Loading...
HomeMy WebLinkAbout5 - 2320 West Babcock Street - Narrative    2320 WEST BABCOCK STREET ANNEXATION        ANNEXATION & INITIAL ZONING NARRATIVE      Prepared For  Luke Welborn  PO Box 6507  Bozeman, MT 59771      Prepared By    P.O. Box 888  Belgrade, MT 59714  (406) 595‐1923        Revised: May 3, 2024      2320 West Babcock Street Annexation – Annexation & Initial Zoning Narrative Page 1  May 3, 2024  TABLE OF CONTENTS  INTRODUCTION ............................................................................................................................................. 2  OVERVIEW ................................................................................................................................................. 2  ADJACENT LAND USE ................................................................................................................................ 4  PROPOSED ZONING & FUTURE USE .......................................................................................................... 6  ANNEXATION ................................................................................................................................................ 9  SECTION 1: GOALS ..................................................................................................................................... 9  SECTION 2: POLICIES ............................................................................................................................... 10  ZONE MAP AMENDMENT ........................................................................................................................... 14  SPOT ZONING .......................................................................................................................................... 17                                        2320 West Babcock Street Annexation – Annexation & Initial Zoning Narrative Page 2  May 3, 2024  INTRODUCTION  OVERVIEW  The following narrative is intended to satisfy the requirements of the Annexation and Zone Map  Amendment checklists for the annexation and initial zoning application of the property at 2320 West  Babcock Street, Bozeman. The property is proposed to be annexed into the City of Bozeman under a   Residential Emphasis Mixed‐Use (REMU) zoning designation.  The property is comprised of 2 parcels (1.655 acres and 1.050 acres) and is located on the south side of  West Babcock Street, slightly west of the intersection with West Main Street. The larger eastern parcel is  currently developed with a single‐story triplex on the north end and several outbuildings (shed, barn, &  garage) on the south end, with paved parking in between. The triplex is set up for either residential or  commercial uses but has most recently been leased for commercial uses. The parcel is currently being  served by well and septic, but an 8” City water main and 8” sanitary sewer main are stubbed into the  parcel from Babcock Street for future connection. The smaller western parcel is undeveloped, but another  8” water main and 8” sewer main are stubbed into the northwestern portion of the parcel from Babcock  Street. The West Fork of Catron Creek flows through the property from south to north, entering on the  south side of the eastern parcel, and flowing into culverts under Babcock Street on the north side of the  western parcel. Please refer to the following figures, and the enclosed Annexation Map for reference.   Figure 1 – Vicinity Map        2320 West Babcock Street Annexation – Annexation & Initial Zoning Narrative Page 3  May 3, 2024  Figure 2 ‐ Aerial Overview    The property is currently zoned as Gallatin County District 1 “R – General Residential” and is surrounded  by City annexed properties to the North, East, and South. The residential lot on the western boundary of  the property is not annexed to the City either. The applicant has corresponded with the property owner  about annexing as well, but due to differing project schedules, the adjacent property is not included with  this application. This adjacent lot is also zoned “R‐General Residential.”   The purpose of the “R” zoning designation as defined in the Gallatin County Zoning District No. 1 Zoning  Regulations is “to provide development standards for a variety of residential development at the same  time ensuring compatibility with existing development.” Allowed uses under this current designation are:            2320 West Babcock Street Annexation – Annexation & Initial Zoning Narrative Page 4  May 3, 2024  ADJACENT LAND USE  The property is on the border of future land use designations, with the land use of the property and those  to the north and west being Urban Neighborhood, and those to the south and east being Community  Commercial Mixed‐Use. Similarly, the properties to the north and west are generally zoned R‐3, while the  properties to the south and east are currently zoned B‐2. The property to the northeast is zoned R‐O.   The lot east of the property is an apartment complex and the lots to the south are currently in commercial  use as a casino and various office buildings. The lots west of the property are single family residences, the  lots northwest are duplexes, and the lots to the north are HRDC apartments. The R‐O property to the  northeast is currently under review as a residential development with 87 units.      Figure 3 – Future Land Use Designations                            2320 West Babcock Street Annexation – Annexation & Initial Zoning Narrative Page 5  May 3, 2024  Figure 4 – Zoning Designation    Figure 5 – Adjacent Land Use        2320 West Babcock Street Annexation – Annexation & Initial Zoning Narrative Page 6  May 3, 2024  PROPOSED ZONING & FUTURE USE  Once the property is annexed, the applicant intends to continue to lease the triplex on the property in the  short‐term. The southern portion of the Triplex would likely continue to be leased to the most recent  business, which was a marijuana dispensary, while the northern portion could be leased as either a  commercial or residential unit. The long‐term plan is to demolish the buildings on site and develop the  property for a mix of commercial and residential uses according to the REMU design standards.   This mixed‐use REMU designation is an allowed zoning within both the Urban Neighborhood land use that  property is designated under and the adjacent Community Commercial Mixed‐Use. REMU would fit  particularly well with this property due to its location on the border of the two land use designations,  which both allow REMU. A mixed‐use designation on this property would allow future development to  blend the use characteristics of all the adjacent properties, providing a transition between the low‐ medium density residential uses to the west and northwest, and the commercial and high density uses to  the northeast, east, and south.   Figure 6 – Correlation with Zoning (Bozeman 2020 Community Plan)      Section 38.300.110.F of the city code defines the intent and purpose of the REMU zoning district to:   “establish areas within Bozeman that are mixed‐use in character and to provide options for a  variety of housing, employment, retail and neighborhood service opportunities within a new or  existing neighborhood.”   This property is suited to meet this intent and purpose because the adjacent properties feature a variety  of commercial and residential uses and densities, making this an already mixed‐use neighborhood. A  REMU designation would allow future development on the property to add further housing and service  opportunities to the already diverse character of the neighborhood. The SPOT ZONING section of this  narrative further describes the diver character of the neighborhood and the adjacent zoning designations.         2320 West Babcock Street Annexation – Annexation & Initial Zoning Narrative Page 7  May 3, 2024  This section of the code also states that a REMU designation is:   “appropriate for sites at least five acres in size and areas located adjacent to an existing or planned  residential area to help sustain commercial uses within walking distance and a wider range of  housing types.”   The subject properties to be annexed total 2.7 acres, which is beneath the 5‐acre appropriateness  threshold noted in the above code reference. However, there are several other REMU zoning districts in  the city that are also smaller than 5 acres (see below). Given the existence of these other REMU zoning  areas, there is precedent to disregard the 5‐acre threshold on smaller infill properties where the  remainder of the goals of Section 38.300.110.F can be met. As is explained in the remainder of this  application, a REMU zoning designation on this property meet does remainder of the goals of Section  38.300.110.F, most notably by creating sustainable commercial uses adjacent to and within walking  distance of existing residential areas.   Figure 7a – REMU Zoning Designations Under 5 Acres.                   2320 West Babcock Street Annexation – Annexation & Initial Zoning Narrative Page 8  May 3, 2024  Figure 7b – REMU Zoning Designations Under 5 Acres.                                   2320 West Babcock Street Annexation – Annexation & Initial Zoning Narrative Page 9  May 3, 2024  ANNEXATION  The following sections provide answers to the goals and policies topics that are listed on the annexation  application checklist.   SECTION 1: GOALS  1. The City of Bozeman encourages annexations of land contiguous to the City.  The subject property is contiguous to the City on three sides to the north, east, and south.     2. The City encourages all areas that are totally surrounded by the City to annex.  For all intents and purposes, the subject property is completed surrounded by the City. It is an isolated  pocket of previously unannexed land located approximately in the center of the city limits.    3. The City encourages all properties currently contracting with the City for City services such as water,  sanitary sewer, and/or fire protection to annex.  The property is not currently contracting with the City for services, but two 8” water mains and two  8” sewer mains are stubbed into the property for future connection in anticipation of annexation.     4. The City of Bozeman requires annexation of all land proposed for development lying within the  existing and planned service area of the municipal water and sewer systems as depicted in their  respective facility plans, any land proposed for development that proposes to utilize municipal  water or sewer systems.  The subject property is well within the planned service area of the City utilities and is planned for  development in the future, which will utilize city services.     5. The City encourages annexations within the urban area identified on the future land use map in  the current Bozeman Growth Policy.  The subject property is located approximately at the center of the urban area identified on the  future land use map.       6. The City of Bozeman encourages annexations to make the City boundaries more regular rather than  creating irregular extensions which leave unannexed gaps between annexed areas or islands of  annexed or unannexed land.  Annexation of the subject property will help to make the city boundaries more regular by removing  portions of an island of county land located at the center of city limits.     7. The City of Bozeman encourages annexations which will enhance the existing traffic circulation  system or provide for circulation systems that do not exist at the present time.  Annexation of the subject property is not expected to either enhance or negatively impact the  existing traffic circulation system. The property has 390 feet of frontage along West Babcock Street,  which provides sufficient access to the site. No street extensions through the property are currently  planned.     N 24th Ave intersects with Babcock across from the NE portion of the property, and St. Estephe Drive  ends at approximately the center of the southern property boundary. St. Estephe Drive is a private  26’ wide street within a 30’ easement and is not built to local street standards. Therefore, extending  St. Estephe Drive through the property to Babcock Street would potentially open the street to      2320 West Babcock Street Annexation – Annexation & Initial Zoning Narrative Page 10  May 3, 2024  through traffic that the street is not designed for.     8. The City prefers annexation of parcels of land larger than five (5) acres in size, but will allow  annexation of smaller parcels if factors such as topographic limitations, sanitary disposal needs,  fire access, maintenance of public facilities, etc., justify a smaller annexation.  The total acreage proposed for annexation is 2.7 acres. Annexation of these smaller parcels is  believed to be justified since the annexation is an infill and would help to remove a pocket of county  land from within city limits.      9. The City seeks to obtain water rights adequate for future development of the property with  annexation.  Understood. Any water rights associated with the property will be reviewed with the city to determine  if transfer of the water rights is necessary.     10. The City of Bozeman encourages annexations for City provision of clean treated water and sanitary  sewer.  The property is currently serviced by an operable well and septic system. However, upon future  development, the well and septic would be abandoned, and the property would connect to the City  water and sanitary sewer systems.     SECTION 2: POLICIES  1. Annexations must include dedication of all easements for rights‐of‐way for collector and  arterial streets, adjacent local streets, public water, sanitary sewer, or storm or sewer mains,  and Class I public trails not within the right of way for arterial or collector streets. Annexations  must also include waivers of right to protest the creation of special or improvement districts  necessary to provide the essential services for future development of the City.  Understood. There is an existing 30’ easement along the north side of the property for the  southern portion of the West Babcock Street right‐of‐way. However, since Babcock is a collector  street, we are anticipating that an additional 15’ easement will be required to create a 45’  easement south of the Babcock centerline and complete the 90’ right‐of‐way. The north half of  the Babcock right‐of‐way is a 45’ right‐of‐way dedication as well. This additional easement  dedication will be confirmed with City staff during review of the application. A waiver of the right  to protest SID’s will be provided and coordinated with City staff.     2. Issues pertaining to master planning and zoning must be addressed prior to or in  conjunction with the application for annexation.  At the time of this application there are no known issues with the annexation pertaining to  master planning or zoning.     3. The application for annexation must be in conformance with the current Bozeman Growth  Policy. If a Growth Policy Amendment is necessary to accommodate anticipated uses, the  amendment process must be initiated by the property owner and completed prior to any action  for approval of the application for annexation.  The proposed REMU zoning designation is in conformance with the Urban Neighborhood land use  in the Bozeman Growth Policy. See Figure 6 above.     4. Initial zoning classification of the property to be annexed will be determined by the City      2320 West Babcock Street Annexation – Annexation & Initial Zoning Narrative Page 11  May 3, 2024  Commission, in compliance with the Bozeman Growth Policy and upon a recommendation of  the City Zoning Commission, simultaneously with review of the annexation petition.  Understood. The requested zoning classification for this property is REMU, which is in  compliance with the Bozeman Growth Policy. See Figure 6 above.     5. The applicant must indicate their preferred zoning classification as part of the annexation petition.  Understood. The requested zoning classification for this property is REMU.     6. Fees for annexation processing will be established by the City Commission.  Understood.     7. It is the policy of the City that annexations will not be approved where unpaved county roads will  be the most commonly used route to gain access to the property unless the landowner proposes  a method to provide for construction of the road to the City’s street standards.  Understood. The property is accessed by its frontage along West Babcock Street which is already  improved to City collector street standards.     8. Prior to annexation of property, the City will require the property owner to acquire adequate  and usable water rights, or an appropriate fee in lieu thereof, in accordance with Section  38.410.130 of the municipal code, as amended.  Understood. The existing water rights on the property will be reviewed with city staff to  determine if a transfer of the water rights or payment of an appropriate fee in lieu thereof is  necessary.     9. Infrastructure and emergency services for an area proposed for annexation will be reviewed for  the health, safety and welfare of the public and conformance with the City’s adopted facility  plans. If the City determines adequate services cannot be provided to ensure public health,  safety and welfare, the City may require the property owner to provide a written plan for  accommodation of these services, or the City may reject the petition for annexation.  Additionally, the parcel to be annexed may only be provided sanitary sewer service via the  applicable drainage basin defined in the City Wastewater Collection Facilities Plan.  Understood. The property to be annexed is located approximately at the center of the City and is  already utilizing many city services. Therefore, it is not expected that providing emergency or  utility service to the property will be a problem. City water and sanitary sewer main stubs are  already provided into the property.     10. The City may require annexation of any contiguous property for which city services are  requested or for which city services are currently being provided. In addition, any person, firm,  or corporation receiving water or sewer service outside of the City limits is required as a  condition of initiating or continuing such service, to consent to annexation of the property  serviced by the City. The City Manager may enter into an agreement with a property owner for  connection to the City’s sanitary sewer or water system in an emergency conditioned upon the  submittal by the property owner of a petition for annexation and filing of a notice of consent to  annexation with the Gallatin County Clerk and Recorder’s Office. The contract for connection to  city sewer and/or water must require the property owner to annex or consent to  disconnection of the services. Connection for purposes of obtaining City sewer services in an  emergency requires, when feasible as determined by the City, the connection to City water      2320 West Babcock Street Annexation – Annexation & Initial Zoning Narrative Page 12  May 3, 2024  services.  Understood. The property is contiguous to the City on three sides, and city water and sewer mains  are currently stubbed into the lot. The property is currently operating on a well and septic system  but is proposing to connect to city services upon future development.     11. The annexation application shall be accompanied by mapping to meet the requirements of the  Director of Public Works. Where an area to be annexed can be entirely described by reference  to a certificate of survey or subdivision plat on file with the Gallatin County Clerk and Recorder.  Understood. An annexation map has been provided with this application to delineate the property  to be annexed. The properties can be entirely described by reference to tracts of land shown on  Film at the Gallatin County Clerk and Recorder. However, a metes and bounds legal description of  the area to be annexed has been provided as well.     12. The mapping may be waived by the Director of Public Works.  A map has been provided with this application.     13. The City will assess system development/impact fees in accordance with Montana law and  Chapter 2, Article 6, Division 9, Bozeman Municipal Code.  Understood.     14. Public notice requirements: Notice for annexation of property must be coordinated with the  required notice for the zone map amendment required with all annexation. The zone map  amendment notice must contain the materials required by 38.220.410, BMC.  Understood. The city noticing procedures will be followed. A noticing checklist N1 form is included  with this application that lists all the adjoiners within 200’ of the property. Once the application  has been reviewed and is proceeding to public hearings, the applicant will coordinate with the city  to mail notices and post a notice sign on the property.     15. Annexation agreements must be executed and returned to the City within 60 days of distribution  of the annexation agreement by the City, unless another time is specifically identified by the City  Commission.  Understood.     16. When possible, the use of Part 46 annexations is preferred.  Understood.     17. Where a road improvement district has been created, the annexation does not repeal the  creation of the district. The City will not assume operations of the district until the entirety of  the district has been annexed. Any funds held in trust for the district will be used to benefit the  district after transfer to the City. Inclusion within a district does not lessen the obligation to  participate in general city programs that address the same subject.  Understood. The property is not part of any known road districts.     18. The City will notify the Gallatin County Planning Department and Fire District providing service  to the area of applications for annexation.  Understood.         2320 West Babcock Street Annexation – Annexation & Initial Zoning Narrative Page 13  May 3, 2024  19. The City will require connection to and use of all City services upon development of annexed  properties. The City may establish a fixed time frame for connection to municipal utilities. Upon  development, unless otherwise approved by the City, septic systems must be properly  abandoned and the development connected to the City sanitary sewer system. Upon  development, unless otherwise approved by the City, water wells on the subject property may  be used for irrigation, but any potable uses must be supplied from the City water distribution  system and any wells disconnected from structures. The property owner must contact the City  Water and Sewer Superintendent to verify disconnects of wells and septic systems.  Understood. As mentioned previously, the short‐term plan for the property is to keep the existing  building in operation. Since this building is already being served by well and septic, the applicant  wishes to continue to use these facilities for the time being. However, when the property is  developed in the future, the existing well and septic system would be abandoned, and the  property would connect to the city water and sewer system.     The future development of the property will be a higher density than the existing triplex.  Therefore, connecting the existing triplex to city services now would likely require abandoning or  upsizing those services in the future when the property is developed. For this reason, continuing  the utilized the well and septic systems in the short‐term is more cost effective and would prevent  short‐term connections to city utilities.                                                           2320 West Babcock Street Annexation – Annexation & Initial Zoning Narrative Page 14  May 3, 2024  ZONE MAP AMENDMENT  The following are responses to Criteria A‐K as outlined on the Zone Map Amendment Application  Checklist:  a. Is the new zoning designed in accordance with the growth policy? How?  Yes. The future land use for the property is designated as Urban Neighborhood and the proposed zoning  is REMU. Based on the 2020 Bozeman Community Plan, REMU is an appropriate zoning designation under  the Urban Neighborhood land use. Refer to Figure 6 above for reference.     Below are several examples of goals and objectives from the Bozeman Community Plan that are satisfied  by the proposed zone map amendment:     ‐ GOAL N‐1: Support well‐planned, walkable neighborhoods.  o OBJECTIVE N‐1.11: Enable a gradual and predictable increase in density in developed areas  over time.     As noted previously, the current county “R” zoning designation for the property allows for  the construction of one single‐family residence per half‐acre, or one duplex per acre. The  proposed amendment to REMU would allow for a significant increase in density on this  already developed property that would more closely match densities of the annexed  properties to the north, east, and south.     ‐ GOAL DCD‐2: Encourage growth throughout the City, while enhancing the pattern of community  development oriented on centers of employment and activity. Support an increase in development  intensity within developed areas.  o OBJECTIVE DCD‐2.2: Support higher density development along main corridors and at high  visibility street corners to accommodate population growth and support businesses.     The proposed amendment from “R” zoning to REMU would allow the property to be  developed in the future at a much higher density than the current triplex on the property.  This property fronts on and is accessed by W Babcock Street, a city collector, and is less than  500 feet from the high visibility street corner at the intersection with W Main Street, a  principal arterial.     The increased development density and mixed‐use opportunities allowed under the REMU  designation will accommodate population growth in the area and provide space for  businesses.     ‐ GOAL M‐1: Ensure multimodal accessibility.  o OBJECTIVE M‐1.1: Prioritize mixed‐use land use patterns. Encourage and enable the  development of housing, jobs, and services in close proximity to one another.     The proposed amendment to REMU will move the property from a lower density residential  to a mixed‐use designation. The mixed‐use allowance in REMU will naturally allow for the  development of residential units and businesses on the property. However, the change will  also meet this objective in terms of the surrounding neighborhoods by increasing the  number of residences in proximity to the adjacent commercial properties and, conversely,  providing additional businesses in proximity to the adjacent residential areas.       2320 West Babcock Street Annexation – Annexation & Initial Zoning Narrative Page 15  May 3, 2024  b. Will the new zoning secure safety from fire and other dangers? How?  Yes. Since the property is already located at the center of the city service area it is already well within the  service area of the City of Bozeman Fire and Police Departments. Therefore, the new zoning is not  expected to adversely impact site safety. However, annexation to the city will provide access to city water  services and will allow the future development of the property to utilize the city system to supply the fire  suppression systems for the future buildings.     c. Will the new zoning promote public health, safety and welfare? How?  Annexing the property and changing the zoning from county zoning to REMU will promote public health,  safety, and welfare. The property is already within the City’s service boundaries for their emergency  services, and water, sewer, and stormwater facility plans. Annexation will likely require the dedication of  an additional 15’ of right‐of‐way on Babcock Street which will allow for future widening of the road and  the widening of the boulevard to separate the sidewalk from the street.     Annexing and changing the zoning from county to REMU will require the property to undergo City review  when it is developed in the future. Therefore, the property will need to be developed in conformance  with City standards which include measures for public safety, transportation, site circulation, water, and  sewer service. These standards would require the application of building, parking, and watercourse  setbacks to the property, as well as the dedication of parkland and open space.     d. Will the new zoning facilitate the adequate provisions of transportation, water, sewage, schools,  parks and other public requirements? How?  Yes. The property is already located in the center of the City service area for water and sewer  services, and fronts on Babcock Street, a City collector street. Therefore, adequate water, sewer, and  transportation access are immediately available to the property. The property is less than 1 mile from  Hyalite Elementary School, and less than 1 mile from Bozeman High School. The 3‐acre West Babcock  and Brookside Park complex is directly across Babcock Street from the property.     Annexation will allow the property to abandon the existing well and septic systems and connect to  city water and sewer services in the future. It will likely require the dedication of additional right‐of‐ way along Babcock Street for future widening, and will require the owner to contribute to special  improvement districts for nearby street and intersection improvements, should the need arise in the  future. Upon future development of the property, parkland dedication, or cash‐in‐lieu would need  to be provided as well.     e. Will the new zoning provide reasonable provision of adequate light and air? How?  Yes. Annexation and the proposed zoning will require the property to develop in accordance with City of  Bozeman design standards in the future. This will include meeting requirements such as building setbacks,  building height restrictions, lot coverage restrictions, and landscape buffers which will help ensure the  proposed development provides reasonable provisions of adequate lite and air. As mentioned previously,  the property will need to provide adequate on‐site open space and contribute to City parkland dedication  as well.     f. Will the new zoning have an effect on motorized and non‐motorized transportation systems?  How?  The new zoning is expected to have a minimal effect on motorized and non‐motorized transportation  systems. The property directly fronts onto a city collector street and is 0.1 mile from the intersection with  West Main Street, which is a principal arterial. Therefore, adequate transportation access to the property      2320 West Babcock Street Annexation – Annexation & Initial Zoning Narrative Page 16  May 3, 2024  can be provided via large streets that are built to urban standards without directing traffic onto local  streets. As mentioned previously, the annexation of the property will likely require additional right of way  dedication for Babcock Street, which will allow for the widening of the street or boulevard sidewalks in  the future, if necessary.     Since a development plan for the property has not been prepared yet, the future development density is  currently unknown. However, the existing use on the property is already set up for up to 3 business or 3  residences, so the proposed REMU designation is not expected to have a significant impact on traffic.     g. Does the new zoning promote compatible urban growth? How?  Yes, the new zoning promotes compatible urban growth with the surrounding neighborhoods. As  explained previously, the site is bordered to the west and northwest by low to medium density  residential, to the northeast and east by high density residential, and to the south by commercial uses.  The proposed REMU zoning designation allows for flexibility to include some commercial use on the  property but would require the use to be primarily (+70%) residential. This mix of residential and  commercial is expected to be blend of the residential and commercial uses on either side of the property,  allowing for urban growth that is compatible with the surrounding uses.     For these reasons REMU zoning on this property would meet the definition of Compatible Development  in the Unified Development Code, which is defined as: The use of land and the construction and use of  structures which is in harmony with adjoining development, existing neighborhoods, and the goals and  objectives of the city’s adopted Community Plan. A future development on this property will be reviewed  to meet the design standards outlined in the UDC, which will ensure the proposed development is  compatible with REMU zoning.     h. Does the new zoning promote the character of the district? How?  Yes. As explained previously, the Community Plan outlines which zoning designations can be used in each  land use district, and REMU zoning is an allowed zoning in Urban Neighborhood areas. Furthermore,  REMU would allow for a blend of residential and commercial uses which would allow the development  to match elements of the existing uses on adjoining properties. When the property is developed in the  future it will need to undergo city review to ensure that the proposed density, layout, and architectural  elements are in conformance with the proposed zoning and the surrounding district.     i. Does the new zoning address the affected area’s peculiar suitability for particular uses? How?  Yes. The property has frontage along a major city street and has water and sewer utilities already stubbed  in at several locations. Immediate access to utilities and major streets and the variety of adjacent existing  uses make this property particularly suitable for the type of mixed‐use development that is allowed within  REMU zoning. The mixed‐use nature of REMU is appropriate for this infill site between existing residential  and commercial uses, especially since the site can easily be accessed via Babcock and Main Street without  increasing traffic through adjacent residential neighborhoods.     j. Was the new zoning adopted with a view of conserving the values of buildings? How?  This new zoning is not expected to negatively impact the value of buildings within the area. The existing  buildings on the lot will remain in use in the short term. Once a development plan for the property has  been determined, the existing triplex and outbuildings will likely be removed from the property to allow  the property to be used more efficiently. The existing buildings to be removed are not of historical  significance or prominent buildings within the neighborhood.         2320 West Babcock Street Annexation – Annexation & Initial Zoning Narrative Page 17  May 3, 2024  k. How does the new zoning encourage the most appropriate use of land throughout the jurisdictional  area? How?  The new zoning encourages the most appropriate use of land throughout the jurisdictional area by  allowing for a higher density mixed‐use development on an infill site in the center of the city. The REMU  zoning on this infill site would help address the need for housing in the city and the need for small scale  commercial locations in proximity to existing neighborhoods. Since the property is already surrounded by  a variety of different commercial and residential uses, REMU would allow for a residential/commercial  mixed‐use on the property that blends the surrounding uses. The site is on the edge of both a large  residential only portion of the city to the west, and the main street commercial corridor to the east.   SPOT ZONING  One of the criteria to be reviewed when re‐zoning a property is whether the proposed zoning would  contribute to spot zoning. The proposed REMU zoning designation is not present elsewhere in the vicinity  of the property, so technically a REMU designation would be a spot zoning. However, it should be noted  that since the property is on the boundary of two different land use designations, it is surrounded by  multiple zoning types and there is not a consistent zoning designation in the neighborhood to defer to.  There are eight different zoning designations currently in use within ¼ mile of the property: County R, R‐ MH, R‐2, R‐3, R‐O, B‐2, B‐2M, and PLI. Furthermore, as shown in Figure 5, there are currently five different  uses on the properties adjacent to this one: single‐family, duplex, apartments, casino, and office space.  Since the neighborhood already consists of multiple zoning designations and multiple commercial and  residential uses, a REMU zoning designation is expected to add to the already diverse nature of the  neighborhood.    The most prominent zoning designations adjacent to the property are R‐3 to the north and B‐2 to the  south. It is believed that REMU zoning is appropriate in this location to allow future development on the  property to blend elements of the adjacent residential and commercial uses. Placing a mixed‐use zoning  such as REMU on the border of adjacent commercial uses will provide a better transition than a medium  density R‐3 residential zoning.   This approach of placing a mixed‐use designation as a transition between strictly commercial or residential  designations has recently been implemented along this land use boundary immediately to the northeast  of the property. The two lots immediately northeast of the property on the north side of Babcock Street  and Main Street are currently under development review and are on opposing sides of the Urban  Neighborhood / Community Commercial Mixed‐Use (CCMU) boundary. The lot in the Urban  Neighborhood designation is zoned R‐O and is adjacent to R‐3, while the lot in the CCMU designation is  zoned B‐2M and is adjacent to B‐2. Refer to Figure 4.