping.  WATER CONSERVATION:  Please refer to the landscaping and irrigation plans for all applicable details. The owners will certainly look into utilizing the City’s rebate programs for sprinkler nozzles, irrigation controllers, and rain sensors for new  construction.