Loading...
HomeMy WebLinkAboutJoint Meeting with Community Affordable Housing Advisory Board re; Affordable Housing Needs Study Commission Memorandum REPORT TO: Honorable Mayor and City Commission FROM: Tracy Menuez, Community Affordable Housing Advisory Board (CAHAB) Staff Tim McHarg, Planning and Community Development Director SUBJECT: Joint Meeting with CAHAB: Affordable Housing Needs Assessment Presentation MEETING DATE: January 23, 2012 AGENDA ITEM TYPE: Policy Discussion RECOMMENDATION: Review the draft Housing Needs Study report attached to this memorandum. Provide feedback and direction for the next phase of the Needs Assessment process, the Affordable Housing Plan. RECOMMENDED MOTION: No motion is necessary. This is a policy discussion that requires no formal action by the City Commission. BACKGROUND: On July 18, 2011, the City Commission allocated funds from recycled Community Development Block Grant (CDBG) program income to update the City’s Affordable Housing Needs Assessment and develop a 5-year housing plan. After an RFP process, Werwath Associates was selected to complete the Assessment. The most recent housing needs assessment was completed in 2003. Since that time, significant changes have occurred both in the local real estate market and in the fiscal environment for federal, state and local governments. The goal of the updated Needs Assessment is to provide the citizens, local officials, affordable housing providers and other stakeholders with more current information resulting in policies focusing on the community’s greatest needs and measurable, well-defined outcomes. The needs assessment is being conducted in two phases: • Phase 1 consists of an affordable housing needs assessment, establishment of baseline available rental and ownership housing, analysis of gaps in housing programs and stock, and development of mechanisms to define price points for affordable rental and ownership housing. 138 • Phase 2 will be the development of a 5-year housing plan and implementation strategies. An updated affordable housing needs assessment and development of an affordable housing plan has a number of benefits for our community. The assessment and plan are necessary to request any State or Federal funding to support affordable housing, and the assessment can be used by developers of affordable housing to support their applications for funding. Establishing a baseline and affordability price points helps to measure the success of affordable housing policy. An affordable housing plan that outlines the community’s priorities provides certainty to developers and providers about requirements and incentives. Information received through Phases 1 and 2 of work will prove invaluable in the community decision-making process regarding affordable housing. Over the past several months, Werwath Associates has been working with Staff to gather data and conduct interviews to complete Phase 1 of the Assessment. Interviews have included CAHAB members, affordable housing providers, service providers, developers, builders, realtors, appraisers, lenders, and other community members. The results of this research and analysis are summarized in the attached draft Housing Needs Study report. The draft Housing Needs Study report will be presented to interested community members at a public meeting on January 20. The input received at the public meeting and through other public comment will be summarized and presented to the Commission and CAHAB as part of the policy discussion on January 23. Peter Werwath of Werwath Associates will make a brief presentation to set the stage for this policy discussion. Planning and HRDC Staff will also be present to answer any questions and to facilitate the policy discussion among the Commission and CAHAB. UNRESOLVED ISSUES: None at this time. ALTERNATIVES: The policy discussion will be sufficiently broad to consider a full range of alternatives relative to affordable housing issues and to provide direction on possible policy alternatives for further analysis and development in Phase 2 of the Affordable Housing Needs Assessment. FISCAL EFFECTS: The cost for Phases 1 and 2 of the Affordable Housing Needs Assessment is $30,000. The proposed funding source for the Affordable Housing Needs Assessment is recycled CDBG funds and has been budgeted accordingly. Attachments: Draft Housing Needs Study Report, dated January 13, 2012. Report compiled on: January 13, 2012 139                           DISCUSSION DRAFT    Housing Needs Study  For the City of Bozeman, Montana          Version of Jan. 15, 2012    By    Werwath Associates  140 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 1    TABLE OF CONTENTS  1. Executive Summary ............................................................................................................................. 2   2. Demographic Profile and Trends ........................................................................................................ 6  3. The Workforce, Economy and Overall Housing Demand ................................................................. 11  4. Housing Market Profile and Trends .................................................................................................. 15  5. Housing Development Costs ............................................................................................................. 27  6. Land Use and Building Regulations ................................................................................................... 28  7. Baseline of Affordable Housing Activities, Their Value and Effectiveness ........................................ 31  8. Affordable Housing Price Points and Gaps in Housing Stock ............................................................ 38  9. Indicated Programmatic and Regulatory Initiatives ......................................................................... 42  APPENDICES  A. List of Individuals Interviewed for Study   .................................................................................. 44   B. Detailed Table of Affordable Housing Program Outcomes  ....................................................... 45     141 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 2    1. Executive Summary    The Economy, Demographics and Housing Market  Bozeman experienced exceptionally rapid growth in employment, households and its housing stock  during the first decade of the 2000s, even considering a serious economic decline that began in 2007.  The number of Bozeman residents at work declined from 2007‐2010 but stabilized in 2011, although the  local unemployment rate, at 6.1%, is near its 10‐year peak.     Despite a decline in home prices and rents, the number of Bozeman households paying over 30% of  their incomes for housing increased substantially during the 2000s—placing 28% of homeowners and  49% of renters in this category. Cost burden data is the most reliable indicator of gaps between what  housing costs and what Bozeman households can afford. The numbers of homeless people and special  populations needing affordable housing also increased.     Employment statistics and interviews with several major employers did not indicate a future trend in  employment levels, either upward or downward. For this reason, this study does not include projections  of future growth in employment, households and needs for affordable housing. Instead, estimates of  affordable needs and gaps in the housing stock were based on current market and demographic  conditions.     Reflecting the economic downturn and reduced overall demand for housing, housing starts have been  reduced in 2008 through 2011 to levels that are about half that of 2000‐2001, and less than a quarter of  the starts in 2004 and 2005. Sales of homes reported by the Gallatin Association of Realtors declined at  a slower rate, with an estimated 594 sales in 2011, compared to 828 in 2006, the last year of the real  estate boom—a decline of 29%. The median sale price of all types of homes declined 20%, from  $257,875 in 2006 to $207,000 during 2011.     A substantial number of homes are currently on the market in price ranges considered “affordable” and  not available just a few years go. Forty eight one‐ and two‐bedroom homes were listed at prices  averaging just under $100,000, while 16 three‐bedroom condos were listed at a median price of  $129,900. Included in these tallies are 22 new condominium units either acquired by or built by the  Human Resource Development Council (HRDC) with federal subsidies.           Distress sales of properties in foreclosure have added to the inventory of for‐sale homes and  undoubtedly reduced the median sale price, but this trend abated in 2011. As of October 2011, there  were 129 homes in Bozeman estimated to be in stages of the foreclosure process of which about two‐ fifths are estimated to be valued at $200,000 or less. Monthly trustee foreclosure sales peaked at 38 in  January 2010 and averaged 25 per month countywide since then.           142 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 3    A sample survey of low‐ and moderately‐priced apartment properties indicated that average rents for  two‐bedroom apartments in Bozeman are currently $738, with average three‐bedroom rents much  higher, at $977. The survey found only 15 vacant units out of 796 apartments surveyed, 15 of which  were newly acquired by a property management agency, indicating an exceptionally tight market for  apartment rentals. A survey of selected mobile home parks in Bozeman indicated an average rent of  $530, with only four vacancies out of 106 rental homes surveyed, most of them three‐bedroom models.  Mobile homes are thus an important source of very affordable rental housing. Some mobile home parks  located just outside Bozeman are endangered by failing well and septic systems.    Regulations Affecting Affordable Housing  Due to the substantial decline in residential construction, the drop in home prices, and concerns with  technical complexities as well as administrative costs, Bozeman’s Workforce Housing Ordinance dating  from 2007 was suspended for one year in September 2011, having resulted in no production of  affordably‐priced homes.     Selected homebuilders who were interviewed pointed to Bozeman’s impact fees as a major factor in the  costs of constructing homes. The fees average about $11,000 per home. The Workforce Housing  Ordinance had provisions for full or partial reimbursement or deferral of these fees for income‐ and  price‐restricted homes, but no such provisions are now in effect.     Concerns were also expressed about newer subdivisions that include “restricted‐size lots”—lots sized  less than 5,000 square feet that were intended to encourage the construction of smaller homes that  would remain relatively more affordable. The requirements are now suspended, but apply to  approximately 14 approved subdivisions. Several builders stated that it is difficult, given current market  conditions, to sell smaller, low‐cost homes on small lots, and the dispersal of these small lots throughout  subdivisions makes it more difficult to market higher‐priced homes.     Affordable Housing Activities  HRDC is a major provider of affordable housing and related services in Bozeman. In 2011, it provided  pre‐purchase counseling to 116 Bozeman clients and built 36 of the affordable condos referred to  above, adding to 20 “land trust” homes built in the 1990s. HRDC made one down payment assistance  loan in 2011 in Bozeman, apart from assistance to buyers of the condos that HRDC developed. Habitat  for Humanity has built 61 affordable homes countywide.  HRDC, Family Promise and other organizations  currently operate 49 emergency shelter beds, along with facilities and rent subsidies for 67 families and  individuals in transitional and supportive housing.      No affordable, subsidized rental housing has been built in Bozeman since 2005, to add to the current  stock of 368 apartments for low‐income families and 161 apartments for low‐income seniors.  Federal  rent subsidies are provided to 273 very low income households and individuals.       143 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 4        Affordable Housing Price Points  The needs study indicated a need for more rental housing priced to be affordable to households within  incomes at or below 40% of area median income (for example, under $600 for a two‐bedroom unit), as  well as a general need for additions to the rental stock.     The study indicated affordability gaps for homebuyers with incomes at or below 65% of area median  income, translating to prices at or below $152,000 for a three‐bedroom home. The gaps become  substantial for homebuyers with incomes at or below 50% of area median income. Due to market price  reductions and the supply created by HRDC, this need is currently satisfied for homebuyers with  incomes above 65% AMI (and some below that level) but a future supply will be needed in this category.   If home prices start increasing, mortgage assistance will be needed and/or regulatory changes or  incentives to builders to provide more homes at the low end of the for‐sale housing market.       Indicated Programmatic and Regulatory Initiatives  The housing needs described in this report indicate the following potential programmatic priorities for  nonprofits, for‐profit developers and the City. These are not in priority order, and are suggested for  consideration during the process of drafting a new affordable housing plan.     • Subsidized construction of for‐sale housing. Projects sponsored by nonprofits should continue,  but at a measured pace until existing inventories are absorbed.     • Assistance for purchasing lower‐priced market‐rate homes. Reduced home prices create a major  opportunity to step up pre‐purchase counseling and down payment assistance programs.     • Construction of new rental housing. Development of rental housing using the federal Low  Income Housing Tax Credit (LIHTC) program should be a high priority. The City might consider  providing incentives and setting formal criteria for the types of LIHTC projects that it endorses  for federal subsidies.     • Construction of housing for special populations. Given the unmet needs of special populations  for affordable and supportive housing options, construction or acquisition and rehab of more  residential properties should be a priority, to serve very low‐income seniors, disabled people,  recently homeless people and those with other special needs.     • Workforce Housing Ordinance and possible regulatory changes. The needs study indicates that  the City’s Workforce Housing Ordinance should not be reinstated at this time due to the  softness of the real estate market, technical issues with the ordinance and administrative costs.  Reinstatement of a revised ordinance could be considered as the housing market strengthens. In  144 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 5    the meantime, the City may wish to consider enacting a set of incentives for builders to  construct affordable, for‐sale homes and rental units. Some incentives could simply provide  builders with more flexibility in responding to market demand—for example, allowing  construction of detached homes on small but adequately‐sized lots.     • Re‐platting subdivisions. If existing subdivisions are re‐platted, as some builders propose, and  the City agrees, some incentives or requirements for construction of affordable homes and  rental units could be retained. Donation of house lots or sub‐tracts for affordable home or  rental construction is among the options to be considered.      • Impact fees. The City might consider allowing, in some form, deferrals or reimbursement of  impact fees as an additional incentive to produced discount‐priced housing for lower‐income  buyers, whether or not the Workforce Housing Ordinance is reinstated.     • Possible actions regarding mobile home parks. The City may wish to consider encouraging older  mobile home parks just outside Bozeman, with failing septic systems and wells, to connect to  the City’s water and sewer systems, in exchange for agreements to maintain certain levels of  affordability. Nonprofits might consider a concerted program of helping low‐income families  and/or landlords replace, repair and weatherize older, substandard mobile homes.          145 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 6      2.  Demographic Profile and Trends    Household and Population Trends  Bozeman’s population grew by 36% in the 2000s, from 27,509 to 37,280—a rate of growth four times  faster than the nation as a whole. Of the seven Montana cities with 2010 populations greater than  10,000, only Kalispell grew faster, at a 40% rate, while the populations of the five others combined grew  only 9%.     The number of households in  Bozeman grew faster than the  population in the 2000s, from 10,877  to 15,775—an exceptionally high  45% rate of growth—adding nearly  5,000 households. The disparity  between population and household  growth is somewhat due to a  shrinking of household sizes. The  average size of an owner‐occupied  household went from 2.43 to 2.32,  while the average size of renter  households shrunk from 2.13 to 2.06.     During the same period, the building boom of the early and mid‐2000s led to an increase of housing  supply that outpaced household growth. The number of housing units increased from 11,577 to 17,368,  a 50% increase. If the number of housing units had increased at the slower rate of household growth,  there would have been 812 fewer housing units in 2010. By implication, Bozeman was overbuilt by that  number of housing units. While seasonal, resort housing may have contributed to a surplus in the  county as a whole, the number of seasonal housing units in Bozeman (337 according to the 2010  Census) does not appear to be a major factor.    There are no reliable statistics on year‐to‐year population changes in Bozeman, but it is likely that the  population and households declined somewhat from 2008 to 2011 due to the effects of the national  recession, including a severe slowdown of real estate development in Bozeman.1       Offsetting the likely decline in full‐time residents during the worst years of the recession was a dramatic  increase in the number of students enrolled at Montana State University. Enrollment has grown by                                                               1 The Census Bureau estimated that Bozeman’s population was 39,282 as of July, 2009, but only six months later  the actual census count was 2,002 lower. This casts doubt on the reliability of the Bureau’s estimates of year‐to‐ year population growth in the 2000s.  Figure 1. Population, Households and Housing Units in  Bozeman and Gallatin County, 2010    Bozeman (City) County  Population 37,280 89,513  Households 15,775 36,550  Total housing units 17,464 42,289  Seasonal housing units 337 2,794  Occupied year‐around housing units 15,775 36,550  Percentage vacant, year‐around 7.7 7.0  Percent renter occupied 56.5 39.0  Percent owner occupied 43.5 61.0         Source: U.S. Census Bureau, 2010 ‐  Demographic Profile Data  146 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 7    1,983 students just since 2007, a 16% increase. MSU has a current enrollment of 14,153, including  12,188 undergraduates and 1,965 graduate students. See Figure 2, below.    Bozeman has a relatively small  minority population. According to  the 2010 Census, the City’s  population includes 0.5% African  Americans, 1.1% Native Americans,  1.9% Asians and 2.9%  Hispanics/Latinos.  The only  significant change in the minority  population over the previous decade  was an increase in the  Hispanic/Latino population from 438  to 1,096.     Age Profile of Population Little Changed  During the 2000s, Bozeman did not experience a notable change in the age profile of its population.  Unlike many other communities around the country, Bozeman did not experience significant aging of its  population during that period. The number of people aged 62 or older only edged up from 9% to 9.9% of  the population. One builder who was interviewed noted a slight increase in retirees relocating to  Bozeman to take advantage of the recent reduction in home prices, but the evidence is not strong  enough to confirm a  future trend. The  portion of the  population under age  18 was virtually  unchanged—dropping  three‐tenths of a  percentage point.     Income Distributions  Compared to the  county outside  Bozeman, households  in Bozeman have  much lower incomes.     See Figure 3 above. As  defined by the U.S.  Department of  Figure 2. Enrollment Trend at Montana State University  Figure 3. Income Distributions  147 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 8    Housing and Urban Development (HUD), about 58% of Bozeman households are considered “low‐ income”—meaning that they have incomes at or below 80% of the area median income (AMI) as  calculated by HUD.   On the surface, this is a logical  inconsistency, because exactly 50% of  Bozeman households should have incomes  below the median. But Census data do not  align with HUD income definitions. HUD’s  “area” for calculating median income is  larger than Bozeman and different  methodology is used. See Figure 4. The  Census tally of households with less than  $20,000 annual income closely equates to HUD’s “extremely low income” group, defined by HUD as  those having incomes at or below 30% of area median income. This group comprises 23% of Bozeman’s  households.    It is important to note that HUD’s area median income (AMI) standard for Gallatin County is higher than  the median household income for both Bozeman and Gallatin County as reported in the 2010 Census.  The HUD AMI standard is important to consider for planning purposes because 80% of area median  income is considered “low‐income.” This is the upper income limit used to determine eligibility of  homebuyers for mortgage assistance programs funded by HUD. The HUD AMI level for a three‐person  household is the closest comparison to the Census median incomes, since the average family size in  Gallatin County is about 2.9 persons. Comparative income levels are listed in Figure 4.    Housing Cost Burdens  The largest single  indicator of the lack of  housing affordability is  the number of  households paying over  30% of their incomes for  housing costs—a widely  used standard of rental  housing affordability,  although 33% to 35%  has become an  acceptable standard for  homeowners. This study  uses the 30%‐of‐income  standard because it is  Figure 4.  Census and HUD   Household Income Benchmarks  Bozeman median income, 2010 Census $41,705  Gallatin County median income, 2010 Census $50,239  HUD median income, family of three, 2011 $60,100  HUD 80% of AMI level, family of three, 2011 $48,050  HUD 50% of AMI level, family of three, 2011 $30,050  HUD 30% of AMI level, family of three, 2011 $18,000  Figure 5. Renter Housing Cost Burdens in Bozeman, 2010  148 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 9    broadly accepted and available in comparative tables for 2000 and 2010 Census data.     A total of 6,068, or 39%, of households in Bozeman paid over 30% of their incomes for housing costs,  according to the 2010 Census. Of these, about two‐thirds—or 4,032 households—were renters. Nearly  half of all renter households in Bozeman were cost burdened, compared to 28% of homeowners.     Cost burdens are concentrated among renters and homeowners with incomes under $35,000—who  make up nearly three‐quarters of all households paying over 30% of income for housing. See Figures 5  and 6.   Despite reductions in  housing costs starting in  2007, 2,200 more  Bozeman households  were cost burdened in  2010 as compared to  2000. Rents and sale  prices had declined when  the 2010 Census was  conducted, but not  enough to offset a  decade‐long trend in  housing cost increases  outstripping income  growth.       As indicated by Figure 7,  renters as a whole are  nearly two times more  likely as owners to be cost  burdened. But because  home prices ran up faster  than rents in the 2000s,  cost burdens on owners  increased faster.   Reductions in housing prices mainly affect “turnover” homes and rental units. As a result, most of  Bozeman’s homeowners and renters are still locked into housing costs that were set during the boom  years.           Figure 7. Owner‐Renter Household Growth and Cost Burden  Changes in Bozeman, 2000 to 2010    2000 2010  %  Change  Owner‐occupied housing units 4,663 6,865 47%  Renter‐occupied housing units 6,214 8,910 43%  Percentage of owners paying over 30% 23.2% 27.6% 19%  Percentage of renters paying over 30% 44.4% 49.3% 11%           Sources:  2000 and 2010 Census and 2010  American Community Survey  Figure 6. Owner Housing Cost Burdens in Bozeman, 2010  149 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 10    Special Needs Populations   For this study, impressions of the needs of special populations were surveyed through interviews with  service providers and surveys and analysis of Census data. In almost all sectors of housing services,  providers report a higher need than can be served by current resources. Homelessness is on the rise,  especially among families. There remains a high need for transitional housing, which is essential for  transitioning people out of emergency shelter. A lack of affordable rental housing development has led  to a high need in this area, particularly for development near transportation and jobs.     Determining needs for shelter and services for homeless people can be a difficult proposition due to  their transiency and a general lack of visibility. As part of the statewide Continuum of Care network,  homeless counts are conducted annually by the Greater Gallatin Homeless Action Committee during the  last week in January. An analysis of these numbers shows relatively high variations over the last six  years, although certain trends are clear. Most striking is an increase in the number of homeless families  captured in the survey with the total number of homeless family members (as opposed to homeless  individuals) nearly doubling from 43 in 2006 to 78 in 2011. The total number of homeless people  captured in the count has increased from 121 in 2006 to 181 in 2011.   Homeless service providers report several patterns among homeless family populations. These include  high levels of substance abuse, mental illness and chronic medical problems, all of which contribute in  varying degree to homelessness. In addition, Family Promise of Gallatin Valley works exclusively with  homeless families and reports that nearly 80% of clients have histories of abuse or trauma.   Seasonal variability in demand is evident for shelters serving victims of domestic violence, who in  addition to seeing increased demand in the summer, also report a considerable number of women  seeking to relocate to the Bozeman area from outside the state to escape a violent relationship. Haven  domestic violence shelter reported a 23% increase in the total number of shelter nights year‐to‐year and  that in general, stays are getting longer.   Similar high demand was reported for other special needs categories. Western Montana Mental Health  Center (WMMHC) reported that 38 individuals applied for their most recent six‐unit transitional housing  development. This demand was internal to the organization and did not include people who are not  currently receiving services through WMMHC. Because this facility only includes studio units, this  number also did not include any families currently in need.     A high need for transitional housing was also reported by both Haven domestic violence shelter and  Family Promise. Between Family Promise, Haven and WMMHC it was reported that there was an  immediate need for at least 20 units of transitional housing, perhaps as many as 35 units to meet  current demand. Demand was reported to be especially high for family units and special units for  families with disabled children. One observation from organizations serving the general homeless  populations was that there is currently a high level of “specialization” among existing transitional units,  which creates a shortage of units available for homeless people without specialized problems.  150 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 11    Figure 8. Market Factors Likely to Affect  Future Housing Demand in Bozeman    Increased Demand  Continued increase in employment  Continued shrinking of household sizes  Continued increases in MSU enrollment  Uptick in retirees locating here    Reduced or Static Demand  Return to employment losses/slow growth  Out‐migration due to employment issues  Continued low growth: retiree households    3. The Workforce, Economy and Overall Housing Demand    Employment Trends  Gallatin County experienced significant gains in employment from 2000 to 2007, driving the major  increase in the number of households and helping to fuel a real estate development and construction  boom. Then, from 2008 through 2010, there was a steep drop in the number of employed people in the  county. Still, at the end of the last decade, there were 5,718 more persons employed countywide than  11 years previously, according to the U.S. Bureau of Labor Statistics (BLS).     Bozeman residents accounted for virtually all of the net employment gains in the 2000s. According to  the U.S. Census, the number of employed persons in the City rose by 5,014 between 2000 and 2010, a  32% increase. It should be noted that the Census and BLS use different data‐gathering methods.         This begs the question of how the number of households in Bozeman increased by 45% in the 2000s,  while the City’s workforce increased by only 32% and the population increased by only 36%.          Typically, the three trends track more closely together. Declines in employment from 2007‐2010 explain  some of the difference—people became unemployed or withdrew of the workforce but for the most  part have apparently stayed in the community. More of the disparity is explained by shrinking sizes of  households—household formation (and housing demand) is increasing faster than population growth. In  addition, increased enrollments at MSU, with more students living off‐campus but not working, is  undoubtedly another factor that drove household growth in Bozeman faster than employment growth.  Between 2000 and 2010, MSU enrollment grew by 1,798.     What does this mean for future demand for housing,  housing costs and affordability in Bozeman?   Naturally, strong household growth driven by  underlying employment growth tends to drive up  housing costs—as occurred in Bozeman up to 2007— while slow growth or declines in number of  households translates to reduced demand for  housing and tends to stabilize or reduce housing  costs. Figure 8 summarizes the major factors that  will influence future housing demand—of which  employment levels are the most influential and  unpredictable.     The dramatic drop in employment from 2007‐2010  very likely led some households to leave Bozeman—although there are no reliable statistics to confirm  151 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 12    this. Several residential builders who were interviewed estimated that about half of the construction  companies went out of business during the recession, leading to an exodus of construction workers to  other parts of the country, in particular to North Dakota’s booming oil and gas fields.    Reliable year‐to‐year employment data is available for Gallatin County but not for Bozeman.  Countywide, the number of persons employed increased from 38,817 in October 2000 to 44,536 in  October 2011, but not in a steady trend.  Between 2000 and 2007, the number of  employed people increased by 10,560,  or 27%. Then, from 2007 to 2010, the  number declined by 4,896—see Figure  9. In 2011, the decline ended and there  was a slight increase of 55 more people  employed.2  Employment statistics are  as of October of each year.    The countywide unemployment rate as  of October 2011 was 6.1%, having  reached a 12‐year peak of 7.4% in  January 2011. While the county’s  unemployment rate is lower than the  national rate of 8.6%, it is still  historically high.         Loss of employment—as well as the  threat of losing jobs—clearly  contributed to a dramatic fall‐off in  demand for homes and rental units in  recent years. While there is no doubt  pent‐up demand for bigger, better or  more affordable housing, there is no  basis at this time for predicting future  demand based on employment and  household growth. Trends in housing  supply and demand are addressed in  Section 4 below.                                                                      2  Detailed employment statistics are available for Gallatin County but not Bozeman. Statistics are from October of  each year except where noted.   Figure 9. Employment Trend in Gallatin County, 2000‐11    Figure 10. Employment Rate in Gallatin County, 2000‐11  152 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 13    Local Economy and Growing Sectors  Aside from the recent recession, Bozeman has seen a long‐term trend of economic growth paired with  strong population growth. Primary growth drivers are a major university, a regional hospital, plentiful  opportunities for outdoor recreation, tourism, and the overall attractiveness of the community.  Montana State University (MSU) is the largest single employer in Bozeman, with 3,579 employees— 2,300 full‐time and 1,279 part‐time including graduate assistants.   Bozeman Deaconess Hospital is the second largest employer, with  1,300 employees. An interview with a hospital official indicated  that the hospital has not had much net job growth over the past  couple of years. And with the uncertainty of health legislation and  reimbursement rate cuts projected for Medicare and possibly  Medicaid, the hospital is not anticipating future net job growth in  the coming months and years. A human resources department  official stated that the hospital is not aware of any significant  issues concerning housing and/or staff availability of finding  housing.  See Figure 11 for a list of the top 20 employers in Gallatin County.     Much of growth in industry sectors during the 2000s was exactly  what is expected in a community that benefits from tourism, a  growing university, and a major regional hospital. Most of the  employment increases were in education, health care,  restaurants, lodging, and retail businesses—a mix of higher‐ paying professional jobs and lower‐paying service jobs. See Figure  12 and Figure 13 on the next page for statistics on Gallatin’s  County’s workforce by industries and occupations.     It should be noted that Figure 12 and Figure 13 describe the  number of civilians in Gallatin County over age 16 who are employed either full‐time or part‐time, some  of whom hold down more than one job. The industries and occupations represent the primary jobs that  were reported.    What Do These Trends Mean for the City’s Housing Plan?  Current market and demographic conditions raise crucial questions for Bozeman’s upcoming affordable  housing planning effort: Has the housing market bottomed out? Will housing costs once again start  increasing rapidly, and if so when? Will there ever again be another boom period like 2000‐2007?  Most  of the builders interviewed foresee a “return to the norm”—in which growth in jobs, households and  housing demand will return to the pace of the 1990s.    Figure 11. Top 20  Private Employers in Gallatin  County  Bozeman Deaconess Hospital  RightNow Technologies  Wal‐Mart  Albertson's  Bozeman Daily Chronicle  Bridger Bowl  Community Food Co‐Op  Costco  First Security Bank  First Student Management  Grantree Inn  Kenyon Noble Lumber & Hardware  Martel Construction  McDonald's  Murdoch's Ranch & Home Supply  Ressler Chevrolet Cadillac &  Toyota  Simkins‐Hallin Lumber  Target  Town Pump  Zoot Enterprises    Source: Montana Dept of Commerce  153 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 14    This year’s reversal of serious employment declines is a sign that the countywide economy has finally  stabilized after several years of decline. But the lack of significant employment gains in 2011 indicates  that in‐migration and household formation may remain stagnant in the short‐term. A continued  shrinkage in household sizes combined with growing enrollment at MSU would indicate a continued but  slower growth in household formation.   Figure 12. Occupations of Gallatin County Workforce  Occupations  Number Employed  Percentage  Of Workers  Change Since 2000  Management, business, science, arts 8,054 38.7% +2,108 Sales and office  5,395 25.9% +1,393 Service 3,953 19.0% +1,175 Natural resources, construction, maintenance  1,893 9.1% +425 Production, transportation, material moving  1,515 7.3% +68      Source:  2000 Census and 2010 American Community Survey    Figure 13. Gallatin County Workforce by Industry   Number  Employed  Percentage  Of Workers  Change  Since 2000    Educational services, health care, social assistance 4,899 23.5% +3,903    Arts, entertainment, recreation, lodging, food services 3,242 15.6% +2,549    Retail trade 3,138 15.1% +1,076    Professional, scientific, mgt, administrative, waste mgt      2,336 11.2% +709    Construction 1,774 8.5% +354    Manufacturing 1,181 5.7% +164    Finance, insurance, real estate, rental and leasing 1,048 5.0% +398    Other services, except public administration 1,040 5.0% +281    Transportation and warehousing, and utilities 512 2.5% +199    Wholesale trade 495 2.4% +100    Public administration 493 2.4% ‐15    Agriculture, forestry, fishing and hunting, and mining 392 1.9% +102    Information 260 1.2% ‐43       Source:  2000 Census and 2010 American Community Survey    Sections of this report below will address more detailed supply, demand, pricing and affordability issues,  and some proposed solutions.    154 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 15    4.  Housing Market Profile and Trends    Housing Construction Activity  Housing construction in Bozeman boomed in the mid‐2000s, and then fell off sharply after 2007. The  peak year for construction starts was 2005, when permits were issued for 895 housing units. This is  more than double the housing starts in 2000 and more than four times the average annual starts in 2008  through 2010. See details of these construction trends in Figure 14 below.     Construction starts of residential buildings with three or more units also peaked in 2005, at 445,  reflecting high demand for multi‐unit for‐sale and rental housing. But in 2010, only 43 units in this  category started construction—close to the number of starts in 2000.      Home Sales Activity and Prices  Likewise, home sales activity was strong in the mid‐2000s and then declined, but not to the same degree  as construction starts. The Gallatin Association of Realtors provided sales volume data in various price  categories for 2004, 2006, and 2011 from its Multiple Listing Service and median sale prices for 2004‐ 2011—shown in Figures 15 and 16 below. While a reliable indicator of sales trends, these statistics do  not include homes sold privately and some homes sold directly by builders.     Figure 14. Housing Units, Construction Starts, 2000‐11    155 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 16    The MLS home sales data shows 828 home sales in 2006 and 594 sales in 2011—a decline of 29%. Sales  of detached homes experienced only a 10% decline between those two years, while condos and  townhome sales dropped 43%. Builders who were interviewed for this study commented that during the  run‐up in home prices in  the mid‐2000s, many  homebuyers with lower  and moderate incomes  turned to condos and  townhomes as an  affordable alternative.  While there will likely be  steady long‐term  demand for attached  homes that are more  affordable and require  less maintenance, these  builders see a trend in  demand back to  detached homes as their  prices have come down. Whether this becomes a long‐lasting trend cannot be predicted, but clearly,  condos and townhomes were temporarily over‐built.     The median sale price of all residential homes  peaked in 2006 at $257,875, and for 2011  through mid‐December was $207,000—a 20%  reduction. The median sale price of condos and  townhomes in Bozeman declined 26% from  $202,400 in 2006 to $150,000 in 2011.       Figures 17 and 18 show the number of sales of  detached homes and condo/townhomes at  various price points. In recent years, most  detached homes have sold for $150,000 or more.  This indicates that an annual income of $40,000  or more is required to buy a detached home.3                                                                 3 This section of the study uses a multiplier of 3.75 times annual income to roughly estimate affordable prices. This  assumes a 5% mortgage interest rate, a 3% down payment, as well as monthly carrying costs equal to about 0.27%  of the home price, or about $350 per month for a condo purchased for $130,000. Carrying costs include real estate  taxes, property insurance, HOA fees and mortgage insurance premiums. See Section 7 for more precise  calculations of affordable price points.   Figure 16. Number of Sales by Year,   Bozeman Homes, All Types      2004 2006 2011  Sale Price        Under $50,000 9 5 2  $50,000‐$99,999 11 5 28  $100,000‐$124,999 41 14 43  $125,000‐$149,999 84 39 53  $150,000‐$199,999 271 161 143  $200,000‐$249,999 265 149 152  $250,000 and over 179 455 173  Totals 860 828 594  Source: Gallatin Association of Realtors  Figure 15. Trend in Median Sale Prices, 2004‐2011    156 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 17      Figure 19 indicates that in December 2011, 48  condos and townhomes were selling for  $120,000 or less. Of these, 28 were priced  below $100,000 and many were newly built.  Many of the lowest‐priced condos were built by  Bozeman’s Human Resource Development  Council (HRDC). HRDC presently has 22 condos  to sell and enough zoned land to build 24 more.  Mortgage‐qualified homebuyers with incomes  as low as $25,000 a year can afford the lowest‐ priced condos.     Affordability of For‐Sale Homes  In assessing affordability of for‐sale homes to  households of various sizes, it is necessary to  match current prices with bedroom  configuration of homes and assumed  household sizes. Figure 20 below indicates that  one‐ to three‐bedroom condo and townhome  prices are affordable to families with minimum  incomes of approximately $26,000 to $35,000.  These incomes correspond to 50%‐57% of area  median income (AMI) as published by HUD.  Detached three‐ and four‐bedroom homes  require minimum annual incomes of  approximately $38,000 to $47,000— corresponding to 70% to 72% of area median  income.    Figure 19:  MLS Asking Prices of Homes in City of Bozeman in "Affordable" Price Ranges    Max. Price  Searched  Number  Listed Price Range  Median  Price  Square  Footages  I Bedroom Condos/Townhomes $120,000 8 $83,900‐$96,000 $96,000 818‐1,020  2 Bedroom Condos/Townhomes $120,000 34 $85,000‐$120,000 $97,000 862‐1,241  2 Bedroom Detached or Duplex $120,000 6 $85,000‐$119,900 $102,500 784‐1,647  3 Bedroom Condos/Townhomes $150,000 16 $87,900‐$149,000 $129,900 1,170‐1,697  3 Bedroom Detached or Duplex $150,000 4 $105,000‐$149,000 $144,000 1,370‐2,061  4 Bedroom Detached or Duplex $200,000 4 $154,900‐$199,900 $174,999 1,762‐2,206     Source:  Werwath Associates sample of Southwest Montana MLS listings, 12/15/2011  Figure 17. Numbers of Sales by Year   Bozeman Detached Homes      2004 2006 2011  Sale Price        Under $50,000 0 0 0  $50,000‐$99,999 0 0 0  $100,000‐$124,999 1 0 0  $125,000‐$149,999 6 0 5  $150,000‐$199,999 120 5 61  $200,000‐$249,999 240 40 128  $250,000 and over 154 335 147  Total 521 380 341  Source: Gallatin Association of Realtors  Figure 18. Numbers of Sales by Year   Bozeman Townhomes/Condos    2004 2006 2011  Sale Price        Under $50,000 0 0 1  $50,000‐$99,999 9 1 28  $100,000‐$124,999 40 13 41  $125,000‐$149,999 77 39 47  $150,000‐$199,999 149 155 82  $200,000‐$249,999 25 109 24  $250,000 and over 25 118 26  Total 325 435 249  Source: Gallatin Association of Realtors  157 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 18      Again, it should be noted that HUD’s area median income (AMI) standard for Gallatin County is higher  than the median household income for both Bozeman and Gallatin County as reported in the 2010  Census. And readers should note that Montana state law prohibits real estate sales prices from being  required to be public information—thus this study’s reliance on sales reports from the Gallatin  Association of Realtors.      Predictably, newly constructed detached homes are more expensive than condominium and townhome  units. At the low end of the new home market, one builder reported offering new three‐bedroom  detached homes with 1,300‐1,400 square feet for $160,000 to $165,000 on lots with fewer than 5,000  square feet. Another builder has recently sold two much smaller (760‐square‐foot) two‐story, two‐ bedroom, two‐bath homes for $120,000 to $125,000 on 3,500‐square‐foot lots.     The homes prices of two other builders interviewed were higher. One is selling three‐bedroom homes of  1,250 to 2,048 square feet for $179,000 to $224,000 on 5,000 to 6,000 square foot lots. Another  builder’s lowest‐priced homes in Bozeman are selling for $210,000 to $215,000, for 1,500‐square‐foot  homes with two‐car garages and a number of energy‐efficiency features.    Several of the builders interviewed stated that buyers of new homes, including lower‐income buyers,  have a preference for detached homes with usable yard spaces. In their view, condos became popular  during the mid‐2000s primarily because detached homes became unaffordable to many low‐ and  moderate‐income buyers. Now, market data indicates that some new, detached homes are affordable  to some “low‐income” families with incomes of 70% of AMI and higher. However, in the current market,  condos and townhomes are by and large the only products affordable to buyers with incomes below  70% of area median income.     Figure 20:  Minimum Income and AMI Level Need to Buy Homes at MLS Asking Prices     Assumed  Family  Size  Median  Price  Min. Annual  Income  Approx. AMI  Level  I Bedroom Condos/Townhomes 1 $96,000  $25,600  55%  2 Bedroom Condos/Townhomes 2 $97,000  $25,867  50%  2 Bedroom Detached or Duplex 2 $102,500  $27,333  51%  3 Bedroom Condos/Townhomes 3 $129,900  $34,640  57%  3 Bedroom Detached or Duplex 3 $144,000  $38,400  72%  4 Bedroom Detached or Duplex 4 $174,999  $46,666  70%            “AMI” indicates percentages of the Gallatin County Area Median Income as published by HUD for 2011.  158 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 19    For‐Sale Inventory  According to the 2010 Census, Bozeman at that time had a much higher for‐sale housing vacancy rate  than the comparison locations—in other words, a higher than average inventory of homes for sale. This  is due in large part to a slacking of demand, as indicated by the economic data in Section 3 of this report.  And another factor has been a severe tightening up of mortgage lending standards in the wake of the  sub‐prime lending crisis, which has made it harder for builders to finance construction and for  homebuyers to get mortgage loans. In addition, foreclosures have added to the inventory, as described  below. One builder reported that the federal stimulus incentives of up to $8,000 per homebuyer helped  to drive sales until the program expired, and then demand slackened somewhat.   Even so, Bozeman does not have an inordinately large inventory of homes on the market. When  comparing the number of current MLS listings (330) with the number of homes sold in 2011 (594), it  indicates a 6.7‐month supply of homes on the market. This was close to the national supply indicator in  October 2011—6.1 months inventory, according to the Census Bureau—which was considerably less  than the national peak of 12.2 months’ supply in January, 2009. In the early 2000s, a four‐month supply  was typical for the U.S. as a whole. .   Given the difficulties for builders in getting construction financing, the supply of new homes—affordable  and at higher prices—could become much tighter in the next few years. One builder reported that  buyers are resistant to “pre‐sales”—that is, signing contracts before homes are built. Several builders of  detached homes in the affordable price ranges reported that they are only building groups of three to  five “spec” homes—much smaller phases than when construction financing and homebuyer financing  was easier to obtain and builders had more pre‐sales. Since normal home construction financing is now  very difficult to obtain for “spec” homes, the number of builders able to finance them is limited to those  in a very strong financial position—who can still get working capital from private investors and banks.        One lender reported that his institution is offering to sell and finance lots that it owns to builders for  spec homes if they are in the $185,000 to $290,000 price range, which is seen as a strong market.     In many U.S. markets, there is a much greater difficulty in financing condominium homes, which make  up the majority of Bozeman’s homes for sale in the lower price ranges. Lenders nationwide are more  strictly applying requirements that over 50%, and in the case of FHA , 70% of the condos within a  particular property must be owner‐occupied, to be eligible for conventional loans. In many markets, this  has all but dried up 30‐year, low‐interest‐rate financing for condos. But lenders and others interviewed  indicated that a significant number of condominium properties in Bozeman meet the owner‐occupancy  threshold. One lender stated that builders have recently build condos in smaller phases in order to help  maintain the required levels of owner occupancy.     Mortgage Foreclosures  The foreclosure crisis has contributed to downward pressure on home prices in Bozeman and Gallatin  County. In 2011, completed foreclosure trustee sales accounted for about 300 transfers countywide,     159 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 20    compared to nearly 900 countywide home sales in 2011 reported by the Gallatin Association of Realtors.          According to a proprietary report provided by Sunrise Homes, LLC, the foreclosure pipeline in Gallatin  County averaged 313 cases a month between from November, 2009 through March, 2011 but had  dropped to 241 cases by October, 2011. Of these, 95 cases, or 39%, were homes valued under  $200,000—which this report indicates are at the upper end of the “affordable homes” price category.  The pipeline consists of all homes in various stages of foreclosure, from notices of default to trustee  sales recorded. See Figure 21 below.     Bozeman homes accounted for 152, or 63%, of foreclosure cases in process in October 2011. This was  down from a peak of 201 in November 2010.   The monthly number of recorded trustee sales countywide peaked at a high of 38 in January 2010 and  has since dropped. In 2011, the number of trustee sales per month averaged about 25.     The Sunrise Homes report noted that 178 trustee sales had  been rescheduled from November 2011 through February  2012—a huge spike, compared to the 20 cases rescheduled in  the previous 12 months. No reason was given in the report,  but one likely cause could be the nationwide trend toward  litigation over alleged improper documentation of mortgage  transfers and foreclosure processes. In any case, this backup  points to another temporary surge in foreclosures.     But the downtrend in foreclosures is likely to continue. The  Housing Resource Development Council (HRDC) counsels  homebuyers facing foreclosure; a representative noted that  there has recently been an increase in lenders granting loan  modifications. A number of their clients facing foreclosures  have been construction workers, of whom many have found  jobs in the North Dakota oil and gas fields—possibly  portending fewer foreclosures due to loss of construction  employment.    No data is available for short sales, but these have  undoubtedly added to the number of distress sales that have  exerted downward pressure on home prices.     Existing Housing Conditions  No detailed data are available that indicate possible needs for housing rehabilitation in Bozeman. The  Census only tallies the number of housing units without complete plumbing or kitchen facilities. The  Figure 21. Foreclosure Pipeline in  Gallatin County by Price Point,  October, 2011     Number in  Foreclosure  $0‐$50,000 3  $50,001‐$100,000 16  $100,001‐$150,000 32  $150,001‐$200,000 44  $201,000‐$250,000 47  $250,001‐$300,000 34  $300,001‐$350,000 18  $350,001‐$400,000 11  $400,001‐$450,000 9  $450,001‐$500,000 2  $500,001+ 25      Total county pipeline 241           Bozeman Only  152     Source:Data courtesy of Sunrise Homes,  LLC     160 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 21    number of those housing units increased from 88 to 258 Bozeman between 2000 and 2010— representing 2.1 percent of the total housing stock, as compared with 1.6% nationwide. These numbers  may or may not represent substandard housing conditions. The data could indicate an increase in  “single‐room occupancy” type housing that have shared bathrooms and limited cooking facilities. City  officials noted that there is a steady increase in the number of illegal housing units located in basements  and other areas without proper ventilation, natural light and points of egress in the event of a fire. In  response, the City is launching an initiative to educate property owners and residents as to the dangers,  and to encourage voluntary inspections to determine if there are safety hazards and other code  violations.     Anecdotal reports indicate that substandard conditions exist in some older mobile homes located within  the City. In mobile home parks just outside the City, it was reported that wells and on‐site septic systems  are aging, and in some instances failing. A policy issue for the City of Bozeman is whether to encourage  annexation of these mobile home parks so that they can have access to public water and sewer systems.  In doing so, the City might consider requiring some covenants to preserve continued operation of the  parks and/or affordable rent limits for residents. There is at least one precedent for extension of sewer  lines to a mobile home park outside Bozeman. The City code sets out a process and criteria for  requesting extensions, so the question is not whether extensions are allowed, but whether they should  be encouraged.     Overcrowding is not a significant problem in Bozeman. Only 76 dwelling units were reported by the 2010  Census to have more than 1.5 occupants per room—only an increase of 12 dwelling units compared to  the tally in the 2000 Census. This condition occurred in only ½ of 1% of the housing stock, compared to  1% nationwide.   Rental Housing  There are a number of factors creating pressure on the Bozeman rental market. Aside from rapid  population and job growth, increased enrollment at Montana State University also creates steady  pressure on the supply of rental housing. High student populations create a higher demand for housing  that is often not based on the economic conditions present in the local community, which can inflate  rents. Student populations are also generally willing to co‐house with multiple roommates, which makes  their total payment capacity significantly higher than that of a single parent with children. Several  interviewees remarked on the encroachment of student housing into what were once single‐family  neighborhoods.     According to the 2010 Census, there were 1,279 renter households with incomes between $20,000 and  $35,000 a year paying more that 30% of their income on housing. In addition there are another 2,244  cost burdened renter households with incomes below $20,000 a year, which yields a total rental housing  need of more than 3,500 renter households. Renters in the $20,000‐$35,000 income range are the  target market for below‐market‐rate rental housing funded through the federal Low Income Housing  Tax Credit (LIHTC) program.   161 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 22      LIHTC projects with 40 units are an optimal size for obtaining federal subsidies that enable project  owners to charge below‐market rents. No LIHTC projects have been built in Bozeman since 2005—likely  due to the downturn in the market as well as competition for tax credits from projects elsewhere in  Montana. But at least one Bozeman builder and manager of LIHTC properties is applying this year for an  11‐unit LIHTC development.    Unfortunately, LIHTC development aimed primarily at 40%‐60% of the area median income still will  address only a small fraction, at best, of the needs of most households with incomes below $20,000 a  year. This highlights the importance of continued development of subsidized elderly, transitional and  special needs housing, as well as the  possible coupling of other subsidies to  achieve even more affordable rents in  LIHTC projects. Federal programs designed  especially for housing homeless, disabled  and senior residents have some funding  available, but due to heavy competition for  funds, it would be difficult to finance an  average of more than 10 very affordable  rental units per year in Bozeman.     Therefore, while the housing needs of under‐$20,000 income residents are the most acute in Bozeman,  there are few resources available to fill the huge gap of affordability.     General market data also supports the findings of acute needs for affordable rental housing. A survey of  796 non‐subsidized apartments found 15 vacant rental units—a 1.8% vacancy rate.     That same survey of multifamily properties was combined with a survey of advertisements for vacant  rental properties to estimate current rent levels in Bozeman, as shown in Figure 22. The survey found  that the average rent for a two‐bedroom apartment is currently $738. A unit at this price is affordable to  a family of three with an income of approximately 49% of area median income or higher. The very high  occupancy levels indicate that rents may be increasing.    To estimate current rental rates, the survey of rental complexes was combined with two snapshot  reports of rental listings in the Bozeman Daily Chronicle (provided by a builder), to assess current rent  levels. The snapshots took place on July 17, 2011 and October 30, 2011. For these analyses, only  multifamily rental complexes were added to the survey universe, in order to eliminate outliers for  higher‐priced rental single‐family homes and condos that are individually rented.      Other trends were identified from interviews with rental property managers and HRDC staff. This  research revealed a steep drop in LIHTC rental demand in the fall of 2009.   Figure 22. Rental Housing Costs and Vacancy  (Small Sample)   Rent Range Average Rent  Studio $550  $550   One Bedroom $475‐$800 $604   Two Bedroom $429‐$829 $738   Three Bedroom $491‐$1200 $977   Average vacancy 1.8%           Source: Werwath and Associates Survey  162 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 23      A representative of Alliance Property Management, manager of 244 of 505 LIHTC units in Bozeman,  related how the economic downturn temporarily affected these properties in the fall of 2009. The  vacancy rate of all the company’s managed LIHTC properties, including projects in Belgrade, Big Sky and  Livingston, quickly increased to 16%, compared to a rate of 5% or less that would be considered stable.  This was addressed in early 2010 by adjusting rental rates down 7‐27% depending on unit size and  location.     However, by May of 2011, the vacancy rates in these properties had returned to normal levels, allowing  for rent increases of 5% to 10%. As of December 2011 vacancy rates were very low—2% to 3%. Current  rent levels in these properties are as follows:  $350‐$490 for one‐bedroom units, $410‐$600 for two‐ bedroom units, $605‐$695 for three‐bedroom units, and $645 for a single four‐bedroom unit. One‐ bedroom units are apparently the most in demand, since rents are now at virtually 100% of the  federally‐permitted rent levels. Two‐bedroom units are at 90% of the maximum allowed rents, while  three‐bedroom units are at only 75% of the allowed rent levels.     It is difficult to predict future demand, although there are several factors that will likely continue to  place pressure on affordable rental housing stock. Foremost, and hardest to quantify, is the pace of the  economy and job creation. There are signs that the local economy may have bottomed out, which could  signal an upturn in employment and household growth. And if current trends continue, enrollment  growth at Montana State University will place additional demands on the lower‐priced rental housing  stock. The rate of growth over the past 10 years has been around 200 students per year, with no new  student housing being constructed in recent years. Assuming three people per dwelling unit, the growth  rate would indicate about 60 new households a year living off‐campus.     Mobile Home Rentals  Mobile homes remain a very important source of affordable housing in Bozeman. A survey was  completed of eight mobile home parks within the City limits that have over 600 mobile homes. Much  like other rental housing, there were very low vacancy rates with a total of three pads and four mobile  home rentals reported as being available in  December of 2011.     Park managers also report very low  turnover, in the range of one to two units a  year for most parks. The average cost for a  pad rental was $350 a month and generally  included water, sewer and refuse collection. Several of the mobile home parks offered mobile home  rentals, which had an average rental rate of $530 a month, also including water, sewer and refuse  collection. See Figure 23 for details.    Figure 23. Mobile Home Rental Costs and Vacancy   Rent Range Average Rent  Vacancy  Rate  Pad $300‐$395 $350  2%  Mobile Home $500‐$650 $530  4%       Source: Werwath and Associates Survey  163 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 24    At $530 a month, the average mobile home rental is affordable to a family of three with an income at  35% of median income or higher, calculated at a 30% housing ratio. It is clear from these comparisons  that mobile homes represent important affordable housing opportunities for very low‐income  households in Bozeman.     Mobile homes do face a number of future threats in the Bozeman area, including redevelopment and  aging infrastructure. There are several parks within Bozeman that are in locations that could make them  attractive for redevelopment, as was the case with the Bridger View Mobile Home Park. That 17‐acre  site was cleared as part of a large master planned development and has now reverted to bank  ownership, which resulted in the elimination of 98 mobile home units. There are also several parks  located immediately outside Bozeman City limits that are currently not connected to City services. With  aging sewer and water infrastructure, this raises questions about the sustainability of these parks as  these systems become obsolete. Because of the importance of mobile home parks within the spectrum  of affordable housing options in Bozeman, the City may wish to consider adopting a policy aimed at the  preservation of these parks.   Comparison With Other Geographic Areas  Bozeman has a lower median household income than Gallatin County, Montana or the nation (as  measured by the Census, not HUD). Yet the median home value as measured by the 2010 Census was  higher than the median home values nationwide, statewide in Montana, and in the comparison cities of  Billings and Missoula. See Figure 24.     Higher home values combined with a lower median income make Bozeman an expensive place for the  typical household to buy a home. Figure 25 indicates that the median income Bozeman family would  have to pay nearly 6.5 times its income for a median‐valued home. This compares with a much more  affordable ratio of 3.7 nationwide and 4.2 statewide in Montana.      Figure 24. Selected Income and Housing Indicators for Bozeman and Other Areas, 2010    Bozeman  Gallatin  County  Billings,  Montana  Missoula,  Montana Montana  United  States  Median household income 41,705 50,239 46,065 36,872 43,335 51,222  Median home value 268,700 280,900 176,100 244,300 180,800 187,500  Median rent 746 799 688 691 639 850  Percentage of renters paying over 30% 49.3% 44.4% 40.1% 56.5% 39.6% 47.8%  Percentage of owners paying over 30% 27.6% 29.2% 22.9% 32.1% 25.5% 30.5%  Rental vacancy rate 4.9 4.9 2.5 4.6 6.0 8.1  For‐sale housing vacancy rate 4.3 2.7 0.3 0.8 1.8 2.5             Source: U.S. Census Bureau. 2008‐2010 American Community Survey 164 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 25    Even so, the percentage of homeowners with high housing cost burdens was lower than in the nation as  a whole, in Gallatin County or in Missoula.     The Bozeman median rent was lower than the national median, but higher than the median rents  statewide in Montana, in Billings, and in Missoula. Bozeman’s rental vacancy rate in 2010 was  considerably lower than the national and statewide rates, but higher than the vacancy rates in Billings  and Missoula. In balance, this data further indicates relatively strong demand for rental units in  Bozeman.    Conclusions Regarding Affordable Housing Supply and Demand  The evidence from employment and demographic statistics indicates low‐to‐moderate overall demand  for home purchases for the next few years. This general trend does not mean that all parts of the  housing market have  reset for the long term at  much lower prices. Only  time will tell whether  housing prices increase  again, and if so, how fast  they increase.      And lower prices for  “turnover” homes and  rental units do not mean  that Bozeman’s affordable  housing problems are  solved. Overall, there is  enough housing for  everyone in Bozeman, but  a very large number of  Bozeman households, particularly renters, will have to cope with high housing cost burdens. Particularly  at the lower income levels, there is a mismatch between housing costs and incomes.     For‐sale housing is generally available at prices that are much more affordable than five years ago (as  described in Section 4 above)—but only for households able and willing to buy. Many of the affordable  purchase opportunities are condominiums, which in some cases are difficult to finance, as described  above. And the supply of affordable for‐sale detached homes is very tight—so realistic options for home  purchases may be more limited than they appear from the number of homes for sale in the market.     Obtaining financing is clearly a barrier for prospective low‐ and moderate‐income homebuyers.  Investors with cash have a distinct advantage in buying foreclosed and short‐sale homes. And lenders’    Figure 25. Ratio of Median Incomes to Median Home Values  In Bozeman and Other Areas    165 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 26    credit standards have tightened up considerably in the wake of the national sub‐prime lending crisis.     For the most part, households with incomes below 50% of area median income are priced out of  homeownership. As a rule of thumb in the affordable housing industry, rental housing is more  appropriate for households in this income group—except for special programs such as Habitat for  Humanity, who employ careful screening of applicants and offer extra support for families after the  purchase.     But available rental housing in Bozeman is not affordable to many existing and new renters—as  indicated by the cost burden data provided above. The higher vacancies and rent decreases of a few  years ago have quickly reversed themselves. Availability of mobile homes and pads rentals has declined.       166 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 27    5. Housing Development Costs     The cost of building new affordable housing in Bozeman has come down somewhat from the peak of the  real estate boom. Foreclosures on parcels of land and the resulting reduction of the costs of house lots  have contributed to that.    Regarding land costs, one builder reported that in one subdivision, 5,000 to 8,000 square foot lots that  cost $39,000 at the peak of the market are now selling for $25,000 to cash buyers, while larger lots are  selling in the range of $40,000 to $60,000. At a foreclosure auction a year ago, lots sized at 4,000 to  5,000 square feet sold for $18,000 to $20,000.    Regarding building costs for smaller detached homes in the affordable price ranges, builders reported  costs per square foot of $90 or more, not including permit and impact fees. Homes with more expensive  appliances and finishes were reported to cost around $120 per square foot. City impact fees were  reported to add another $10,000 to $12,000 per unit. When land, financing costs, overhead and profit  are added in, the costs correspond to the lowest prices offered for smaller, modest new homes.      Building costs of multifamily rental and condo units were reported to be a minimum of $80 per square  feet. Land costs and infrastructure costs per unit were reported to be a minimum of $15,000 per  multifamily unit, with added permit and impact fees of $3,500 to $5,000 per unit. Taken together, these  factors give multifamily housing an approximate minimum $25,000 per unit cost advantage compared to  building detached homes of similar construction quality.    Getting detailed and accurate information on local land and building costs was beyond the scope of this  study, and therefore it is difficult to compare Bozeman’s building costs with those in other markets.  However, if the builders’ estimates are reliable, it appears (based on the author’s recent data collection)  that Bozeman currently has land and building costs that are considerably lower than in the Ketchum,  Idaho and Durango, Colorado areas—smaller but seemingly similar resort‐oriented markets, one of  which (Durango) is also a college town. The costs are somewhat higher than, for example, in the Denver  suburbs, where much larger markets lead to economies of scale.     Several builders interviewed indicated that costs of land, materials and labor had come down since the  boom years. One builder noted that his labor costs were not reduced, apparently due to the exodus of  construction workers to North Dakota.          167 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 28    6. Land Use and Building Regulations    A thorough evaluation of land use and building regulations is beyond the scope of this affordable  housing needs study. But through interviews with builders, land developers, City planning staff and  others, certain regulations were identified as having special importance to the future supply of  affordable housing.     Workforce Housing Ordinance  This City ordinance was in effect from 2007 until September, 2011, when the City Commission  suspended it for a year. The ordinance has produced no discount‐priced homes, as originally intended.  This “inclusionary” ordinance required that a certain number of lots be set aside for “workforce  housing” in new subdivisions with 10 or more lots and five or more acres. It required that 0.4 workforce  units per net buildable acre, after taking out streets and common areas. For example, four units were  required in a subdivision with house lots totaling 10 acres. Land developers were given a number of  incentives to offset the cost of price discounts. Incentives included reduction of parkland requirements,  allowance for smaller‐than‐normal lots, density bonuses, and deferral of city impact fees. The ordinance  was applied to four subdivisions.      The ordinance was suspended primarily because of the perceived over‐complexity of the requirements,  its high administrative costs, and—most crucially—the softening of the real estate market that began  (hindsight now indicates) in the year before the ordinance was passed. The subsequent real estate  market decline resulted in home prices that were generally lower than the price targets in the  ordinance. In short, the targets for price discounting no longer amounted to price discounts. In addition,  there was a concern that builders would get significant incentives simply for promising to build and sell  homes at what were essentially market‐rate prices.     (The suspension of the Workforce Housing Ordinance and the Restricted‐Sized Lot provisions of the  code—see below—were major factors in the City commissioning this housing study.)     There were other matters of concern, such as deed restrictions to put a cap on resale prices of the  “workforce” homes— seen by some as a deterrent to buyers, who in a softer market would choose to  buy other homes with no restrictions. Both builders and code administrators noted complexities in the  ordinance that made it difficult to implement and expensive to administer. An apparent major issue was  the complexity of implementation for builders, who inherited requirements (but not many direct  incentives) from land developers. To ease implementation and reduce administrative costs, the  ordinance might have focused primarily on a subdivision delivering a certain number of homes with  price discounts and income limits, while using existing code standards and processes to approve the  design and layout of the subdivisions. Provisions for smaller lot sizes helped to enable more affordable  home construction, but if homes on smaller lots are seen as desirable (rather than a concession), then  the code could be changed to allow for that in all single‐family residential developments.       168 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 29     On the other hand, the ordinance and its administration lacked some features that would have made  compliance simpler, more effective, and less costly from an administrative standpoint. The price points  should have been updated at least once a year to reflect changes in the market. Clear standards were  lacking for calculating in‐lieu fees. Likewise, “in‐lieu” land donations to nonprofits or the City for  dedicated affordable housing construction could have been more actively encouraged and a method  provided for determining the amounts of land that could be contributed.       The framework of the ordinance is similar to inclusionary housing ordinances that have been effective in  other communities. The percentage of affordable homes required was less than in many similar  programs, and offsetting incentives were available. Therefore, it appears that the ordinance could have  been effective if the ordinance had been better designed, home prices remained high, demand was  strong, and builders were generating enough profit to be able to discount the prices of some homes.     The City will face a policy decision in September 2012 when the suspension ends—whether to revoke  the ordinance, keep it suspended, amend it, or to replace it (on a temporary or permanent basis) with  incentives for builders to voluntarily build and sell lower‐cost homes and rental housing. If the latter  option is taken, this study indicates that home price and rent targets should be much lower—geared to  help Bozeman residents who are priced out of either home purchases or market‐rate rental housing.     Impact Fees  Builders interviewed understood the rationale for the current impact fees—namely, paying for a share  of off‐site water, sewer and road systems that their projects depend on. Still, impact fees averaging  about $11,000 per detached home were seen as high, driving up costs and home prices, and thereby  indirectly reducing demand. Several builders suggested that they be waived, reduced or deferred—at  least for homes in the affordable price ranges. Deferrals of these fees were included in now‐suspended  Workforce Housing Ordinance. The City might wish to consider adopting a new (or temporary) set of  incentives for builders to voluntarily build discount‐priced rental and for‐sale housing. If the City were to  do this, deferral or subsidy of City fees could potentially be one of the most powerful incentives.       Restricted‐Size Lot (RSL) Requirements    Another provision of the City development code was intended to encourage development of affordable  homes. The so‐called Restricted‐Size Lot (RSL) requirements were first put into effect in 2003 and set to  automatically expire in 2008 unless the City Commission chose to renew them—which did not occur.  The purpose was to increase the supply of smaller homes on smaller lots—on the logical assumption  that these homes would remain more “naturally” affordable than larger homes in the market. The RSL  provisions required that 10 percent of the buildable net area of a single‐family residential development  had to be devoted to small lots—of no more than 5,000 square feet for detached homes and 3,000  square feet for attached homes. The square footage of homes on these lots was also restricted. RSL  requirements were applied to 14 subdivisions.  169 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 30    While the code provision is no longer effective, those preliminary plats that were approved with RSLs  were required to include them in their final plats. So many RSLs ended up as platted lots, even after the  sunset of the RLS requirement. In addition, the City Commission has an existing policy that RSLs cannot  be modified or eliminated through boundary line adjustments, lot‐line eliminations, or subdivision  exemption processes. A full preliminary plat process is required to modify or eliminate the RSLs, so most  RSL lots exist as originally platted.    Several land developers and builders commented that the ordinance created obstacles for developing  the affected subdivisions, particularly given the reduced pace of construction and home sales in the  current market. The smaller lots with smaller homes are said to be difficult to find buyers for. And the  smaller lots scattered throughout the subdivisions are said to make it more difficult to build and sell  homes on the larger lots. The developers’ proposed solution is to re‐plat the subdivisions to create a  more marketable mix and layout of the house lots. And that raises concerns about the cost and time  involved in the re‐platting.     But another builder—whose business model includes targeting the market for modest, lower‐priced  homes—felt that the RSL requirements were workable and the small lots can indeed lead to more  supply of homes at prices of $160,000 and up. This builder’s concern was the limitation in the City codes  on building only attached townhomes on lots smaller than 5,000 square feet. Two‐story detached  homes on 3,500 square foot lots were permitted through the incentive provisions of the Workforce  Housing Ordinance. He feels the market is much stronger for lower‐priced detached homes as compared  to condos and townhomes, and would like to see the development code changed to be more flexible in  this regard. Also he noted that many buyers, including those with modest incomes, want yards. For this  reason, he believes the City should reconsider encouraging subdivisions to include alleys for backyard  garage access—in the “neo‐traditional” planning mode. This inevitably cuts down yard sizes and reduces  the net buildable area of a subdivision, the builder commented.    170 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 31    7. Baseline of Affordable Housing Activities, Their Value and Effectiveness  For a community the size of Bozeman, there is a well‐developed infrastructure for affordable housing  service delivery across the spectrum of housing need from homelessness through foreclosure. Services  are delivered through six primary non‐profit service providers who are steadily increasing service  capacity and delivery on an annual basis. See Figure 26 below for a summary of the affordable housing  output and additions to the affordable housing stock. “Affordable” in this section of the report, refers to  housing that was subsidized through public funding, federal tax credits, private donations or volunteer  labor—and either priced below market or with special financing to make home purchases affordable.   See Appendix B for more details on affordable housing production and assistance.     Notable are recent increases in  capacity of homeless shelters  with the opening of HRDC’s  winter warming center, as well  as the tripling of transitional  housing opportunities for  Bozeman families over the last  year. This is complimented by a  major homeownership  rehabilitation and new  construction project being  undertaken by the Human  Resource Development Council  (HRDC) with federal  Neighborhood Stabilization  Program funding. The only  notable lack in recent  affordable housing outputs is in  the area of affordable rental— addressed in the section above.      Affordable Home Construction  Starting in the early 1990s, a total of 117 affordable homes have been built by nonprofits for sale to low‐ income families in Bozeman and surrounding parts of Gallatin County.      Habitat for Humanity of Gallatin County has developed a total of 61 homes in the greater Bozeman area  since 1991. Habitat maintains an annual production of three to four units a year. This is relatively high  level of production for a Habitat affiliate of this size, which has succeeded through effective partnerships  and bargain purchases of land. (Habitat staff related that they are currently exploring expanded service  Figure 26. 2011 Affordable Housing Production and Assistance  ‐ Within City of Bozeman Except as Noted     2011  Outcomes/  Additions  Outcomes:  All Years  Homeless Shelter Beds  24 36  Domestic Violence Shelter Beds 0 13  Transitional Housing Beds 6 12  Transitional and supportive housing    units for homeless/special needs  6 59  Transitional Housing Rent Subsidies 8 8  Subsidized Rental Units Built 0 529  Households with Federal Rent      Subsidies  10 273  Clients for Pre‐purchase Counseling 116 Unavailable Clients for Foreclosure Counseling 17 Unavailable Affordable Homes Built for Sale      (Including 61 in Bozeman Area)  15 117  Down Payment Loans Provided      (Unconnected with Homes Sold)  1 Unavailable Source: Werwath and Associates Survey 171 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 32    models including Low Income Housing Tax Credit development as well as models for permanently  affordable housing.)      Currently, Habitat does not anticipate a great deal of near‐term housing development within the City of  Bozeman, mainly due to the fact that house lot and land prices are less expensive outside Bozeman.  They do anticipate steady annual output of three to four units a year going forward in the nearby  community of Belgrade.     The Human Resource Development Council (HRDC) is also responsible for major for‐sale housing  development activity in the Bozeman area. In the 1990s, HRDC had developed 20 units of for‐sale  housing, all of which is held in a land trust that restricts resale prices and incomes of future buyers. In  2009, HRDC utilized Neighborhood Stabilization Program (NSP) funding to purchase the West Edge  Condominium development, which consisted of 23 existing units and undeveloped land. To date, 14 of  the existing units have been resold, two are currently listed for sale, and legacy renters from prior to  acquisition occupy the remaining seven units. These seven units will be offered for sale as current  tenant vacate.    In addition, HRDC built 36 units of new housing as part of this project. Of these, 14 units have been sold  with the remaining 22 units available for purchase. All buyers can access NSP‐funded down payment  assistance, which is secured by a second mortgage. One challenge of marketing these properties has  been obtaining prime mortgage financing for the condo buyers, which has not achieved the required  level of occupancy to qualify for conventional or government insured mortgages that can be sold in the  secondary mortgage markets. Luckily because of NSP subsidy, the resulting low loan‐to‐value ratios have  been sufficient for local banks to offer portfolio financing for qualified buyers at interest rates below 6%.     Given the currently large inventory of 22 units for sale, with another seven units currently in rental,  there is not currently a high priority for further for‐sale housing production, especially for condos. This  situation is compounded by the competitive pressure the West Edge project faces from relatively  inexpensive condos available on the open market as well as limitations on demand that were described  in an earlier section of this report.     Home Purchase Financial Assistance  With increasingly strict mortgage underwriting standards and the availability of relatively low‐priced  homes on the market, down payment assistance programs have become more crucial than ever. The  Human Resource Development Council operates a down payment assistance program as part of their  “Road to Home” program that is funded through State allocated HOME funds as well as a variable  portion of mil levy dedicated to affordable housing by the City of Bozeman on an annual basis.     The State of Montana currently has $1.3 million in HOME funds allocated for down payment assistance  and home rehabilitation. There are currently only two organizations in the State who can access this  funding, of which HRDC is one. This suggests that there will be ample supplies of funding to provide  172 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 33    direct assistance for existing homes in Bozeman. The maximum loan amount for HOME funds is $30,000  and City funds are capped at $10,000 per household. While only one down payment assistance loan was  made in the Bozeman during 2011, HRDC anticipates that they will assist 18 to 21 families in their tri‐ county service area in 2012, with approximately half of those—or about 10—receiving second mortgage  loans to help buy homes within the City of Bozeman.     Market data indicates that the potential for helping more low‐income families attain affordable  homeownership through down payment assistance loans and pre‐purchase counseling is much higher,  given the number of affordable homes on the market. In markets similar to Bozeman, down payment  assistance and counseling programs are finding very strong pent‐up demand—for the very fact that  mortgage financing is much harder to obtain than it was a few years ago. Effective homebuyer  assistance programs can help overcome these barriers.      The existence of robust home purchase assistance programs can be a major incentive for increases of  affordable home construction. Several builders interviewed for this study mentioned that this kind of  assistance could help increase their construction and sales rates. This added construction activity can  also marginally increase local job creation.     As described in Section 4 of this report, there are sufficient numbers of homes currently on the market  that are affordable to families with incomes at or above 65% of area median income. For this group,  what is needed is help in financing closing costs and a portion of the down payment, already as low as  3.5% with FHA loans and 5% for other loans that can be sold by local lenders to the secondary markets.     This kind of assistance generally requires a second mortgage of around $5,000 to $7,500 per client, and  would be offered at 0% interest, with no monthly payments and the principal due only upon resale. To  assist families with lower income, larger “gap financing” loans are needed. According to the calculations  of this study, families at 55% of median income need somewhere in the range of $20,000 in assistance  to access market rate product, with larger families needing four‐bedroom homes requiring as much as  $45,000 in assistance.     In general, the current market points to potentially large benefits of making smaller down payment  assistance amounts in the $7,500 range aimed at closing costs and meeting minimum down payment  requirements. A key policy question for the HRDC—and the City’s housing plan—is “how low to go” in  terms of income targeting for homeownership programs. Given that there are currently ample sources  of federal HOME funds for down payment assistance, providing gap financing for households with  incomes as low as 50% or even 45% of area median income may be advisable in the short term. It may  not be feasible to continue in the long term if home prices (and gaps) increase and federal funding  sources are reduced in line with current trends.         173 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 34    Homebuyer Counseling  HRDC’s “Road to Home” program was started in 2003 and shows a high level of development and  comprehensive range of services for its eight years of existence. HRDC is a HUD‐approved housing  counseling organization that provides one‐on‐one housing counseling as well as HUD approved  homebuyer‐training classes. Classes are offered 12 times a year—10 of them in Bozeman. Because HRDC  is one of the only homebuyer education programs in area, many people travel from around the region to  attend classes in Bozeman. These classes serve over 140 individuals a year, approximately 30% of which  are residents of Bozeman.     Homebuyer counseling is carried out by one full‐time housing counselor along with periodic counseling  provided by the program director, equivalent to an additional quarter‐time staff person. In 2011, 357  individuals received pre‐purchase counseling, of which 116 were residents of Bozeman.     Habitat for Humanity provides limited homebuyer counseling activities such as income qualification  services, and financial literacy classes provided by Love INC, a collaborative of local church  congregations that leverage a range of social services through their congregation members. Habitat  utilizes HRDC’s homebuyer education program for its clients. This is a lower volume operation than  HRDC, since Habitat aims to qualify three to four new homebuyers in a given year.     HRDC staff points to a downward trend in participation in both counseling and homebuyer education.  But with record low interest rates and large amounts of affordable product on the market, this is an  especially opportune time for low‐income families to access homeownership. The decline in  participation could point to a need for more robust homebuyer program marketing and outreach, not  just among potential program participants in the wider community, but also internally through HRDC  rental program, as well as through real estate professionals such as lenders and Realtors who can be an  invaluable source of referrals.     Affordable Rental Housing Construction   The City of Bozeman has not seen any below‐market‐rate rental development since 2005. For the next  several years, the community experienced a very rapid growth trend in the economy and housing  construction, which then reversed itself.  Very low vacancies in federally assisted rental housing,  compounded by student housing pressures and reductions in the number of people working, all suggest  a very high level of need for construction of additional below‐market‐rate and low‐market‐rate rental  housing. While there has been one Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) project application since  2005, it did not score well enough to be awarded credits.     Prior to 2006, 505 units of affordable rental housing had been developed in 11 projects through the  LIHTC program with an additional 24 units being developed by HRDC through other sources. There were  five primary developers and in two of the projects HRDC acted as the non‐profit sponsor. Based on the  relatively small number of below‐market‐rate rental units versus the needs, affordable rental housing is  the highest affordable housing priority in Bozeman.   174 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 35    Housing for Homeless People  Services for homeless individuals in Bozeman are growing steadily and have a high level of coordination.  As is the model in many communities, the Greater Gallatin Homeless Action Committee meets regularly  to coordinate services for homelessness among the major regional providers.     Family Promise of Gallatin Valley is a collaboration of 21 religious congregations that provide overnight  shelter in local churches, along with a day center with employment, childcare and other resources. This  program has the capacity to house four families, up to 12 individuals, for a period of up to 90 days. In  addition, Family Promise has over 1,400 trained volunteers available to assist families in their transition  to more stable living situations. Family promise has also recently developed a transitional housing unit  with four beds that is located in the basement apartment of their day center. This conversion was  completed in conjunction with Haven. In the coming year, Family Promise would like to develop a  revolving fund for security deposits which they feel will help move people through emergency shelter  more quickly. In addition they highlighted the need for more affordable rental development near public  transportation and employment centers, as well as the need for more transitional housing.     HRDC also has a very well developed “Home to Stay” homelessness prevention and assistance program.  “Home to Stay” dedicates a majority of its programmatic energy towards homeless prevention, although  staff relates that the proportion of placement services have recently spiked with increases observed in  both families and individuals needing emergency housing assistance. Currently, approximately 60% of  program activities are dedicated to prevention while 40% are dedicated to placement of homeless  individuals. As part of this program, HRDC operates a seasonal “warming center” with 24 bunks that is  open from Thanksgiving through the end of March. This facility is well used but has yet to reach  capacity.     As part of the Continuum of Care grant, HRDC was recently awarded eight transitional rental vouchers  which families may use for up to a year. HRDC holds the initial lease for the property which is then  assumed by the resident family. This model allows the family to stay in place at the end of the assistance  period. HRDC generally works to place buyers in affordable rental projects to enhance the long‐term  sustainability of the housing situation.      HRDC has also raised funds to rehabilitate the Amos House, a former men’s shelter into dormitory style  transitional housing that will serve eight women and eight men at a time. Once operating, this will serve  as many as 34 individuals a year and fill a critical gap for “non‐specialized” transitional housing. HRDC is  currently delaying the completion of this project until operational funding is secured.     “Home to Stay” also includes counseling support and case management services. As part of the  program, clients have access to a revolving assistance fund that loans stable families with a capacity to  pay monthly rent, small amounts to cover security deposits. Loans are paid back at a rate of between  $10 and $20 a month. This very low‐cost mechanism is especially effective at moving people out of  emergency shelter without putting a burden on dedicated transitional housing resources.   175 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 36      One segment of the homeless population that does not have any specific support organization  dedicated is youth. While HRDC does allow older youth to stay at the warming center, there is no youth‐ specific shelter in the Bozeman area. HRDC staff related that there was not a large demand for youth  homeless services, although they do receive a fair number of referrals from the schools. Most youth are  referred to third party organizations that offer youth development and housing services. In addition  they utilize a network or informal foster placements. To the extent possible, youth are referred into  HRDC’s limited youth development program, which helps with job training, placement and GED  education.     Housing for Victims of Domestic Violence  Haven domestic violence shelter was founded in 1979 and provides confidential shelter, crisis  intervention, support, referrals and education. Haven operates a 13‐bed, 15‐pillow shelter in a building  that was donated to the organization in 1981 by the City of Bozeman. In the previous year, they served  790 unduplicated clients for a total of 2679 shelter nights, a 23% increase year to year. Unlike other  emergency shelters in Bozeman, Haven observes a seasonal variation of demand for services with the  peak occurring during the summer months when the organization often is at capacity and has to refer  clients to services outside of Gallatin County.     Haven is currently in the process of raising funds to rehabilitate their current facility that was built in  1921. The building has major structural problems, having been constructed on a rubble stone  foundation, and it also has substandard electrical wiring and lacks handicapped accessibility features.  The current facility is limited to serving small household units of women, daughters and younger sons. It  does not house males over the age of 12 or larger households.     Special Needs Housing, Behavioral Health  There are several organizations in the Bozeman area that provide housing services for the people  suffering from behavioral health issues. Western Montana Mental Health Center (WMMHC) has recently  completed six studio apartment transitional units, bringing their total number of units to ten all situated  on a five‐acre parcel of land donated by Deaconess Hospital.     The project benefited from infrastructure that was completed as part of the larger development and the  City provided low‐interest gap financing for the project. The combination of land, provision of  infrastructure and low‐interest financing were critical factors in making this project financially feasible.  WMMHC staff related that they did not have the resources or organizational capacity to complete  another stand‐alone project in Bozeman, but would be open to a collaborative partnership for further  transitional housing development, which they see a great need for.     Service for the developmentally disabled and those with traumatic brain injuries are provided by REACH,  who has been providing services in Bozeman for 37 years. REACH provides a suite of vocational and  176 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 37    residential services including assisted in‐home care, transitional housing through two apartment  complexes which are staffed during the day and evenings, and four group homes that serve up to 25  individuals two of which provide intensive 24‐hour services. REACH has developed 6 new beds of  transitional housing at their North Tracy site in the last two years, but these were replacements of  existing units and did not increase their overall capacity.       177 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 38    8. Affordable Housing Price Points And Gaps In Housing Stock    For this study, affordable housing price points are calculated in relation to percentages of “area median  income” as calculated and annually updated by HUD. The methodology is used because housing  assistance programs in Bozeman, as nationwide, use these benchmarks to determine eligibility for  assistance—and in some cases to determine the amount of assistance needed on a needs‐tested basis.     Rental Housing Affordable Price Points and Gaps  Figure 27 shows various levels of area median incomes (AMIs) by household size. Figure 28 provides a  calculation of affordable rental rates based on those calculations and the commonly used standard of  30% of income being the  maximum affordable  amount to pay for rent.     When compared to rental  rates in the Bozeman  market, it is apparent that  there are affordability gaps  for households at or below  40% of area median  income, since our survey of  rents indicated minimum  rents of $475 to $491 for  one‐ to three‐bedroom  units.     While detailed market data  is not available for  Bozeman’s rental housing  stock, this study’s small‐ sample survey indicated  that affordably‐priced and  subsidized rentals are in  scarce supply for  households with incomes  below 50% of area median  income.         Figure 27. Incomes by HUD AMI Levels for Bozeman, by Household Sizes                  Number of Persons in Household:   % of  Median 1 2 3 4 5 6  10% $4,670 $5,340 $6,010 $6,670 $7,210 $7,740  20% $9,340 $10,680 $12,020 $13,340 $14,420 $15,480 30% $14,010 $16,020 $18,030 $20,010 $21,630 $23,220 40% $18,680 $21,360 $24,040 $26,680 $28,840 $30,960 50% $23,350 $26,700 $30,050 $33,350 $36,050 $38,700 65% $30,355 $34,710 $39,065 $43,355 $46,865 $50,310 80% $37,350 $42,700 $48,050 $53,350 $57,650 $61,900 95% $44,365 $50,730 $57,095 $63,365 $68,495 $73,530 110% $51,370 $58,740 $66,110 $73,370 $79,310 $85,140 125% $58,375 $66,750 $75,125 $83,375 $90,125 $96,750           Figure 28. Affordable Monthly Rent at 30% of Income       Number of Persons in Household:     % Median 1 2 3 4 5 6  10% $117 $134 $150 $167 $180 $194  20% $234 $267 $301 $334 $361 $387  30% $350 $401 $451 $500 $541 $581  40% $467 $534 $601 $667 $721 $774  50% $584 $668 $751 $834 $901 $968  65% $759 $868 $977 $1,084 $1,172 $1,258  80% $934 $1,068 $1,201 $1,334 $1,441 $1,548  95% $1,109 $1,268 $1,427 $1,584 $1,712 $1,838  110% $1,284 $1,469 $1,653 $1,834 $1,983 $2,129  125% $1,459 $1,669 $1,878 $2,084 $2,253 $2,419  178 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 39    That assumption is borne out by the extremely low vacancy rates in subsidized rental properties in  Bozeman. Rental rates in a group of those properties are as high as $490 for one‐bedroom apartments  and $695 for three‐bedroom apartments—and the properties are experiencing exceptionally high  occupancy rates of 97% to 98% with very little turnover.    For‐Sale Housing Affordable Price Points and Gaps  Figure 29 below indicates affordable housing price points for households of various sizes at different  levels of area median income. We assumed that homeownership is feasible for most families at 50% of  area median income but less so below that level—except in special homeownership support programs  such as Habitat for Humanity’s. Figure 31 calculates the affordability gaps, using the data in Figures 29  and 30. The assumed “low‐end” home prices come from Section 4 of this report, which estimated typical  asking prices of lower‐cost homes listed in the Multiple Listing Service. Figure 30 shows assumptions  about matching household sizes with typical numbers of bedrooms required.     Figure 29.  Home Prices Affordable at AMI Levels Per Affordability Analysis           Number of Persons in Household:   % Median 1 2 3 4 5 6  50% $66,346 $80,713 $94,699 $108,996 $114,377 $125,717  65% $96,456 $115,226 $133,429 $152,053 $161,024 $182,639  80% $127,818 $151,872 $174,800 $212,646 $220,240 $242,011  95% $173,263 $205,869 $231,831 $263,951 $275,796 $301,589  110% $209,147 $246,902 $278,013 $315,204 $331,198 $361,064  125% $245,032 $287,935 $324,194 $366,457 $386,601 $420,539  Figure 30. Assumed Appropriate Bedroom Sizes of Homes and "Low‐End" Prices                                  Number of Persons in Household:     1 2 3 4 5 6  BRs assumed 0‐1BR 2 BR 2 BR 3 BR 4 BR 4BR    $97,000  $97,000  $130,000  $130,000  $175,000  $175,000                 Figure 31. Home Purchase Price Gaps Based on Assumptions Above         Number of Persons in Household:     % Median 1 2 3 4 5 6  50% $30,654 $16,287 $35,301 $21,004 $60,623 $49,283  65% $544 $0 $0 $0 $13,876 $0  80% $0 $0 $0 $0 $0 $0  95% $0 $0 $0 $0 $0 $0  110% $0 $0 $0 $0 $0 $0  125% $0 $0 $0 $0 $0 $0    179 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 40    The affordability gap is calculated as the difference between the home prices that households at various  income levels can afford versus the typical low‐end home prices.     Needs for Ownership Housing  This affordability analysis indicates that prices of homes in the current market are generally affordable  to households with incomes at or above 65% of area median income. At 50% of area median income,  the affordability gaps become significant. If home prices or interest rates start increasing, mortgage  assistance will be needed and/or regulatory changes or incentives to builders to provide more homes for  buyers with incomes at 65% to 80% of area median income—as well as increased efforts to assist  homebuyers with incomes under 65% of area median income.        For example, the analysis indicates an ongoing need for three‐bedroom homes priced below $152,000  and two‐bedroom homes priced below $133,000. There is currently an adequate supply of for‐sale  condos in this price range and a few detached older homes, but without future subsidized home  construction or incentives for builders to provide very low‐cost homes, this supply will likely be depleted  in the near future.      Needs for Rental Housing  There is a need and an apparent acute need for rental housing affordable to households with incomes at  or below 40% of area median income. This translates to rents at or below approximately $470 for one‐ bedroom units, $600 for two‐bedroom units and $670 for three‐bedroom units.     Market data is less clear about whether there is a shortage of rental housing at higher price points, but  what data is available indicates a tightening of the rental housing supply. Therefore, the City’s should  consider including elements in its pending affordable housing plan that encourage construction of rental  units, with a particular emphasis on production of rental units affordable to households between 30% of  area median income and 50% of area median income. This translates to $350 to $580 rents for one‐ bedroom units, $450 to $750 for two‐bedroom rents, and $500 to $850 for three‐bedroom units.     Interpretation of These Priority Needs  These definitions of current priority housing needs should not be interpreted to mean that there is a  hard dividing line between “affordable housing” and other housing in the Bozeman market. This study  has highlighted the incomes and price levels below which Bozeman households are likely to have greater  than normal difficulties in finding affordably priced housing. But homebuyers with incomes just above  65% of area median income are faced with limited choices in buying homes, as are renters with incomes  just above 50% of area median income. Therefore, it is recommended that the City consider adopting  policies that encourage construction of low‐ and moderate‐priced housing, while focusing its strongest  support, regulations and incentives on the income groups that generally face affordability gaps.       180 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 41    As Bozeman’s economy starts improving, the affordability threshold will inevitably move up as housing  costs at the low end of the market increase. A spreadsheet and methodology to update these price  points and affordability gap calculations will be provided to the City separately from this report.    181 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 42    9. Indicated Programmatic and Regulatory Initiatives    The housing needs described in this report indicate the following potential programmatic priorities for  nonprofits, for‐profit developers and the City. These are not in priority order, and are suggested for  consideration during the process of drafting a new affordable housing plan.     • Subsidized construction of for‐sale housing. Projects sponsored by nonprofits should continue, but  at a measured pace until existing inventories are absorbed.     • Assistance for purchasing lower‐priced market‐rate homes. A reduction in home prices generally  makes this an opportune time to step up pre‐purchase counseling and down payment assistance  programs. This can not only help lower‐income families attain affordable homeownership, but it can  help encourage builders to construct more lower‐priced homes by adding to overall demand.     • Construction of new rental housing. Development of rental housing using the federal Low Income  Housing Tax Credit (LIHTC) program should be a high priority, given that this program has provided  rents in affordable to Bozeman households from 40% to 60% of area median income. LIHTC is the  major federal incentive program for building affordable rental housing.  Finding a way to include  some very low rents—at 30% of area median income—should be investigated. Piggybacking federal  HOME and CDBG subsidies is a typical way of achieving this goal. City financial incentives might also  be considered. The City might also consider setting formal criteria for the types of LIHTC projects  that it endorses for federal subsidies.     • Construction of housing for special populations. Given the unmet needs of special populations for  affordable and supportive housing options, construction or acquisition and rehab of more  residential properties should be a priority. Construction is constrained by the limited availability of  governmental grants and private donations, but these resources should still be sought out. Limited  amounts of federal grants are still available for very low‐income seniors, disabled people, recently  homeless people, victims of domestic violence and those with other special needs.     • Workforce Housing Ordinance and possible regulatory changes.  The needs study indicates that the  City’s Workforce Housing Ordinance should not be reinstated at this time due to the softness of the  real estate market, technical issues with the ordinance and administrative costs. Reinstatement of a  revised ordinance could be considered as the housing market strengthens. In the meantime, the City  may wish to consider enacting a set of incentives for builders to construct affordable, for‐sale homes  and rental units. Some incentives could simply provide builders with more flexibility in responding to  market demand—for example, allowing construction of detached homes on small but adequately‐ sized lots.       182 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 43    • Re‐platting subdivisions. If existing subdivisions are re‐platted, as some builders propose, and the  City agrees, some incentives and requirements for construction of affordable homes and rental units  could be retained. Donation of house lots or sub‐tracts for affordable home or rental construction is  among the options to be considered.      • Impact fees. The City might consider allowing, in some form, deferrals or reimbursement of impact  fees as an additional incentive to produced discount‐priced housing for lower‐income buyers,  whether or not the Workforce Housing Ordinance is reinstated. Stronger and more costly incentives  such as these should be tied to homes with income, price and rent restrictions.   • Possible policies and actions regarding mobile home parks.  Nonprofits might consider starting a  concerted program of helping low‐income families replace, repair and weatherize older,  substandard mobile homes. The City could consider actively encouraging the preservation of mobile  home parks inside and outside Bozeman in order to prevent possible losses in the stock of  affordable housing available to Bozeman residents and its workforce residing outside Bozeman.  Mobile home parks adjacent to Bozeman may apply for water and sewer extensions, which will be  considered in light of the factors for approval described in Chapter 40, Division 3, of the Municipal  Code.   • Regular Survey of Rental and Vacancy Rates. Given the lack of detailed and reliable data for the  rental sector as well as the dynamic nature of the overall market for rental housing, the City should  consider funding an annual or periodic rental survey to determine average rent levels and vacancy  rates by bedroom sizes of units, to indicate where shortages may exist. This data would be helpful  for informing policy decisions as well as assessing the need for both subsidized and market rate  rental housing. This data could also be essential information for the Citizens Affordable Housing  Advisory Board when reviewing requests for municipal support for LIHTC projects.       183 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 44                 Appendix A:  List of Individuals Interviewed or Who Provided Data for Study  Bruce Brensdal Montana Housing – Low Income Housing Tax Credit Program  Dana Burkett Human Resource Development Council  Dennis Carlson Gallatin Association of Realtors  Gloria Edwards Family Promise of Gallatin Valley  Heather Grenier Human Resource Development Council  Dab Dabney Farmhouse Partners  Shawn Holm Builder, Norton East Ranch  Patty Kent Western Montana Mental Health Center  Anders Lewendal Bozeman Custom Homes  David Magistrelli Habitat for Humanity of Gallatin County  Mary Martin Human Resource Development Council  Kristy McFetridge Haven  Tim McHarg City of Bozeman, Planning Dept.  Tracy Menuez Human Resource Development Council  Ron Ostermiller Big Sky Western Bank  Cheryl Ridgely Bozeman Deaconess Hospital  Phil Rotherham Rotherham Construction  Jeff Rupp Human Resource Development Council  Michael Stewart Land Equity Partners/Sunrise Homes  Rob Tallon REACH  Dick Walter American Bank, Bozeman    184 DISCUSSION DRAFT – Housing Needs Study for City of Bozeman, Prepared by Werwath Associates ‐ Page 45      Appendix B ‐ Affordable Housing Outcomes in Bozeman Area    Sponsor Service  Area  2011  Outcomes  Total  Provided   To Date or  Currently  HOMEOWNERSHIP OUTCOMES          New construction of  homes HRDC City 13 56  New construction of homes  Habitat City 2 61  Acquisition and sales of home HRDC City 2 17  Homeowner rehab assistance HRDC Tri‐ County  unavailable 37  Down payment assistance loans HRDC Tri‐ County  3 107  Weatherizations completed HRDC Tri‐ County  247 678  Pre‐purchase counseling cases HRDC Tri‐ County  357 2136  Foreclosure counseling cases HRDC Tri‐ County  90 290  RENTAL/SPECIAL NEEDS OUTCOMES         LIHTC rental housing built ‐ seniors HRDC City   161  LIHTC rental housing built ‐ families Multiple City   344  Other rental housing built HRDC City   24  Transitional housing provided Family  Promise/Haven  City 4 4  Transitional housing provided  HRDC City 2 4  Transitional ‐ behavioral health WMMHC City 6 10  Transitional ‐ developmental  disabilities  REACH City   16  Suportive Housing ‐ developmental  disabilities  REACH City   25  Emergency shelter/warming center  beds  HRDC City 24 24  Emergency shelter beds ‐ families  Family Promise City   12  Domestic violence  shelter beds Haven City   13  OTHER OUTCOMES        Section 8 rent subsidies HRDC City 10 273  Transitional rent subsidies HRDC City 8 8    185