Loading...
HomeMy WebLinkAbout001_Project Narrative  Site Plan Application  The Cottages at Blackwood Groves  Blocks 10 and 11, Phase 1              BLACKWOOD GROVES  Concept Site Plan – The Cottages  March 2022  Page 2 of 10    Table of Contents  NARRATIVE  Section I. – Project Team  Section II – Introduction  Section III – Site Plan  Section IV – Engineering  Section V – Schedule  Section VI – Response to Concept Comments  I. PROJECT TEAM    OWNER & Blackwood Land Fund, LLC   APPLICANT 140 Village Crossing Way, Unit 3B  Bozeman, MT 59715  p: 406.539.6015    PLANNER Intrinsik Architecture, Inc.  111 N. Tracy Avenue,  Bozeman, MT 59715   p: 406.582.8988    ARCHITECT KTGY Architecture and Planning  1390 Lawrence Street, Suite 100  Denver, CO 80204  p: 303.623.5186    ENGINEER C&H Engineering and Surveying, Inc.  1091 Stoneridge Drive,  Bozeman, MT 59718  p: 406.587.1115  BLACKWOOD GROVES  Concept Site Plan – The Cottages  March 2022  Page 3 of 10      Property Vicinity Map  II. INTRODUCTION    The Cottages at Blackwood Groves (the Property) is a proposed 65‐unit single‐household cottage  rental project located on Lots 1 and 2 of Block 10 and Lots 1 and 2 of Block 11, Phase 1 of the  Blackwood Groves Subdivision (preliminary plat application approved June 8, 2021). The 4.01‐acre  project is on vacant land, zoned Residential Emphasis Mixed‐Use (REMU), and is wholly surrounded by  REMU zoning. According to the Master Site Plan for Blackwood Groves, single‐household residential is  planned north of the project, multi‐household residential to the east and south of the project, and  mixed‐use to the west. A linear park runs east/west along the north boundary of the project which  leads to Blackwood Groves’ signature parks located in the east half of the Subdivision. An additional  linear park runs north/south in between Blocks 10 and 11 to link this project to the surrounding  community and additional Subdivision amenities.      The proposed cottages are proposed to be a mix of one‐, two‐, and three‐bedroom units ranging from  691 – 1,240 square feet in floor area. This mix of housing types and sizes is intended to provide  obtainable housing for a wide variety of income levels and demographics.     III. SITE PLAN    The proposed configuration centers around providing every cottage with park and common open  space frontage. A 40‐ft wide green space “paseo” runs north‐south through the middle of both Blocks  while cottages front on the linear parks along the north boundary and the east side of Block 10 and  BLACKWOOD GROVES  Concept Site Plan – The Cottages  March 2022  Page 4 of 10    smaller open space rectangles along the southern boundary. One‐bedroom units are included above  the garages within the interior drive aisles.     Concurrent Construction:  Concurrent construction is requested with this site plan application. The water, sanitary sewer, and  storm mains have been installed within all of the perimeter public streets of Blocks 10 and 11. These  perimeter streets have been constructed to a gravel section that is passable for all vehicles. The public  streets currently satisfy concurrent construction minimums as they have all utilities installed (including  all surrounding fire hydrants) and are built to a drivable gravel section.  Curbing and paving of the  perimeter streets will be completed once the asphalt plant reopens in the Spring of 2022. Concurrent  construction will allow site and building construction to proceed without relying on reopening timing  of the asphalt plant to allow for timely delivery of these residential units.     Parking:  Parking for this project is designed to be consistent with the cottage housing philosophy of “park and  walk” to your home. Some cottages will contain attached garages with a driveway to provide a more  convenient option within the project. Parking will be provided via on‐site garages (carriage structures  with one‐bedroom units located above the garage spaces), off‐street parking spaces adjacent to the  carriage units, individual garage and driveway spaces attached to cottages, on‐street parking spaces,  and 3 car‐share vehicles. All parking calculations are included on the Cover Sheet of the plan sheet set.    The applicant proposes to eliminate 20 parking spaces by providing enhanced landscaping‐in‐lieu of  parking in accordance with BMC 38.540.050.3.a (5 spaces per lot and there are 4 total lots). Each  space eliminated requires 350 square feet of enhanced landscaping; therefore, a total of 7,000 square  feet of enhanced landscaping is required. The total area of enhanced landscaping proposed is 12,514  square feet as highlighted in the following exhibits. These additions enhance the public streetscape  realm with drought‐tolerant plantings while also providing additional neighborhood amenities  (community gardens and play features).        Block 10 Enhanced Landscaping  BLACKWOOD GROVES  Concept Site Plan – The Cottages  March 2022  Page 5 of 10      Block 11 Enhanced Landscaping    We believe this development provides adequate parking as it delivers at least 1 off‐street space for  each cottage while providing/maximizing on‐street parking consistent with the goals of the REMU  zoning district. Overall, the development provides 1.92 qualifying parking spaces per cottage.     In addition, covered bicycle parking is provided adjacent to all garbage enclosures – the roof of the  garbage enclosures extends over the bicycle parking spaces. Parking calculations are provided on the  site plan cover sheet.     On‐Site Residential Open Space:  On‐site residential open space is provided by 6 common open spaces delineated on the site plan  totaling 32,784 square feet of useable open space. In addition to the common open spaces, individual  cottages will have the option for private open space with a small, fenced yard adjacent to the front  porch/patio of each unit.     Parkland:  The Blackwood Groves Subdivision provided parkland dedication in excess of the maximum 12  dwelling units per acre for parkland dedication and/or cash‐in‐lieu of parkland dedication for Blocks 10  and 11. No additional parkland dedication or cash/improvements‐in‐lieu of parkland dedication is  required for this proposal.    IV. ENGINEERING    Utilities:  No new water main extensions will be required to service the buildings. Water services are proposed  to run from the new water mains within the surrounding public rights‐of‐way. All water service lengths  will be under 150 feet from the main to the building. Sanitary sewer service will be provided off a new  sewer main through the center north/south paseo of each Block, and from service connections from  sanitary sewer mains within the public rights‐of‐way. Electric service will primarily be serviced from  power mains within the perimeter utility easements. The cottages will likely be all‐electric so no gas  services will be required within the development. Proposed utility locations are included on the site  plan.     Stormwater:  The Stormwater Master Plan for Blackwood Groves is designed to manage the runoff from a majority  of Blocks 10 and 11. Additional stormwater retention is provided by on‐site retention ponds to provide  BLACKWOOD GROVES  Concept Site Plan – The Cottages  March 2022  Page 6 of 10    localized groundwater re‐charge, consistent with low impact stormwater design methods. The site is  graded to drain to the surrounding street network where stormwater runoff will be conveyed to the  Subdivision’s stormwater facilities.     Fire Access:  Fire hydrants will be located at all intersections surrounding Blocks 10 and 11. The interior drive aisles  are all under 150 feet in length so turnarounds are not required.     Solid Waste:  Covered trash enclosures are provided at the end of each drive aisle. These enclosures will store  multiple garbage and recycling totes that will be wheeled to the public street on pick‐up day by the  on‐site maintenance employee.      Snow Storage:  The site contains ample open space for snow storage areas. The interior drive aisles will be plowed to  storage areas at the end of the aisles. Individual sidewalks and driveways will be cleared to adjacent  open space.     Traffic Impact Study:  The Traffic Impact Study for the Blackwood Groves Subdivision accounted for the 65 residential units  proposed with this development. No     V. SCHEDULE    This project intends to begin construction as soon as site plan approval is received and intends to  utilize the concurrent construction ordinance in order to secure building permits prior to the paving of  the surrounding street network. Occupancy of the cottages will not be secured until the surrounding  street network is completed. The construction phasing of each individual cottage is displayed on the  Cover Sheet. Multiple cottages will be constructed concurrently and it is anticipated that construction  of every cottage will commence in 2022.     VI. RESPONSE TO CONCEPT COMMENTS    Comments received from Lynn Hyde on the concept site plan application (dated 8/19/2021) are in  bold below – applicant responses are provided in bulleted italics.     Cottage housing subdivisions – BMC 38.360.120 In summary, review of your concept plan for the  Cottages at Blackwood Groves, staff has determined the proposal does not meet the intent of the  cottages provisions and the goals provided herein. In order to meet the cottage ordinance, the  proposal will need to be reimagined consistent with the ordinance. Below is a discussion and code  provisions that detail where the project does not meet the intent of the cottage zoning. The main  topics discussed are: cluster, open space, and building design.     The concept application presented this cottage project as a rental site plan development that  could potentially create individual parcels through the cottage housing ordinance should the  overall design of the site not have to be overhauled to completely satisfy all of the  BLACKWOOD GROVES  Concept Site Plan – The Cottages  March 2022  Page 7 of 10    requirements within the ordinance. It is clear from the concept review that the site would have  to be completely re‐designed to fully satisfy the cottage housing ordinance which would result  in a measurable reduction in residential units that these lots could support. This application is  for a standard residential rental site plan that will not create individual parcels for the  cottages; therefore, the cottage housing ordinance is no longer applicable to this development.     Cottage Clusters:  A cluster refers to a group of cottages oriented toward a common open area 38.360.120.E.1. In  order to be considered a ‘cluster’ the cottages need to orient toward a common open area that is  shared by all homes. The common open area is intended to serve as a central and functional area  that fosters a sense of community (Goal 8). Future submittals, please show how you are meeting the  cluster provision including the minimum/maximum units per cluster and development stated  below. We believe this requires some redesign.     This application is for a standard residential rental site plan that will not create individual  parcels for the cottages; therefore, the cottage housing ordinance is no longer applicable to  this development.    Cottage Open Space:  The open space is intended to be a community asset for the cottages that are clustered around it. It  is intended to provide a sense of openness, visual relief, and community. . . Common open space  must provide a centrally located, focal area for the cottage housing subdivision (38.360.120.H.1).  Open space is delineated by a hierarchy, with the overall intent to connect the cottages to the  common open space. The hierarchy starts with the private cottage, moving to the semi‐private  space on the lot, then transitioning into the common open space with the landscaping and fence  separating these two open spaces. In addition, the open space must be provided on the primary lot  (both private and common), thus the public linear park does not satisfy these requirements. The  cottages are intended to be oriented towards a common open space, an open space that is  surrounded on at least two sides by cottages. The cottages are required to be oriented towards the  common open space. Because of this, the linear park and the cottages whose driveways are  adjacent to the open space are not allowed. The following code provisions were found inadequate.     This application is for a standard residential rental site plan that will not create individual  parcels for the cottages; therefore, the cottage housing ordinance is no longer applicable to  this development.    Cottage Building Design & Parking  As you noted in your narrative there are some areas where the proposed building design does not  meet the cottage ordinance. While there is some room for departures as noted below, the  ordinance does not offer flexibility on others. The below code provisions were found inadequate.     This application is for a standard residential rental site plan that will not create individual  parcels for the cottages; therefore, the cottage housing ordinance is no longer applicable to  this development.    BLACKWOOD GROVES  Concept Site Plan – The Cottages  March 2022  Page 8 of 10    1. BMC 38.520.040.C.2. Sites with residential units. Provide direct pedestrian access between all  ground related unit entries and a public street or to a clearly marked pathway network or open  space that has direct access to a public street. . . All units need a direct pedestrian access to the  parking as well as the street and open space.     The proposed development provides direct pedestrian connections between all ground related  unit entries and a public street, on‐site open spaces, and parking facilities.     2. BMC 38.540.020. Parking. Show how you are meeting the requirements contained herein. Site  plan proposal needs to show the actual dimensions for all parking stalls, both on‐street, off‐ street, and where contained within a garage. Note the dimensions requirements in 38.540.020.  When parking is proposed within a garage a stall dimension of 20’x9’ is required (note an  additional one foot is required on all exterior sides of the stall within the garage). In addition,  the parking proposed in front of the linear parks are not allowed to count towards your  parking requirements.     Parking dimensions are included on the civil site plan sheets (C2.0 and C2.1). Garage  dimensions are included in the Building Floor Plans and Elevations package. The applicant  worked with City staff on counting parking spaces along linear parks – it was ultimately  decided that these linear park spaces can count towards the development’s parking  requirements.    3. BMC 38.550. Landscaping. Please provide a landscaping plan that contains the elements  required in 38.220.100 and that addresses mandatory landscaping provisions in 38.550.050. If  you are submitting a cottage project it will need to also conform to landscaping requirements  found within 38.360.120. 38.550.050.E.1 Street trees will be required and must include one  large canopy tree for each 50 feet of total street frontage     The landscaping and irrigation plans are included in this application (L‐0, L‐1, L‐2, I‐0, I‐1, I‐2).     4. BMC 38.520.070.D. Utility meters, electrical conduit, and other service utility apparatus. Utility  meters, electrical conduit, and other service utility apparatus must be located and screened  and/or designed to minimize their visibility to the public. Please coordinate with applicable  service providers to determine the best approach in meeting these standards. If such elements  are mounted in a location visible from the street, pedestrian pathway, or shared open space,  they must be screened with vegetation and/or integrated into the building's architecture; this  includes “mini‐split” elements. Please show the location and method of screening for utility  meter panels, transformers and other mechanical equipment on building elevations, site plan  sheets and landscape plan sheets. Please label utility lines and easements within the ROW and  insure that boulevard trees and planters are not located in conflict with these utilities. No  permanent structures are allowed within utility easements.     All utilities are included on the civil utility plan sheets (C3.0 and C3.1) and are included on the  landscape plan sheets.     SOLID WASTE:  BLACKWOOD GROVES  Concept Site Plan – The Cottages  March 2022  Page 9 of 10     The location of the refuse enclosure is included on all site plan sheets. Details on the refuse  enclosure are included on A0‐40.    NORTHWESTERN ENERGY:   The applicant is working with Kory Graham on the electrical layout for this development. The  cottages will be all‐electric – no gas is required.     ENGINEERING:  Easements  1. BMC 38.410.060.C.1 ‐ Easements (Water and Sewer): The applicant must provide a thirty (30)  foot public utility easement to accommodate both water and sewer. An additional ten feet of  width is required for each additional main that occupies the easement.     The 30‐ft public utility easement is included on the civil utility plan sheet. The formal easement  document will be provided once the location/layout is approved by City Engineering.     2. All necessary easement must be provided on City standard easement template. Drafts must be  prepared for review and approval by the city with site plan modification submittal. Signed hard  copies of the easements must be submitted to the city prior to modification approval. The  applicant may contact the engineering department to receive standard templates.     The applicant has all of the City standard templates and will provide the signed easements  once the location/layout is approved by City Engineering.    Water and Wastewater  1. The applicant will need to coordinate with John Alston, COB Water/Sewer Superintended  JAlston@BOZEMAN.NET regarding the multiple service lines as a water main line may be  required.  2. The applicant must demonstrate that water and sewer services are within the allocated  capacity for the subdivision.     The applicant has coordinated the utility layout with John Alston (COB Water/Sewer  Superintendent), Lance Lehigh (interim City Engineer), and Keith Waring (TD&H Engineer ‐ City’s plan review consultant). The water/wastewater design reports for Blackwood Groves  Subdivision included the proposed residential units in this development for that analysis.  Adequate capacity and pressure exist for all of the master‐planned Blackwood Groves  Subdivision.   Stormwater  1. The applicant needs to provide a stormwater exhibit detailing how blocks 10 and 11 satisfy  overall Master site plan drainage.     The stormwater design report is included in the “documents” section of this application.    Transportation  1. BMC 38.540.020.M ‐ Snow Storage: Snow removal storage areas must be provided sufficient  to store snow accumulation on site. Such areas may not cause unsafeingress/egress to the  BLACKWOOD GROVES  Concept Site Plan – The Cottages  March 2022  Page 10 of 10    parking areas, may not cause snow to be deposited on public rights‐of‐way, may not include  areas provided for required parking access and spaces, and may not be placed in such a  manner as to damage landscaping.     Snow storage locations are provided on the civil and landscape site plan sheets. These  locations will not cause unsafe ingress/egress to parking areas, are not located on public  rights‐of‐way or within parking access and spaces, and will not damage landscaping.     WATER CONSERVATION:   Please refer to the landscaping and irrigation plans for all applicable details. The owners will  certainly look into utilizing the City’s rebate programs for sprinkler nozzles, irrigation  controllers, and rain sensors for new construction.