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HomeMy WebLinkAbout22005 Appeal Document+ i K A S T ^ I G , K A U F F M A N & M E R S E N , p . c . A T T O R N E Y S A T L A W J O H N M . K A U F F M A N J A N E M E R S E N D E N N I S L . M U N S O N L I U A N . m y ? £ L L J O R D A N P . H E L V I E K E N T M . K A S T I N G , O f C o u n s e l M i k e M a a s , C i t y C l e r k C i t y o f B o z e n i a n 1 2 1 N . R o u s e , S u i t e 2 0 1 B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 7 1 6 S O U T H 2 0 A A V E N U E , S U I T E 1 0 1 B O Z E M A N , M O N T A N A 5 9 7 1 8 T E L : ( 4 0 6 ) 5 8 6 - 4 3 8 3 F A X : ( 4 0 6 ) 5 8 7 - 7 8 7 1 E - M A I L : r e c e p r i o n @ k k m L w j i e t J a n u a r y 5 , 2 0 2 2 B Y H A N D - D E L I V E R Y R e . " A p p e a l o f C o n d i t i o n a l A p p r o v a l o f N o r t h C e n t r a l M s t e r _ s j t e ^ P l a n a n d C C O A - A p p l i c a t i o n N o . 2 1 0 2 9 & T h e I v e s , A p p l i c a t i o n N o . 2 1 1 6 5 D e a r M r . M a a s : O u r o f f i c e , a l o n g w i t h B r i a n G a l l i k a n d h i s o f f i c e , r e p r e s e n t t h e p a r t i e s i d e n t i f i e d o n E x h i b i t A f o r p u r p o s e s o f a p p e a l i n g t h e C i t y o f B o z e m a n ' s D e c e m b e r 2 0 , 2 0 2 1 d e c i s i o n ( t h e " S t a f f R e p o r t " ) t o c o n d i t i o n a l l y a p p r o v e N o r t h C e n t r a l M a s t e r S i t e P l a n & C C O A , A p p l i c a t i o n N o . 2 1 0 2 9 ( t h e " M a s t e r P l a n " ) , w h i c h i n c l u d e s T h e I v e s , A p p l i c a t i o n N o . 2 1 1 6 5 . T h e p r o p o s e d M a s t e r P l a n i s a s i n g l e d e v e l o p e r ' s v i s i o n t o s u b s t a n t i a l l y c h a n g e t h e f u n d a m e n t a l c h a r a c t e r o f B o z e m a n , a s r e f l e c t e d i n i t s d e c e p t i v e l y f o r e s h o r t e n e d r e n d e r i n g , r e p r o d u c e d b e l o w . » - . y s S f ^ • 3 F » ; ^ T . f f i . • » ' - ^ t _ ^ . - A K f e A _ i M - » V . . A . : e > - ? ^ n ^ - l » X t l S ^ ' H ? ^ i a I S i w ^ - f m . ' A - . . • ^ ^ s - I T > « : ^ t » * 2 . ! ' " * - 3 . g * ^ ^ s m m ^ » Y - w s ^ K . . . « t 1 % w . ~ - * S ! / ^ t e s ; w ( . ^ = y f . m m i ^ m m » " ( t , i S • K v E K ^ E ^ s t s s V . i ^ w m ^ ^ • T F ^ - a i " w f - s ^ A ; j e r \ J a n u a r y 5 , 2 0 2 2 P a g e 2 T h e f o r e g o i n g r e n d e r i n g ( F i g u r e 7 o f t h e S t a f f R e p o r t ) i n a c c u r a t e l y d e p i c t s t h e M a s t e r P l a n ' s p r o p o s e d d e v e l o p m e n t i n t h e f o r e g r o u n d a s b e i n g s u b s t a n t i a l l y s i m i l a r t o d e v e l o p m e n t t h a t a p p e a r s t o b e n e a r l y a d j a c e n t t o t h e e a s t . O n e n e e d o n l y w a l k o r d r i v e t h r o u g h t h e e x i s t i n g n e i g h b o r h o o d s t h a t s u r r o u n d t h e p r o p o s e d M a s t e r P l a n a r e a t o k n o w t h a t w h a t h a s b e e n p r o p o s e d w o u l d s u b s t a n t i a l l y a n d i r r e v o c a b l y c h a n g e t h e c h a r a c t e r o f B o z e m a n . T h e p a r t i e s a r e w i t h i n t h e N e i g h b o r h o o d C o n s e r v a t i o n O v e r l a y D i s t r i c t ( " N C O D " ) a n d t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t c o n v e r t s w h a t h a s b e e n , t o d a t e , a d y n a m i c , u n i q u e a n d c e n t r a l p a r t o f B o z e m a n i n t o o n e d e v e l o p e r ' s p l a n t o c r e a t e a B o z e m a n i n i t s o w n i m a g e . T h e p r o p o s e d M a s t e r P l a n r e p r e s e n t s a s i g n i f i c a n t d e p a r t u r e f r o m t h e C i t y ' s i n t e n t a n d p u r p o s e o f c r e a t i n g t h e N C O D . S e e e . g . B o z e m a n M u n i c i p a l C o d e ( " B M C " ) § 3 8 . 3 4 0 . 0 1 0 ( D ) ( " I n v i e w o f t h e f a c t t h a t m o s t o f t h e a r e a i n c l u d e d w i t h i n t h e b o u n d a r i e s o f t h e c o n s e r v a t i o n d i s t r i c t w a s d e v e l o p e d a n d b u i l t o u t p r i o r t o t h e a d o p t i o n o f z o n i n g a n d c o n t e m p o r a r y s u b d i v i s i o n r e g u l a t i o n s , t h e c o n s t r u c t i o n , d e v e l o p m e n t p a t t e r n a n d r a n g e o f u s e s i s h i g h l y d i v e r s e a n d m a y n o t b e i n c o m p l i a n c e w i t h c o n v e n t i o n a l r e g u l a t o r y r e q u i r e m e n t s . T h i s p a r t 1 r e c o g n i z e s t h a t t h i s d i v e r s i t y i s a c o n t r i b u t i n g e l e m e n t o f t h e h i s t o r i c c h a r a c t e r o f t h e s e n e i g h b o r h o o d s o r a r e a s . T h e p r o v i s i o n s o f t h i s p a r t 1 m u s t b e a p p l i e d i n a m a n n e r t h a t w i l l e n c o u r a g e t h e p r o t e c t i o n a n d e n h a n c e m e n t o f t h e m a n y d i v e r s e f e a t u r e s f o r f u t u r e g e n e r a t i o n s " ) F o r t h e r e a s o n s a l r e a d y a r t i c u l a t e d b y t h e p u b l i c i n o p p o s i t i o n t o t h e M a s t e r P l a n , t h e a p p e l l a n t s o p p o s e a n d a p p e a l t h e S t a f f R e p o r t . O n e d e v e l o p e r / d e v e l o p m e n t s h o u l d n o t b e p e r m i t t e d t o a l t e r t h e l o o k , f e e l a n d f u n c t i o n o f B o z e m a n t h r o u g h a m a s t e r p l a n o f t h i s m a g n i t u d e . R a t h e r , t h e M a s t e r P l a n s h o u l d b e d e n i e d , a n d t h e c o n d i t i o n a l a p p r o v a l i n t h e S t a f f R e p o r t r e v e r s e d s o t h a t b u i l d i n g s w i l l b e r e v i e w e d i n d i v i d u a l l y , r a t h e r t h a n a s a " c o n d i t i o n " o f a p p r o v a l o f t h e o v e r a l l M a s t e r P l a n . 1 I . C O M P L I A N C E W I T H B M C § 3 8 . 2 5 0 . 0 3 0 T h i s a p p e a l i s m a d e p u r s u a n t t o B M C § 3 8 . 2 5 0 . 0 3 0 . T h e p r o j e c t t h a t i s t h e s u b j e c t o f t h e a p p e a l i s k n o w n a s t h e N o r t h C e n t r a l M a s t e r S i t e P l a n a n d C o m m e r c i a l C e r t i f i c a t e o f A p p r o p r i a t e n e s s ( t h e " M a s t e r P l a n " ) . T h e p r o j e c t i n v o l v e s t h e f o l l o w i n g l e g a l l y d e s c r i b e d p r o p e r t i e s : T r a c y ' s 3 r d A d d . S 0 7 , T 0 2 , S , R 0 6 E , B l o c k B , L o t A , P l a t J - 1 9 8 ; B e a l l ' s 3 r d A d d , S 0 7 , T 0 2 , S , R 0 6 E , B l o c k 3 , L o t 1 - 2 4 , A c r e s 2 . 9 6 3 & B l k 4 L o t s 1 - 1 0 & 8 . 5 ' T r a c t A d j E a s t S i d e P l a t C - 4 4 - A ; a n d ' A p p e l l a n t s n o t e t h a t t h e S t a f f R e p o r t i n c l u d e s a " c o n d i t i o n " , C o n d i t i o n N o , 2 , i n w h i c h e a c h " p h a s e " o f t h e m a s t e r s i t e p l a n w i l l b e e v a l u a t e d a t t h e t i m e o f d e v e l o p m e n t . H o w e v e r , i f t h e e n t i r e t y o f t h e M a s t e r P l a n i s a p p r o v e d n o w , t h e C i t y o f B o z e m a n h a s a l r e a d y s u r r e n d e r e d t o t h e d e v e l o p e r ' s v i s i o n o f w h a t B o z e m a n s h o u l d l o o k l i k e a n d i n d i v i d u a l p r o j e c t s w i l l b e , f o r t h e m o s t p a r t , p r e - a p p r o v e d . y J a n u a r y 5 , 2 0 2 2 P a g e 3 T r a c y ' s 3 ' - d A d d . , S 0 7 , T 0 2 , S , R 0 6 E , B l o c k A , L o t 2 - 3 , A c r e s 1 . 0 9 0 6 3 , A m n d P l a t C - 1 8 - D . T h e n a m e s a n d a d d r e s s e s o f t h e A p p e l l a n t s a r e a t t a c h e d a s E x h i b i t A . A s r e f l e c t e d o n E x h i b i t A , t h e y l i v e a n d / o r o w n h o m e s o r p r o p e r t i e s o r o p e r a t e b u s i n e s s e s n e a r t h e s i t e o f t h e p r o p o s e d M a s t e r P l a n . T h e y a r e a g g r i e v e d p a r t i e s p u r s u a n t t o B M C § 3 8 . 2 5 0 . 0 3 0 a n d , t h e r e f o r e , h a v e s t a n d i n g t o p u r s u e t h i s a p p e a l a n d b r i n g i t t o a p u b l i c h e a r i n g b e f o r e t h e C i t y C o m m i s s i o n f o r r e v i e w . T h e p r o p o s e d M a s t e r P l a n a d v e r s e l y i m p a c t s t h e i r q u a l i t y o f l i f e , b u s i n e s s e s , p r o p e r t y v a l u e s ; i t i m p a c t s t h e i r a c c e s s t o a d e q u a t e l i g h t a n d a i r , i n c r e a s e s c o n g e s t i o n a n d n o i s e f r o m m o r e t r a f f i c a n d f u r t h e r e x a c e r b a t e s t h e p a r k i n g i s s u e s i n t h e d o w n t o w n c o r e a r e a b e c a u s e o f i n a d e q u a t e p a r k i n g . T h e L e e s , f o r e x a m p l e , o w n a 1 3 1 y e a r o l d h i s t o r i c h o m e t h a t i s i m m e d i a t e l y e a s t o f t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t a n d i s o n e o f t w o p r o p e r t i e s a n c h o r i n g t h e s o u t h e r n e n d o f t h e C i t y ' s N o r t h T r a c y A v e n u e H i s t o r i c D i s t r i c t . 2 T h e A p p e l l a n t s t h u s h a v e s p e c i f i c , p e r s o n a l , a n d l e g a l i n t e r e s t s i n t h e f i n a l d e c i s i o n , a s d i s t i n g u i s h e d f r o m a g e n e r a l i n t e r e s t s u c h a s i s t h e c o n c e r n o f a l l m e m b e r s o f t h e c o m m u n i t y b e c a u s e t h e y a r e l o c a t e d n e a r t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t d i s c u s s e d i n t h e M a s t e r P l a n a n d a r e d i r e c t l y a f f e c t e d b y t h e c h a n g e t o p r o p o s e d , i n c l u d i n g v i e w s h e d s , p a r k i n g , t r a f f i c a n d n e i g h b o r h o o d s . W h i l e B M C § 3 8 . 2 5 0 . 0 3 0 p u r p o r t s t o l i m i t a p p e a l s t o a s p e c i f i c i s s u e s r a i s e d d u r i n g t h e p u b l i c c o m m e n t p e r i o d , w e r e s p e c t f u l l y s u b m i t t h i s s e c t i o n m a y b e r e a d s o n a r r o w l y a s t o l i m i t a n y p e r s o n w h o p a r t i c i p a t e d i n t h e p r o c e s s ( i n d i v i d u a l l y o r t h r o u g h r e p r e s e n t a t i o n ) t o t h e e x a c t i s s u e s r a i s e d i n t h e i r l e t t e r s / c o m m e n t s . T h i s i s p a r t i c u l a r l y t r u e a s t h e S t a f f R e p o r t w a s i s s u e d f o l l o w i n g s u b m i s s i o n o f p u b l i c c o m m e n t , t o w h i c h a r i g h t t o r e s p o n d a n d c o m m e n t o n f u n d a m e n t a l f l a w s i n t h e S t a f f s a n a l y s i s , b e f o r e t h e C i t y C o m m i s s i o n i s p r o p e r l y p e r m i t t e d , a n d a f u n d a m e n t a l c o m p o n e n t o f d u e p r o c e s s , a s t h e r e c o m m e n d a t i o n o f a p p r o v a l i s p r o p e r l y t h e s u b j e c t o f r i g o r o u s d e b a t e a n d r e v i e w o n a p p e a l . T h e r i g h t t o p u r s u e g r i e v a n c e s w i t h t h e C i t y ' s d e c i s i o n s h a v e b e e n b r o a d l y c o n s t r u e d b y t h e M o n t a n a S u p r e m e C o u r t . S e e e . g . H e f f e r n a n v . M i s s o u l a C i t y C o u n c i l , 2 0 1 1 M T 9 1 , ^ ^ 3 0 - 4 6 , 3 6 0 M o n t . 2 0 7 , 2 5 5 P . 3 d 8 0 . F u r t h e r , a s t h e S u p r e m e C o u r t o f W a s h i n g t o n s t a t e d , i n t h e a n a l o g o u s c o n t e x t o f p u b l i c h e a r i n g s c o n c e r n i n g z o n i n g d e c i s i o n s , " [ i ] t i s a x i o m a t i c t h a t , w h e n e v e r t h e l a w r e q u i r e s a h e a r i n g o f a n y s o r t a s a c o n d i t i o n t o t h e p o w e r t o p r o c e e d , i t m e a n s a f a i r h e a r i n g , i n a p p e a r a n c e a s w e l l . A p u b l i c h e a r i n g , i f t h e p u b l i c i s e n t i t l e d b y l a w t o p a r t i c i p a t e , m e a n t h e n a f a i r a n d i m p a r t i a l h e a r i n g . . . . W h e r e t h e l a w e x p r e s s l y 2 I t i s o n e o f t w o " p r i m a r y p r o p e r t i e s " a n c h o r i n g t h e H i s t o r i c D i s t r i c t a s d e s c r i b e d i n t h e n o m i n a t i o n a c c e p t e d b y T h e K e e p e r o f t h e N a t i o n a l R e g i s t e r o f H i s t o r i c P l a c e s , a N a t i o n a l P a r k S e r v i c e o f f i c i a l r e s p o n s i b l e f o r d e c i d i n g o n e l i g i b i l i t y o f h i s t o r i c p r o p e r t i e s f o r i n c l u s i o n o n t h e U n i t e d S t a t e s N a t i o n a l R e g i s t e r o f H i s t o r i c P l a c e s . k J a n u a r y 5 , 2 0 2 2 P a g e 4 g i v e s t h e p u b l i c a r i g h t t o b e h e a r d . . . t h e p u b l i c h e a r i n g m u s t , t o b e v a l i d , m e e t t h e t e s t o f f u n d a m e n t a l f a i r n e s s , f o r t h e r i g h t t o b e h e a r d i m p o r t s a r e a s o n a b l e e x p e c t a t i o n o f b e i n g h e e d e d . J u s t a h e a r i n g f a i r i n a p p e a r a n c e b u t u n f a i r i n s u b s t a n c e i s n o f a i r h e a r i n g , s o n e i t h e r i s a h e a r i n g f a i r i n s u b s t a n c e b u t a p p e a r i n g t o b e u n f a i r . " S m i t h v . S k a g i t C o u n t y , 4 5 3 P . 2 d 8 3 2 ( W A 1 9 6 9 ) { h o l d i n g m o d i f i e d o n o t h e r g r o u n d s b y S t a t e v . P o s t , 8 2 6 P . 2 d 1 7 2 ( W A 1 9 9 2 ) . W h i l e t h i s l e t t e r s p e a k s t o s o m e o f t h e i s s u e s r a i s e d b y t h e A p p e l l a n t s , t h e y r e s e r v e t h e r i g h t t o c o m m e n t u p o n o r a d d r e s s a l l i s s u e s a p p e a l e d b y a n y o t h e r p a r t y o r a n y i s s u e s r a i s e d b y C i t y o f B o z e m a n ( t h e " C i t y " ) , t h e A p p l i c a n t o r a n y o t h e r p e r s o n o r m e m b e r s o f t h e p u b l i c o f f e r i n g c o m m e n t s a t t h e h e a r i n g o n t h i s m a t t e r . I t i s d i r e c t e d t o t h e S t a f f R e p o r t , w h i c h h a s n o t y e t b e e n t h e s u b j e c t o f p u b l i c r e v i e w o r c o m m e n t . I n a c c o r d a n c e w i t h t h e o t h e r a p p e l l a t e r e q u i r e m e n t s , t h e n a m e s a n d a d d r e s s e s a n d a c c o m p a n y i n g e n v e l o p e s o f p r o p e r t y o w n e r s w i t h i n 2 0 0 f e e t o f t h e p r o p e r t y ( E x h i b i t B ) a n d t h e r e q u i r e d a p p e a l f e e a r e i n c l u d e d w i t h t h i s a p p e a l . I I . T H E M A S T E R P L A N F U N D A M E N T A L L Y C H A N G E S B O Z E M A N A . I n t e n t a n d P u r p o s e o f N C O D I n r e v i e w i n g t h i s a p p e a l a n d e v a l u a t i n g t h e p u b l i c c o m m e n t a t t h e f u t u r e h e a r i n g o n t h i s m a t t e r , i t i s i m p o r t a n t f o r t h i s C o m m i s s i o n t o r e m e m b e r t h e o v e r a r c h i n g i n t e n t a n d p u r p o s e s o f t h e d e v e l o p m e n t c o d e t h a t a p p l i e s t o t h e p r o p e r t y a t i s s u e , w h i c h i s w i t h i n t h e N C O D . T h e s e i n c l u d e t h e b a l a n c i n g o f r i g h t s a n d r e s p o n s i b i l i t i e s o f a l l s t a k e h o l d e r s , i n c l u d i n g t h e g e n e r a l p u b l i c , t o p r e v e n t t h e o v e r c r o w d i n g o f l a n d , t o l e s s e n c o n g e s t i o n i n t h e s t r e e t s a n d p r o v i d e f o r a d e q u a t e l i g h t a n d a i r . A s s t a t e d i n t h e B M C f o r t h e N C O D : A . T h e i n t e n t o f t h i s u n i f i e d d e v e l o p m e n t c h a p t e r i s t o p r o t e c t t h e p u b l i c h e a l t h , s a f e t y a n d g e n e r a l w e l f a r e ; t o r e c o g n i z e a n d b a l a n c e t h e v a r i o y s r i g h t s a n d r e s p o n s i b i l i t i e s r e l a t i n g t o l a n d o w n e r s h m ^ u s e , a n d d e v e l o p m e n t i d e n t i f i e d i n t h e U n i t e d S t a t e s a n d S t a t e o f M o n t a n a c o n s t i t u t i o n s , a n d s t a t u t o r y a n d c o m m o n l a w ; t o i m p l e m e n t t h e c i t y ' s a d o p t e d g r o w t h p o l i c y ; a n d t o m e e t t h e r e q u i r e m e n t s o f s t a t e l a w . " B . I t i s t h e p u r p o s e o f t h e s e r e g u l a t i o n s t o p r o m o t e t h e p u b l i c h e a l t h , s a f e t y a n d g e n e r a l w e l f a r e b y : p r e v e n t i n g t h e c r e a t i o n o f p r i v a t e o r p u b l i c n u i s a n c e s c a u s e d b y n o n c o m p l i a n c e w i t h t h e s t a n d a r d s a n d J a n u a r y 5 , 2 0 2 2 P a g e 5 p r o c e d u r e s o f t h i s c h a p t e r ; r e g u l a t i n g t h e s u b d i v i s i o n , d e v e l o p m e n t a n d u s e o f l a n d ; p r e v e n t i n g t h e o v e r c r o w d i n e o f l a n d ; l e s s e n i n g c o n g e s t i o n i n t h e s t r e e t s a n d h i g h w a y s ; b e i n g i n a c c o r d w i t h t h e g r o w t h p o l i c y ; p r o v i d i n g a d e q u a t e l i g h t , a i r , w a t e r s u p p l y , s e w a g e d i s p o s a l , p a r k s a n d r e c r e a t i o n a r e a s , i n g r e s s a n d e g r e s s , a n d o t h e r p u b l i c i m p r o v e m e n t s ; r e q u i r i n g d e v e l o p m e n t i n h a r m o n y w i t h t h e n a t u r a l e n v i r o n m e n t ; p r p m o t i n g : p i - e s e r v a t i p n o f o p e n s p a c e ; p r o m o t i n g d e v e l o p m e n t a p p r o a c h e s t h a t m i n i m i z e c o s t s t o l o c a l c i t i z e n s a n d t h a t p r o m o t e t h e e f f e c t i v e a n d e f f i c i e n t p r o v i s i o n o f p u b l i c s e r v i c e s ; s e c u r i n g s a f e t y f r o m f i r e , p a n i c , a n d o t h e r d a n g e r s ; p r o t e c t i n g t h e r i g h t s o f p r o p e r t y o w n e r s ' ; r e q u i r i n g u n i f o r m m o n u m e n t a t i o n o f l a n d s u b d i v i s i o n s a n d t r a n s f e r r i n g i n t e r e s t s i n r e a l p r o p e r t y b y r e f e r e n c e t o a p l a t o r c e r t i f i c a t e o f s u r v e y ( M C A 7 6 - 3 - 1 0 2 ) . B M C § 3 8 . 1 0 0 . 0 4 0 ( A ) a n d ( B ) ( e m p h a s i s a d d e d ) . I t i s f u r t h e r t h e p u r p o s e o f t h e s e s a m e r e g u l a t i o n s t o s e r i o u s l y c o n s i d e r t h e c h a r a c t e r o f t h e d i s t r i c t a n d i t s p e c u l i a r s u i t a b i l i t y f o r p a r t i c z i l a r u s e s , c o n s e r v i n g t h e v a l u e o f b z i i l d i n g s , a n d e n c o u r a g i n g t h e m o s t a p p r o p r i a t e u s e o f l a n d t h r o u g h o u t t h e j u r i s d i c t i o n a l a r e a ( M C A 7 6 - 2 - 3 0 4 ) . T h e B o z e m a n G u i d e l i n e s f o r H i s t o r i c P r e s e r v a t i o n & T h e N e i g h b o r h o o d C o n s e r v a t i o n O v e r J a y D ^ s t n c t s v t p p l e m . e n t t h e s e s t a n d a r d s , b u t a p p e a r t o r e c e i v e , a t b e s t , m i n i m a l a t t e n t i o n i n t h e A p p l i c a t i o n a n d r e c o m m e n d a t i o n f o r a p p r o v a l . B . T h e M a s t e r S i t e P l a n C o n s i s t s o f I n a p p r o p r i a t e M a s s a n d S c a l e a n d . I t s A b r u p t " T r a n s i t i o n " I s C o n t r a r y t o t h e S p i r t a n d I n t e n t _ o f t h e C o m m u n i t y P l a n a n d U D C T h e p r o p o s e d N o r t h C e n t r a l M a s t e r S i t e P l a n ( " M a s t e r P l a n " ) s p a n s s e v e r a l c i t y b l o c k s , w i t h T h e I v e s p r o j e c t d i r e c t l y b o r d e r i n g a h i s t o r i c n e i g h b o r h o o d o f s i n g l e - f a m i l y h o m e s . T h e l o c a t i o i i o f s u c h a t a i l b u i l d i n g n e a r s i n g l e a n d d o u b l e - s t o r y r e s i d e n t i a l n e i g ' h b o r h o o d s , a s w e l l a s t h e o t h e r t a i l b u i l d i n g s p r o p o s e d i n t h e M a s t e r P l a n , a r e i n c o m p a t i b l e w i t h t h e a d j a c e n t n e i g h b o r h o o d s a n d v i o l a t e s t h e s p i r i t a n d i n t e n t o f t h e B o z e m a n C o m m u i i i t y G r o w t h P l a n , a s t h e o v e r w h e l m i n g m a j o r i t y o f p u b l i c c o m m e n t m a k e s c l e a r . T h e B o z e m a n C o m m u n i t y G r o w t h P l a n ' s r e l e v a n t g o a l s i n c l u d e : G o a l N - l : P r o m o t e h o u s i n g d i v e r s i t y , i n c l u d i n g n i i s s i n g - m i d d l e h o u s i n g . G o a l N - 4 : C o n t i n u e t o e n c o u r a g e B o z e m a n ' s s e n s e o f p l a c e . N - 4 . 1 : C o n t i i i u e t o r e c o g n i z e a n d h o n o r t h e u n i q u e h i s t o r y , n e i g h b o r h o o d s , n e i g h b o r h o o d c h a r a c t e r , a n d b u i l d i n g s t h a t c o n t r i b u t e t o B o z e m a n ' s s e n s e o f p l a c e t h r o u g h p r o g r a m s a n d p o l i c y l e d b y b o t h C i t y a n d c o m m u n i t y e f f o r t s . J a n u a r y 5 , 2 0 2 2 P a g e 6 T h e p r o p o s e d M a s t e r P l a n , w h i c h i n c l u d e s T h e I v e s , d o e s n o t a l i g n w i t h t h e s e f u n d a n i e n t a l g o a l s a n d o b j e c t i v e s - w h i c h a r e t h e f o u n d a t i o n o f t h e C o m m u n i t y P l a n . A s i x - s t o r y , m a s s i v e h i g h - r i s e d o e s n o t f i t i n t o t h e c a t e g o r y o f " m i s s i n g m i d d l e h o u s i n g " a n d i s i n s t a r k c o n t r a s t w i t h t h e e x i s t i n g n e i g h b o r h o o d s . M o r e o v e r , t h e p r o p o s e d M a s t e r P l a n d o e s n o t e n c o u r a g e a s e n s e o f p l a c e . I t d o e s n o t c o m p l y w i t h B M C § 3 8 . 3 2 0 . 1 0 0 . T h e h u g e b u i l d i n g s w i l l t o w e r o v e r t h e a l r e a d y e s t a b l i s h e d n e i g h b o r h o o d a n d a r e i n c o m p a t i b l e w i t h t h e n e i g h b o r h o o d c h a r a c t e r a n d d e s t r o y s a n y s e n s e o f p l a c e . T h e o b v i o u s a b r u p t t r a n s i t i o n f r o m t h e e x i s t i n g n e i g h b o r h o o d i s g i v e n p a s s i n g n i e n t i o n a s a c o i i c e r n i n t h e S t a f f R e p o r t f o r T h e I v e s d e v e l o p m e n t o n p a g e 1 9 . ' " T h e I v e s b u i l d i n g w o u l d a p p e a r t o t o w e r o v e r t h e s m a l l e r o n e - a n d t w o - s t o r y o l d e r h o m e s t o t h e n o r t h a n d w e s t . " T h e C i t y o f B o z e m a n t h u s a d m i t s t h e t r a n s i t i o n w o u l d n o t b e c o n g r u e n t w i t h t h e c u r r e n t c h a r a c t e r o f t h e n e i g h b o r h o o d , d e s p i t e t e c h n i c a l l y m e e t i n g c o d e r e q u i r e m e n t s . I n a n e x e r c i s e t h a t m a k e s " t w o w r o n g s a r i g h t " , t h e S t a f f R e p o r t d i s c u s s e s h o w T h e I v e s w i l l s e r v e a s a t r a n s i t i o n a r e a t o t h e r e s t o f t h e m a s s i v e d e v e l o p m e n t . T h e p r e d i c a t e , o r d o m i n o t h e o r y o f d e v e l o p m e n t , i s t h a t t h e I v e s d e s t r o y s t h e c o m p l e x i o n o f t h e n e i g h b o r h o o d t h e n a r g u e s , t h a t s i n c e i t i s a l r e a d y r u i n e d , i t w i l l s e r v e a s t h e t r a n s i t i o n . T h i s d o e s n o t a d d r e s s t h e i n a d e q u a t e t r a n s i t i o n b e t w e e n T h e I v e s a n d t h e c u r r e n t n e i g h b o r h o o d s i n t h e f i r s t i n g t a n c e , w h i c h a r e p r i m a r i l y s i n g l e - f a m i l y h o m e s . T h e s e f u n d a m e n t a l p r o b l e m s e x i s t w i t h t h e e n t i r e M a s t e r P l a n . I n t h i s w a y . t h e M a s t e r P l a n c r e a t e s t h e p r o b l e m t h e n s e e k s t o c a p i t a l i z e o n i t . O n p a g ' e 1 8 , 1 1 . t h e S t a f f R e p o r t d i s c i i s s e s t h e C o m m u n i t y G r o w t h P l a n , s t a t i n g : " F u t u r e d e v e l o p m e n t s l i o u l d b e i n t e n s e w h i l e p r o v i d m g a r e a s o f t r a n y i t i o n t o a d j a c e n t n e i g ' h l ) o r h o o d s a n d p r e s e r v i n g t h e c h a r a c t e r o f t h e M a i i i S t r e e t H i s t o r i c D i s t r i c t t h r o u g h c o n t e x t s e n s i t i v e d e v e l o p m e n t . I t g o e s o n t o o p i n e t h a t t h e M a s t e r P l a n m e e t s d e n s i t y g o a l s b u t m a k e s n o m e n t i o n o f a i i y a t t e m p t t o p r e s e r v e t h e c h a r a c t e r o f t h e n e i g ' h b o r h o o d , o r h o w t h e d e v e l o p m e n t i s c o n t e x t s e n s i t i v e - g o a l s w h i c h a r e o f c r i t i c a l i m p o r t a n c e i n t h e C o m m u n i t y P l a n . I n t h i s w a y , T h e S t a f f R e p o r t i i n p r o p e r l y e l e v a t e s d e n s i t y f o r l a r g e l y h i g h - e n d h o u s i n g o v e r ( a n d a t t h e e x p e n s e o f ) t h e e x i s t i n g n e i g h b o r h o o d s . H o w e v e r , t h e e x i s t i i i g n e i g h b o r h o o d s a r e r e s p o n s i b l e f o r m a k i n g t h i s a r e a o f B o z e m a n u n i q u e l y B o z e m a n a n d a d e s i r a b l e p l a c e t o l i v e a n d r a i s e f a m i l i e s . P a g e 2 9 , N o . 1 0 , o f t h e S t a f f R e p o r t d i s c u s s e s t h e i s s u e o f c o m p a t i b i l i t y w i t h t h e e x i s t i n g e n v i r o n m e n t , s i n c e i t w a s a s u b j e c t o f s u b s t a n t i a l p u b l i c c o m i i i e i i t . P u b l i c c o m m e n t o v e r w h e l m i n g h ' o b j e c t e d t o t h i s p r o j e c t . T h e S t a f f R e p o r t a r g - u e s t h a t t h e d e v e l o p m e n t f o l l o w s t h e B o z e i n a n M i i n i c i p a l C o d e b u t f a i l s t o a d d r e s s t h e f a c t t h a t t h i s p r o j e c t f a i l s t o c o n - i p l y w i t h t h e f i i n d a m e n t a l g o a l s a n d o b j e c t i v e s o f t h e C o n i m u n i t y P l a n a n d U D C , a s s u m m a r i z e d a b o v e . T h e p r o p o s e d b u i l d i n g s d o n o t h o n o r t h e " s e n s e o f p l a c e " a n d t h e " B o z e m a n f e e l " w h i c h i s a c e n t r a l p a r t o f t h e G r o w t h P o l i c y . R a t h e r , t h e p r o p o s e d M a s t e r P l a n r e f l e c t s g e n e r i c h i g h d e n s i t y , J a n u a r y 5 , 2 0 2 2 P a g e 7 d i s p r o p o r t i o n a l b u i l d i n g s t h a t l a r g e l y r e s e m b l e o t h e r b z i i l d i n g s b u i l t b y t h i s s a m e d e v e l o p e r a n d a r e n o t d e s i g n e d t o p r o m o t e o r p r e s e r v e t h e B o z e m a i i n e i g h b o r h o o d s t h e y w i l l i n e v i t a b l y u n r a v e l . W a l k i n g b y a b u i l d i n g t h a t i s 6 - s t o r i e s h i g h d o e s n o t a s s i s t i n f e e l i n g s a f e o r w e l c o i n i n g . I t d i m i n i s h e s l i g h t a n d a i r o n a d j a c e n t p r o p e r t i e s . A s s u c h , t h e p r o j e c t v i o l a t e s t h e B o z e m a n C o m m u n i t y G r o w t h P l a n , i s i n c o n s i s t e n t w i t h m a n y o f t h e g o a l s a n d p o l i c i e s a r t i c u l a t e d i n t h e C i t y ' s c o d e a n d p r i o r i t i z e s t h e d e s i r e s o f t h e d e v e l o p e r o v e r l o n g - t i m e h o m e o w n e r s i n t h e a r e a . L i k e t h e a r g u m e n t w i t h T h e I v e s , o n c e t h e M a s t e r P l a n i s a p p r o v e d , t h e n w h y n o t i n c r e m e n t a l l y r e p l a c e t h e r e s t o f t h e s u r r o u n d i i i g s i n g l e - f a m i l y n e i g h b o r h o o d s w i t h m u l t i - s t o r y b u i l d i n g s - t h e " t r a n s i t i o n " e x i s t s ? C . T h e M a s t e r P l a n D o e s N o t C o m p l y w i t h t h e N C O D T h e B o z e m a n G u i d e l i n e s f o r H i s t o r i c P r e s e r v a t i o n & T h e N e i g h b o r h o o d C o n s e r v a t i o n O v e r l a y D i s t r i c t d o c u m e n t w a s a d o p t e d b y t h e C i t y i n 2 0 0 6 a n d a m e n d e d i n 2 0 1 5 ( W i n t e r & C o m p a n y 2 0 0 6 ) . T h e s t a t e d p u r p o s e o f t h e N C O D i n t h e C i t y o f B o z e m a n ' s U n i f i e d D e v e l o p m e n t O r d i n a n c e ( U D O ) i s t o " s t i m u l a t e t h e r e s t o r a t i o n a n d r e h a b i l i t a t i o n o f s t r u c t u r e s a n d a l l o t h e r e l e m e n t s c o n t r i b u t i n g t o t h e c h a r a c t e r a n d f a b r i c o f e s t a b l i s h e d r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d s a n d c o m m e r c i a l o r i n d u s t r i a l a r e a s " ( W i n t e r & C o m p a n y 2 0 0 6 : 9 ) 3 T h e N C O D w a s c r e a t e d b y t h e C i t y t o " . . . p r o t e c t B p z e m a n a g a i n s t a l t e r a t i o n a n d d e m o l i t i o n t h a t m i g h t d a m a g e t h e u n i q u e f a b r i c c r e a t e d b y t h e h u n d r e d s o f i m p o r t a n t b u i l d i n g s a n d s i t e s t h a t m a k e u p t h e h i s t o r i c c o r e o f B o z e m a n " ( W i n t e r & C o m p a n y 2 0 0 6 : 9 ; e m p h a s i s a d d e d ) . T h e a p p r o v a l o f a ] V I a s t e r P l a n w i t h n i n e ( 9 ) , 6 - s t o r y ( 7 0 - f t - t a l l ) b u i l d i n g s o n t h e i n s i d e c o r n e r o f t h e o n l y r e s i d e n t i a l h i s t o r i c d i s t r i c t o n B o z e m a n ' s n o r t h s i d e , d o e s n o t p r o t e c t , b u t r a t h e r u n d e r m i n e s , B o z e m a n ' s u n i q u e h i s t o r i c f a b r i c . F o r t h e N o r t h T r a c y A v e n u e H i s t o r i c D i s t r i c t , s p e c i f i c a l l y , t h e d e s i g n g u i d e l i n e s s t a t e t h a t c o n s t r u c t i o n " w i t h i n a n d a r o u n d t h e d i s t r i c t " ( e m p h a s i s a d d e d ) s h o u l d r e f l e c t t h e d i s t r i c t c h a r a c t e r . D e f i n e d c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e N o r t h T r a c y A v e n u e H i s t o r i c D i s t r i c t i n c l u d e a r e s i d e n t i a l n e i g h b o r h o o d s e t t i n g , s i m i l a r f r o n t y a r d s e t b a c k s , s i m p l e o n e - s t o r y w o o d f r a m e r e s i d e n t i a l b u i l d i n g s , a n d p o r c h e s t h a t a d d r e s s t h e s t r e e t . T h e p r o p o s e d N o r t h C e n t r a l M a s t e r P l a n d o e s n o t i n c l u d e a n y o f t h o s e d e s i g n c h a r a c t e r i s t i c s . T h e N o r t h T r a c y A v e n u e H i s t o r i c D i s t r i c t i s o n e o f 1 0 h i s t o r i c d i s t r i c t s i n B o z e m a n , a n d t h e o n l y r e s i d e n t i a l d i s t r i c t n o r t h o f M a i n S t . I t w a s l i s t e d o n t h e N a t i o n a l R e g i s t e r o f H i s t o r i c P l a c e s ( " N R H P " ) o n O c t o b e r 2 3 , 1 9 8 7 . A c o p y o f t h e n o m i n a t i o n f o r m i s a v a i l a b l e o n t h e C i t y o f B o z e m a n s H i s t o r i c P r e s e r v a t i o n w e b p a g e 3 S e e a l s o C i t y o f B o z e m a n F i n a l N C O D P o l i c y D i r e c t i o n . P r e p a r e d f o r t h e C i t y o f B o z e m a n . P r e p a r e d b y B e n d o n A d a m s , A s p e n , C o l o r a d o a n d O r i o n P l a n n i n g & D e s i g n ( 2 0 1 9 ) a t 2 3 ( " B e n d o n A d a m s " ) . A v a i l a b l e o n l i n e a t h t t p s : / / \ v w w . b o z e m a n . n e t / h o m e / s h o w p u b l i s h e d d o c u m e n t / 9 3 5 9 / 6 3 7 4 1 3 1 4 7 4 0 4 9 0 0 0 0 0 J a n u a r y 5 , 2 0 2 2 P a g e S ( w w w . b o z e m a n . n e t / g o v e r n m e n t / h i s t o r i c - p r e s e r v a t i o n / h i s t o r i c - d i s t r i c t s ) . T h e d i s t r i c t c o n s i s t s o f 2 9 r e s i d e n c e s i n a t w o - b l o c k a r e a a l o n g N . T r a c y A v e . b e t w e e n B e a l l S t . a n d P e a c h S t . , a n d i t s p e r i o d o f s i g n i f i c a n c e i s d e f i n e d a s 1 8 9 0 - 1 9 3 0 . T h e N R H P n o m i n a t i o n f o r m p r o v i d e s t h e f o l l o w i n g s u m m a r y o f t h e d i s t r i c t " - T h e N o r t h T r a c y A v e n u e H i s t o r i c D i s t r i c t , w h i c h c o n t a i n s a c r o s s - s e c t i o n o f h o u s e s r a n g i n g f r o m t h e e l a b o r a t e D a m e r a l l H o u s e , 3 1 9 [ s i c ] N . T r a c y , a n d H a r r i s o n H o u s e , 3 2 2 N . T r a c y , t o t h e v e r y m o d e s t P e r k i n s H o u s e , 4 1 6 N . T r a c y , i s a n i m p o r t a n t r e m n a n t o f B o z e m a n ' s h i s t o r i c d e v e l o p m e n t . N o o t h e r g r o u p o f r e s i d e n c e s n o r t h o f M a i n S t r e e t , h i s t o r i c a l l y t h e w o r k i n g c l a s s a r e a o f t h e c i t y , r e m a i n s i n t a c t a s a c o h e s i v e a r c h i t e c t u r a l e n t i t y , r e c a l l i n g b y t h e i r p r e s e n t a p p e a r a n c e t h e l a t e r 1 9 t h a n d e a r l y 2 0 t h c e n t u r i e s . T h e N o r t h T r a c y A v e n u e H i s t o r i c D i s t r i c t h a s b e e n f o u n d t o m e e t t h e r i g o r o u s r e q u i r e m e n t s o f l i s t i n g a n d i s t h e r e f o r e n a t i o n a l l y a c k n o w l e d g e d a s a d e s i g n a t e d h i s t o r i c d i s t r i c t . R e c o g n i z i n g t h e s i g n i f i c a n t a n d u n i q u e n e s s o f t h e n e i g h b o r h o o d , t h e C i t y h a s e r e c t e d s t r e e t s i g n s a l o n g N o r t h T r a c y A v e . t h a t i d e n t i f y t h e d i s t r i c t a t e a c h e n d a n d p l a c e d a p l a q u e d e s c r i b i n g t h e h i s t o r i c s i g n i f i c a n c e o f t h e d i s t r i c t o n t h e s o u t h e a s t c o r n e r o f T r a c y A v e . a n d V i l l a r d S t . T h e p r o p o s e d M a s t e r P l a n t h r e a t e n s t h e h i s t o r i c i n t e g r i t y a n d o v e r a l l N a t i o n a l R e g i s t e r e l i g i b i l i t y s t a t u s o f t h e N o r t h T r a c y H i s t o r i c D i s t r i c t b y a d v e r s e l y a f f e c t i n g i t s a s p e c t s o f s e t t i n g a n d f e e l i n g . A s d e f i n e d i n t h e N a t i o n a l P a r k S e r v i c e ' s B u l l e t i n 1 5 , H o w t o A p p l y t h e N a t i o n a l R e g i s t e r C r i t e r i a f o r E v a l u a t i o n , s e t t i n g r e f e r s t o t h e c h a r a c t e r o f t h e p l a c e w h e r e t h e h i s t o r i c r e s o u r c e i s l o c a t e d , i n c l u d i n g v i e w s h e d s , a n d f e e l i n g i s a " p r o p e r t y ' s e x p r e s s i o n o f t h e a e s t h e t i c o r h i s t o r i c s e n s e o f a p a r t i c u l a r p e r i o d o f t i m e " ( N a t i o n a l P a r k S e r v i c e 1 9 9 7 ^ 4 5 ) . B o t h t h e s e t t i n g a n d t h e f e e l i n g o f t h e d i s t r i c t w i l l b e n e g - a t i v e l y a n d i r r e v o c a b l y i m p a c t e d b y t h e c o n s t r u c t i o n o f n i n e ( 9 ) , 6 - s t o r y ( 7 0 - f t - t a l l ) , s q u a r e - s i d e d a n d f l a t - r o o f e d b u i l d i n g s i m m e d i a t e l y a c r o s s t h e s t r e e t f r o m t h e m o d e s t , 1 - a n d l l / 2 s t o r y , h i p p e d - r o o f , p r e d o m i n a n t l y s i n g l e - f a m i l y r e s i d e n c e s t h a t c h a r a c t e r i z e t h e d i s t r i c t . T h e r e i s n o s t i p u l a t e d t r a n s i t i o n i n m a s s o r s c a l e f r o m t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t t o t h e l o n g - t e n u r e d , e x t a n t a r c h i t e c t u r e o f t h e N R H P - l i s t e d h i s t o r i c d i s t r i c t c e l e b r a t e d b y t h e C i t y . T r a n s i t i o n a l a w a r e n e s s t o m i n i m i z e d e g r a d a t i o n o f h i s t o r i c a l p r o p e r t i e s i s a l r e a d y i n t h e C i t y ' s c o d e . S e e e . g . B M C § 3 8 . 3 4 0 . 0 7 0 . T h e i n t e n t o f B M C § 3 8 . 3 4 0 . 0 7 0 i s t o ( l ) m a i n t a i n h i s t o r i c a l a p p r o p r i a t e n e s s , a n d ( 2 ) h a v e m i n i m a l a d v e r s e e f f e c t s o n a b u t t i n g p r o p e r t i e s . T h e s t r u c t u r e s c o n t e m p l a t e d b y t h e M a s t e r P l a n a r e a t m i n i m u m f o u r ( 4 ) t i m e s t h e s i z e o f t h e l a r g e s t s u r r o u n d i n g s t r u c t u r e s i n t h e n e i g h b o r h o o d . A s a r a t i o , t h a t i s 1 . 5 t o 6 . T h e S t a f f R e p o r t d o e s n o t a d e q u a t e l y o r p r o p e r l y c o n s i d e r t h e p u r p o s e o f t h e N C O D a n d t h e d e s i g n g u i d e l i n e s f o r p r o j e c t s n e a r h i s t o r i c d i s t r i c t s . T h e a p p r o v a l o f J a n u a r y 5 , 2 0 2 2 P a g e 9 t h e m a s t e r p l a n i g n o r e s c o n s i d e r a t i o n o f t h e a d o p t e d p o l i c y d i r e c t i v e s f o r i n f i l l t r a n s i t i o n s a t t h e B - 3 / R - 2 b o u n d a r y . T h e p r o p o s e d p r o j e c t i s n o t c o n s i s t e n t w i t h d e s i g n g u i d e l i n e s f o r d e v e l o p m e n t a r o u n d t h e N o r t h T r a c y H i s t o r i c D i s t r i c t a n d i t t h r e a t e n s t h e d i s t r i c t ' s c o n t i n u e d l i s t i n g o n t h e N a t i o n a l R e g i s t e r o f H i s t o r i c P l a c e s b y p l a c i n g t h e d i s t r i c t ' s h i s t o r i c a l l y s i g n i f i c a n t a n c h o r s — m o d e s t h i s t o r i c h o m e s — i n t h e s h a d o w o f n i n e , 6 - s t o r y b u i l d i n g s . T h e c o n d i t i o n c r e a t e d i n t h e S t a f f R e p o r t t h a t i n d i v i d u a l b u i l d i n g s w i l l b e c o n s i d e r e d o n a c a s e - b y - c a s e b a s i s i g n o r e s t h e d a m a g e s a l r e a d y d o n e i f t h e M a s t e r P l a n w e r e a p p r o v e d . A n a p p r o v e d M a s t e r P l a n c r e a t e s t h e s l i p s t r e a m , o r d o m i n o , b e h i n d w h i c h e a c h b u i l d i n g w i l l d e m a n d r e f u g e . D . T h e V a r i a n c e R e q u e s t T h r e a t e n ^ S a f e t y T h e A p p l i c a n t r e q u e s t e d a v a r i a n c e / d e v i a t i o n r e g a r d i n g t h e d r i v e w a y a c c e s s f r o i n W e s t V i l l a r d S t r e e t . S t a f f R e p o r t a t 2 1 . M o n t a n a l a w " c l e a r l y e s t a b l i s h e s t h a t t h e f o l l o w i n g c o n d i t i o n s m u s t b e p r e s e n t b e f o r e t h e g r a n t i n g o f a v a r i a n c e i s p r o p e r : ( l ) T h e v a r i a n c e m u s t n o t b e c o n t r a r y t o t h e p u b l i c i n t e r e s t ; ( 2 ) a l i t e r a l e n f o r c e m e n t o f t h e z o n i n g o r d i n a n c e m u s t r e s u l t i n u n n e c e s s a r y h a r d s h i p o w i n g t o c o n d i t i o n s u n i q u e t o t h e p r o p e r t y ; a n d ( 3 ) t h e s p i r i t o f t h e o r d i n a n c e m u s t b e o b s e r v e d a n d s u b s t a n t i a l j u s t i c e d o n e . " C a r l s o n v . Y e l l o w s t o n e C t y . B d . o f A d j u s t m e n t , 2 0 1 7 M T 1 8 6 , 1 i 1 7 , 3 8 8 M o n t . 2 3 2 , 2 3 6 , 3 9 9 P . 3 d 3 2 2 . T h e d e v e l o p m e n t c o d e . g r o u n d e d i n p u b l i c h e a l t h , s a f e t y a n d w e l f a r e , s t a t e s t h e d r i v e w a y m u s t b e a m i n i m u m o f 4 0 - f e e t f r o m t h e i n t e r s e c t i o n w i t h t h e a b u t t i n g a l l e y p e r B M C § 3 8 . 4 0 0 . 0 9 0 . 1 . T h i s c o d e h e l p s e n s u r e t h e s a f e t y o f v e h i c u l a r t r a f f i c n e a r a n e x i s t i n g n e i g h b o r h o o d , w h i c h w i l l s e e s u b s t a n t i a l l y i n c r e a s e d t r a f f i c i f t h i s M a s t e r P l a i i i s a p p r o v e d . T h e S t a f f R e p o r t d o e s n o t p r o v i d e a n y m e a n i n g f u l a n a l y s i s a s t o t h e p r o p r i e t y o f a v a r i a n c e h e r e . R a t h e r , a l l o w i n g - t h e v a r i a n c e a p p e a r s t o s a c r i f i c e p u b l i c s a f e t y a t t h e a l t a r o f u n n e c e s s a r y d e n s i t y f o r p r i m a r i l } ' h i g h - p r i c e d a p a r t m e n t s . T h e r e i s n o t h i n g u n i q z i e t o t h e p r o p e r t y a t i s s u e t h a t r e s u l t s i n u i i n e c e s s a r y h a r d s h i p a n d t h e S t a f f R e p o r t d o e s n o t a p p e a r t o a d d r e s s t h i s f i i n d a m e n t a l r e q u i r e m e n t . T h e v a r i a n c e s h o u l d n o t b e g r a n t e d , a s i t f a i l s t o m e e t t h e s t a n d a r d s a p p l i c a b l e t o s u c h a n a p p l i c a t i o n a n d t h e r e a r e n o f a c t s t h a t o i i t w e i g h t h e p u b l i c s a f e t y a t i s s z i e . D . C a s h - i n - l i e u f o r P a r k l a n d F u r t h e r D e s t r o y s t h e E x i s t i n g N e i g h b o r h o o d s , A n o t h e r s e r i o u s i s s u e i s t h e S t a f f R e p o r t ' s d e c i s i o n o n c a s h i n l i e u o f p a r k l a n d a n d f u r t h e r s t h e u r b a n i z a t i o n o f B o z e m a n i n t h e i m a g e o f s o m a n y o t h e r u n r e m a r k a b l e t o w n s a n d c o n t r a r y t o w h a t m a d e t h i s a r e a o f B o z e m a n s p e c i a l . P a r k l a n d d e v e l o p m e n t r e q u i r e m e n t s e x i s t t o e n s u r e a h i g h q z i a l i t y o f l i f e f o r t h e J a n u a r y 5 , 2 0 2 2 P a g e 1 0 r e s i d e n t s o f t h e e x i s t i n g n e i g h b o r h o o d s . A p p r o v i n g a c a s h - i n - l i e u s u b s t i t u t e d e n i e s t h e n e i g h b o r h o o d s t h e s u b s t a n t i a l b e n e f i t s o f h a v i n g a d d i t i o n a l p a r k l a n d t o u t i l i z e , r e s u l t i n g i n a c o m m u n i t y w h i c h i s l e s s s a f e a n d h e a l t h y . I t i s e v i d e n t , t h r o u g h t h e r e a d i n g o f m a n y p u b l i c c o i i i i n e n t s , t h a t t h e n e i g h b o r s t h a t s u r r o u n d t h e p r o p o s e d M a s t e r P l a n a r e a o p p o s e c a s h - i n - l i e u f o r t h e p a r k l a n d r e q u i r e m e n t f o r g o o d r e a s o n . D r o p p i n g t h i s m a s s i v e p r o j e c t i n t h e m i d d l e o f e x i s t i n g n e i g ' h b o r h o o d s , w i t h o u t a n y c o r r e s p o n d i n g b e n e f i t , o r o p e n s p a c e , w h i c h i s v i t a l t o a h e a l t h y , a n d p r o s p e r o u s n e i g h b o r h o o d a n d w i t h t h e m a n y n e w r e s i d e n t s w h o w i l l l i v e i n t h i s h i g h - p r i c e d a p a r t m e n t s , w i l l s i m p l y p u t f u r t h e r p r e s s u r e o n t h e l i m i t e d e x i s t i n g p a r k s i n t h e a r e a a n d d i m i n i s h , n o t e n h a n c e , t h e q u a l i t ; ' - o f l i f e f o r a l l r e s i d e n t s i n t h e a r e a . I I I . T H E S E R I O U S P A R K I N G I S S U E T h e I V T a s t e r P l a n a l s o r e p r e s e n t s a f u r t h e r a n d u n w a r r a n t e d d e g r a d a t i o n o f t h e C i t y ' s a l r e a d y i n a d e q u a t e a n d p r o b l e m a t i c p a r k i n g s i t u a t i o n . S e e D o w n t o w n B o z e m a n P a r k i n g S t u d y b y W a l k e r C o n s u l t a n t s f o r t h e C i t y o f B o z e m a n u p d a t e d S e p t e m b e r 3 0 , 2 0 2 1 a n d r e f e r e n c e d i n t h e N o v e m b e r 9 , 2 0 2 1 s t a f f m e m o . F o r t h e r e a s o n s b e l o w a n d a l r e a d y i n t h e r e c o r d , t h e p r o p o s e d M a s t e r P l a n d o e s n o t s a t i s f y B M C § 3 8 . 2 3 . 1 0 0 ( 6 ) ( a ) ( l ) b e c a u s e i t d o e s n o t p r o v i d e s u f f i c i e n t p a r k i n g a n d w i l l a d v e r s e l y i m p a c t a n t i c i p a t e d t r a f f i c a n d p a r k i n g c o n d i t i o n s . B M C § 3 8 . 2 3 . 1 0 0 ( 6 ) ( a ) ( l ) . I t a l s o e x p o s e s t h e " b a i t a n d s w i t c h " g a m e e m p l o y e d b y t h e d e v e l o p e r b e h i n d t h e M a s t e r P l a n a n d o t h e r d e v e l o p m e n t s i n B o z e m a n ' s d o w n t o w n - H o m e b a s e P a r t n e r s / A n d y H o l l o r a n ( t h e " D e v e l o p e r " ) . A . T j i e D e v e l o p e r ' s S h e l l G a m e I n 2 0 1 9 , t h e D e v e l o p e r o f t h e M a s t e r P l a n w a s d e v e l o p i n g t h e A C H o t e l i n d o w n t o w n B o z e m a n , b u t t h e D e v e l o p e r r e f u s e d t o p r o v i d e a n y n e w p a r k i n g t h e n e w e m p l o y e e s , g u e s t s a n d s e r v i c e p e o p l e t h a t w o u l d u s i n g t h e 1 4 3 g u e s t - r o o m h o t e l . I t w a s d i s c o v e r e d t h a t t h e D e v e l o p e r w a s t r y i n g t o c i r c u m v e n t t h e U D C p a r k i n g r e q u i r e m e n t s b y s u g g e s t i n g i t c o u l d c o n v e r t t e m p o r a r y p a r k i n g s p a c e l e a s e s i t w a s h o a r d i n g i n t h e d o w n t o w n g a r a g e i n t o p e r m a n e n t U D C s p a c e s t o m e e t A C H o t e l ' s p a r k i n g r e q u i r e m e n t s . I t w o u l d , t h e r e b y , a v o i d h a v i n g t o s p e n d s i g n i f i c a n t f u n d s t o a c t u a l l y c r e a t e t h e n e c e s s a r y a n d r e q u i r e d p a r k i n g f o r t h e h o t e l a n d d e p l e t e d a p u b l i c r e s o u r c e f o r i n d i v i d u a l g a i n . T h e B o z e m a n P a r k i n g C o m m i s s i o n e f f e c t i v e l y p r e v e n t e d t h e D e v e l o p e r f r o m e x p l o i t i n g t h e p u b l i c r e s o u r c e a s a m e a n s o f e v a d i n g - t h e U D C p a r k i n g r e q u i r e m e n t . T h e D e v e l o p e r , u s i n g n e w e n t i t i e s , p u r c h a s e d t h e l a n d t h a t i s n o w p a r t o f t h e p r o p o s e d M a s t e r P l a n , i n c l u d i n g t h e p a r k i n g l o t o p p o s i t e t h e o p p o s i t e t h e M e d i c a l A r t s B u i l d i n g , n o w s l a t e d a s t h e f u t u r e s i t e o f " T h e I v e s " p r o j e c t . I t t h e n d e d i c a t e d J a n u a r y 5 , 2 0 2 2 P a g e 1 1 8 0 p a r k i n g s p a c e s i n t h a t l o t t o s a t i s f y t h e 8 0 p a r k i n g s p a c e s r e q u i r e d t o m e e t t h e p a r k i n g r e q u i r e m e n t s f o r t h e A C H o t e l . I t a p p e a r s t h a t t h i s s o l u t i o n a l s o a l l o w e d t h e D e v e l o p e r t o a v o i d p a y i n g t h e C i t y a p p r o x i m a t e l y $ 2 m i l l i o n i n p a r k i n g c a s h - i n - l i e u f e e s ( 8 0 s p a c e s x $ 2 5 k / s p a c e ) , w h i l e f u r t h e r b u r d e n i n g t h e C i t y ' s d o w n t o w n p a r k i n g p r o b l e m . H o t e l g u e s t s w o u l d n o t l i k e l y u s e t h e p a r k i n g l o t b l o c k s a w a y , b u t r a t h e r u s e t h e o n - s t r e e t p a r k i n g o r t h e p a r k i n g g a r a g e . I n t h i s w a y , t h e p r o p o s e d s o l u t i o n w o u l d c r e a t e t h e v e r y p r o b l e m t h e C i t y s p a r k i n g r e q u i r e m e n t s w e r e d e s i g n e d t o p r e v e n t . N e v e r t h e l e s s , t h e C i t y p e r m i t t e d t h i s s u b s t i t u t i o n , a s l o n g a s t h e D e v e l o p e r p r o v i d e d a d e d i c a t i o n t h a t t h e C i t y d e e m e d a p p r o p r i a t e . T h e D e v e l o p e r a n d C i t y a g r e e d u p o n a D e d i c a t i o n o n F e b r u a r y 2 0 , 2 0 2 0 , a c o p y o f w h i c h i s a t t a c h e d a s E x h i b i t C ( t h e " D e d i c a t i o n " ) I t a p p e a r s t h e D e v e l o p e r h a s a n o w n e r s h i p i n t e r e s t i n a n d / o r m a n a g e s b o t h t h e G r a n t o r " a n d " G r a n t e e " i d e n t i f i e d i n t h e D e d i c a t i o n . I n s h o r t , h e c o n t r o l s b o t h s i d e s . T h e D e d i c a t i o n s t a t e s o n p a g e o n e t h a t i t s p u r p o s e i s t o u s e t h e " O w n e r ' s P r o p e r t y " ( a k a , p r o p o s e d l o c a t i o n o f T h e I v e s " ) " t o m e e t t h e p a r k i n g r e q u i r e m e n t s o f t h e C i t y f o r a p p l i c a t i o n 1 9 0 7 8 [ a k a , A C H o t e l ] " . E x h i b i t C , ^ 1 1 . T h e o w n e r o f t h e p r o p e r t y " g r a n t e d " t h e A C H o t e l a n " i r r e v o c a b l e e a s e m e n t , r i g h t a n d l i c e n s e f o r t h e e x c l u s i v e u s e o f 8 0 p a r k i n g s p a c e s o n [ t h e p r o p e r t y ] . " I d . , ^ ' 2 ( e m p h a s i s a d d e d ) . T h e p a r t i e s k n e w t h a t t h e d e d i c a t i o n w a s " p e r p e t u a l " a n d w o u l d " r u n w i t h t h e l a n d " a n d w o u l d b i n d " h e i r s , s u c c e s s o r s a n d a s s i g n s . " I d . , ^ f 3 . D e s p i t e t h e u s e o f t h e w o r d s " i r r e v o c a b l e " a n d " p e r p e t u a l " , t h e D e c l a r a t i o n a l l o w s i t t o b e m o d i f i e d o r t e r m i n a t e d , b u t o n l y i f t h e C i t y ' s D i r e c t o r o f C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t a g r e e s . I d . , ^ | 3 . I n t h i s w a y , t h e C i t y c o u l d o s t e n s i b l y h o l d t h e D e v e l o p e r t o i t s w o r d a s t h e D e v e l o p e r a l r e a d y c o n t r o l l e d b o t h s i d e s o f t h e i r r e v o c a b l e p e r p e t u a l e a s e m e n t . I t w o u l d b e n a i v e t o b e l i e v e t h e D e v e l o p e r d i d n o t k n o w i t w a s g o i n g t o d e v e l o p t h e p a r k i n g l o t i n t o s o m e t h i n g o t h e r t h a n a p a r k i n g l o t a t t h e t i m e i t s i g n e d t h e i r r e v o c a b l e p e r p e t u a l e a s e m e n t . I t d o e s n o t a p p e a r f r o m t h e D e d i c a t i o n o r a n y r e c o r d s r e v i e w e d t h u s f a r , t h a t t h e C i t y w a s a d v i s e d o f t h e D e v e l o p e r ' s p l a n s w h e n i t w a s r e v i e w i n g a n d a s k e d t o s i g n t h e D e d i c a t i o n . R a t h e r , i t a p p e a r s t h e C i t y w a s p l a y e d i n 2 0 1 9 . W h e n t h e D e v e l o p e r u s e d t h e D e d i c a t i o n t o a d d r e s s t h e i n c r e a s e i n p a r k i n g p r e s s u r e i t w a s c r e a t i n g , i t l e d t h e C i t y i n t o b e l i e v i n g i t w a s s a t i s f y i n g t h e l o n g t e r m U D C p a r k i n g r e q u i r e m e n t s i m p o s e d b y t h e C i t y s r e g u l a t i o n s . S h o r t l y a f t e r s i g n i n g t h e D e d i c a t i o n , t h e D e v e l o p e r c a m e f o r w a r d w i t h " T h e I v e s " p r o j e c t w h i c h i n v o l v e d a b u i l d i n g o n t o p o f t h e v e r y p a r k i n g s p a c e s d e d i c a t e d t o t h e A C H o t e l . T h i s t r o u b l i n g t a c t i c w a s r a i s e d w i t h t h e C i t y i n o u r O c t o b e r 1 1 , 2 0 2 1 l e t t e r t o t h e C i t y P l a n n i n g J a n u a r y 5 , 2 0 2 2 P a g e 1 2 O f f i c e a n d D e s i g n R e v i e w B o a r d i n r e l a t i n g t o T h e I v e s A p p l i c a t i o n N o . 2 1 1 6 5 , i n c o r p o r a t e d h e r e i n b y r e f e r e n c e . O n c e e x p o s e d , t h e D e v e l o p e r r e s p o n d e d t o t h e C i t y b y s u g g e s t i n g a v i r t u a l " m u s i c a l c h a i r s " f o r a d d r e s s i n g t h e p r o m i s e d p a r k i n g r e q u i r e m e n t s f o r t h e A C H o t e l . T h e S t a f f R e p o r t a p p e a r s t o c o n d o n e t h i s " m u s i c a l c h a i r s " a p p r o a c h t o t h e p a r k i n g p r o m i s e d t h e C i t y , b u t i t s h o u l d n o t . S u c h a g a m e w i t h p a r k i n g w a s n o t c o n t e m p l a t e d b y t h e C i t y , o r i t s r e s i d e n t s , w h e n t h e C i t y d e m a n d e d t h e D e d i c a t i o n . T h e D e v e l o p e r ' s m e r c e n a r y a n d p r e d a t o r y d e v e l o p m e n t t a c t i c s e x p o s e a s o p h i s t i c a t e d a c t o r w h o v i e w s t h e C i t y ' s r e g u l a t i o n s a s i s o l a t e d o b s t a c l e s t o b e g a m e d a n d d o w n t o w n p a r k i n g i s b u t o n e v i c t i m . S u c h t a c t i c s c o m e a t t h e e x p e n s e o f t h e C i t y , t h e n e i g h b o r s a n d n e i g h b o r h o o d s , a n d t h e C i t y ' s o w n r e q u i r e m e n t s . T h e p a r k i n g " w o r k a r o u n d s " d o n o t s a t i s f y B M C § 3 8 . 2 3 . 1 0 0 ( 6 ) ( a ) ( l ) . B . D e c e p t L v e N o t i c i n g A s p a r t o f t h e M a s t e r P l a n a p p l i c a t i o n p r o c e s s , n o t i c e w a s t o b e p r o v i d e d t o t h e p u b l i c , i n c l u d i n g c e r t a i n n e i g h b o r s . T h e n o t i c e p r o v i d e d i n c l u d e d p a r t o f t h e D e v e l o p e r ' s D e v e l o p m e n t R e v i e w A p p l i c a t i o n i n w h i c h t h e D e v e l o p e r r e p r e s e n t e d t h a t t h e r e w o u l d b e " 5 4 1 " p a r k i n g s p a c e s ( t h e " P u b l i c N o t i c e " ) . E x h i b i t D a t 2 . T h e p a g e o f t h e N o t i c e o n w h i c h t h e " 5 4 1 " f i g u r e a p p e a r s i s p a r t o f t h e d o c u m e n t p r e p a r e d b y t h e D e v e l o p e r a n d s i g n e d b y H o l l o r a n . E x h i b i t E . A t t h e t o p o f t h e N o t i c e , t h e C i t y r e p r e s e n t s t h a t M a s t e r P l a n w i l l i n v o l v e 4 9 3 d w e l l i n g u n i t s , 2 6 , 3 9 7 s q u a r e f e e t o f r e t a i l , 1 1 , 0 0 0 s q u a r e f e e t o f r e s t a u r a n t , 4 5 , 3 0 0 s q u a r e f e e t o f o f f i c e , 1 0 0 h o t e l r o o m s , a n d 6 4 6 o f f - s t r e e t p a r k i n g s p a c e s . T h e r e i s n o e x p l a n a t i o n w h y t h e r e i s a d i f f e r e n c e o f 1 0 5 p a r k i n g s p a c e s i n t h e N o t i c e i t s e l f . T h i s d e c e p t i v e a n d / o r c o n f u s i n g n o t i c i n g d i d n o t p r o p e r l y a d v i s e o f w h a t n e w p a r k i n g w o u l d a c t u a l l y b e c r e a t e d . C . P h a n t o m P a r k i n e S p a c e s / C o n c e p t s S o m e o f t h e p a r k i n g i s s u e s a r e a d d r e s s e d o n p a g e 2 2 o f t h e M a s t e r P l a n S t a f f R e p o r t i n t h e f o r m o f a t a b l e . T h e t a b l e i n d i c a t e s t h a t u n d e r t h e B M C , 6 3 0 p a r k i n g s p a c e s a r e r e q u i r e d a n d t h e M a s t e r P l a n p r o p o s e s 6 4 6 . T h e 5 4 1 p a r k i n g s p a c e s t h e D e v e l o p e r r e p r e s e n t e d i t w a s p r o v i d i n g i n t h e d o c u m e n t i t s i g n e d ( E x h i b i t C ) i s n o t m e n t i o n e d h e r e . O f t h e 6 4 6 p a r k i n g s p a c e s t h a t a r e c l a i m e d i n t h e S t a f f R e p o r t " t o b e p r o v i d e d " , 1 4 0 p a r k i n g s p a c e s d o n o t a c t u a l l y e x i s t . T h e s e a r e f i c t i t i o u s " S I D " p a r k i n g s p a c e s a t t a c h e d t o t h e " M o u n t a i n V i e w E a s t / W e s t . " s i t e s , 8 4 a n d 5 6 r e s p e c t i v e l y . S t a f f R e p o r t a t 2 2 . W h e t h e r o r n o t t h e D e v e l o p e r c a n a p p r o p r i a t e l y u s e t h e s e 1 4 0 s p a c e s t o m e e t t h e r e q u i r e m e n t s , t h e C i t y m u s t a p p r e c i a t e t h a t 1 4 0 o f t h e 6 4 6 ( o v e r 2 0 % ) a l l e g e d J a n u a r y 5 , 2 0 2 2 P a g e 1 3 p a r k i n g s p a c e s w i l l n e v e r e x i s t f o r a n y o n e t o u s e . T h i s r e a l i t y w i l l u n f a i r l y a n d u n r e a s o n a b l y p u s h t r a f f i c a n d p a r k i n g i n t o t h e s u r r o u n d i n g n e i g h b o r h o o d s , f u r t h e r b u r d e n a f a i l i n g p a r k i n g s i t u a t i o n a n d , t h e r e f o r e , r u n s c o n t r a r y t o B M C § 3 8 . 2 3 . 1 0 0 . C o n s i s t e n t w i t h t h e f o r e g o i n g , w h e n r e a d i n g t h e p a r k i n g d o c u m e n t t h e d e v e l o p e r s u b m i t t e d - i t a p p e a r s t h a t f o r e a c h b u i l d i n g , i t w a s a b l e t o c l a i m a p a r k i n g w a i v e r f o r t h e f i r s t 3 0 0 0 s q . f t . o f c o m m e r c i a l s p a c e . B y s p l i t t i n g t h o s e s p a c e s i n t o t h r e e ( 3 ) b u i l d i n g s , t h e D e v e l o p e r m a n a g e d t o c l a i m t h a t w a i v e r t h r e e ( 3 ) t i m e s . P e r m i t t i n g 9 0 0 0 s q . f t . o f c o m m e r c i a l s p a c e t o b e b u i l t w i t h n o n e w p a r k i n g s p a c e s w o u l d c r e a t e a n u n t e n a b l e r e a l - w o r l d p r o b l e m t h a t t h e C o m m i s s i o n c a n n o t a n d s h o u l d n o t i g n o r e . T h e e v i d e n c e a l s o d o e s n o t s u p p o r t t h e a b i l i t y f o r t h e d e v e l o p m e n t t o c l a i m p a r k i n g r e q u i r e m e n t r e d u c t i o n s b a s e d o n p r o x i m i t y t o t h e p a r k i n g g a r a g e . I t a p p e a r s t h e D e v e l o p e r a n d S t a f f R e p o r t a f f o r d e d a c r e d i t o f 5 0 p a r k i n g s p a c e s d u e t o t h i s c l a i m e d p r o x i m i t y . Y e t , t h e C i t y k n o w s t h e g a r a g e i s a t o r n e a r c a p a c i t y a n d a l r e a d y p r e v e n t e d t h e D e v e l o p e r f r o m u s i n g s p a c e i n t h e g a r a g e w h e n i t t r i e d i n c o n n e c t i o n w i t h t h e A C H o t e l i n 2 0 1 9 . I t m a k e s n o s e n s e t o a l l o w t h e t y p e o f i n t e n s e d e v e l o p m e n t p r o p o s e d b y t h e M a s t e r P l a n a n d , a t t h e s a m e t i m e , p r e t e n d t h e r e a r e 5 0 p a r k i n g s p a c e s a v a i l a b l e i n t h e C i t y ' s g a r a g e t o a c c o m m o d a t e t h a t n e w d e v e l o p m e n t . T h e d r a m a t i c i n c r e a s e i n d e m a n d o n p a r k i n g t h a t w i l l b e c r e a t e d i s r e a l i t y . U s i n g p h a n t o m o r f i c t i t i o u s p a r k i n g t o s o l v e s u c h a d e m a n d i s s i m p l y w r o n g . I V . C O N C L U S I O N T h e M a s t e r P l a n s h o u l d b e d e n i e d , a n d t h e S t a f f R e p o r t r e v e r s e d . I t i s t h e C i t y C o m m i s s i o n e r s w h o h a v e b e e n e l e c t e d b y a l l B o z e m a n r e s i d e n t s t o p r o t e c t a l l o f t h e i r i n t e r e s t s . B o z e m a n ' s n e i g h b o r h o o d s i n t h e d o w n t o w n a r e a d i s p l a y t h e u n i q u e n e s s t h a t g i v e s B o z e m a n i t s s i n g u l a r c h a r a c t e r . T h e M a s t e r P l a n w i l l s m o t h e r t h a t s i n g u l a r i t y u n d e r m a s s i v e n e w b u i l d i n g s t h a t o f f e r n o c h a r a c t e r , b u t r a t h e r e m b o d y g e n e r i c , b l a n d f o r m u l a i c d e v e l o p m e n t t h a t c o u l d b e f o u n d a n y w h e r e . W h i l e e l i m i n a t i n g t h a t w h i c h m a k e s t h e a r e a u n i q u e l y v i b r a n t , t h e M a s t e r P l a n e x a c e r b a t e s t h e e x i s t i n g p a r k i n g p r o b l e m s . W h e n v i e w e d a s a w h o l e p r o p o s e d M a s t e r P l a n r u n s c o u n t e r t o t h e i n t e n t a n d p u r p o s e o f t h e N C O D a n d t h e s t a t e d g o a l s f o r a p p r o p r i a t e d e v e l o p m e n t i n t h e C i t y a s r e f l e c t e d i n i t s c o d e a n d p l a n s . S i n c e r e l y , J ^ h n M / ^ a u f f m a n B r i a n K . G a l l i k J a n u a r y 5 , 2 0 2 2 P a g e 1 4 E n d . C : C i t y A t t o r n e y B o z e m a n P l a n n i n g O f f i c e E X H I B I T A A P P E L L A N T S ( I N A L P H A B E T I C A L O R D E R ) N A M E P R O P E R T Y O W N E D 2 7 N T r a c y , L L C P . O . B o x 1 7 9 5 B o z e m a n , M T 5 9 7 7 1 2 7 N . T r a c y B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 E G A R E , L L C , 1 1 8 E . M a i n S t r e e t B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 1 1 8 E . M a i n S t r e e t B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 E t x e a H o s p i t a l i t y , L L C P . O . B o x 1 7 9 5 B o z e m a n M T 5 9 7 7 1 2 4 W . M e n d e n h a l l S t . B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 F i v e ' s T h e M o s t , L L C P . O . B o x 6 4 2 B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 S u z a n n e H e l d a n d M i k e H e r r i n g e r 3 1 3 N o r t h G r a n d B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 2 3 W . M a i n 2 5 W . M a i n B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 3 1 3 N o r t h G r a n d B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 J a c k a n d J a n e J e l i n s k i 4 3 3 N o r t h T r a c y B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 C r a i g a n d J e n n i f e r B o r r e s e n L e e 3 2 2 N . T r a c y A v e . B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 O f f t h e B e a t e n P a t h L L C 7 E B e a l l S t r e e t , S u i t e 2 0 0 B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 T h e R i d g e C e n t e r , L L C P . O . B o x 1 7 9 5 B o z e m a n M T 5 9 7 7 1 4 3 3 N o r t h T r a c y B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 3 2 2 N . T r a c y A v e . B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 b u s i n e s s o p e r a t e s i n r e n t e d s p a c e w i t h l i m i t e d p a r k i n g 7 E a s t B e a l l S t . B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 1 A P P E L L A N T S ( C O N T I N U E D ) N A M E P R O P E R T Y O W N E D R o c k i n g R B a r , I n c . ( M i k e H o p e ) 2 1 I E . M a i n S t r e e t B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 2 1 1 E . M a i n S t r e e t B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 2 E X H I B I T B ^ j ^ I ! I ! b z I I I ? s 1 1 i l i i i l i ! l l l l g i J a l J J s S s I s s s g S S 3 i l l J l I l l s s s g s s E X H I B I T ^ - < — — J 2 £ 5 S 5 S i j i i i j j j l j | | j i l j j l l j l i l l i l l p l h j l l l 2 1 j l i l i j s j j | | j £ | j j | ! | j | s 5 = " i l § s ! B R g j s S 3 s a s s s a a a g j a j ^ s s ! a s ! S ! ; ! s ^ s ^ s p s s ^ - s a a s s a s s ^ ^ s a s ; 2 s a K g K ! s g g 3 £ S ' S U a S K J S a S J S P S S S ^ I S | l j I I S s E s s S s s S s S s s s S S i S s d S s s s S S S S S s S S S S s E s s s S s S g E E S s S S s S s S S S s S s S S g s s S S S g S s S I 5 1 S g j j l l l j § j j l ! l « l i I I I I I ! j l i l I ! i l l ! ) ! I I l l i l j l l l l 1 1 1 1 1 1 I I I l i l l l j l j l l j l . i l I y . ' i j ! i i l 3 l s t e I J i S i 5 S 5 f c I ' " _ i s 3 s h W s I l i ^ J I S 3 S S 5 s l l i l > - l z S z z ^ s s g s 5 1 I ! z z 3 5 S l i I a s s z 5 I I z 2 S ; 2 ; P S 3 K S Z ' S " ; S ; 2 ; S g £ S ; S B S 2 5 ; ; ? z z ' ; Z S S S s s z ! 3 3 ; s 5 z S ^ ^ i 3 s g s S = ^ S s | S § § S 2 = | s S S ; 5 S s i 5 j 3 5 2 i g 2 a j £ 5 S g 3 g ^ ^ | j § I u i l l i . i l i . L . . . ^ J I ^ l . l l l ^ l ^ J I I J i ^ . I i S j l l ! I I I ! l l l i J l L . . J ! J l l i i 8 I I ^ 1 1 1 l l l l l I I I I i . i ' I 3 y § 1 J l l i ! ! l i i l j j i I I 0 1 . l " ^ j l i I l l 5 ' s g | a I l l s I I t f c I I i l l I l l i l l ? £ 8 i f f l i l i i l l i s s s j 3 ; ^ 3 S S j j j a j I i l I I I I l u I J ! l l L i l ^ j l j m M u n ^ i i i i J I I J j j i j j j j S I I ! E £ < l ± p E S ? S r ? . S : U I I ^ - " 0 I p I l l i l l H i a § i I s 3 ^ 1 1 ? i j i l h s 5 i i g i l ^ g i s g s s i § ! l l J l P l I l l I l l y I • i t i l ! i i i I j : ; ! E § 1 . ' p y ^ i l 1 1 1 1 i j j l 3 1 1 a y I J 5 ! J ! I I ^ 1 i i I I I ° £ s £ i l l i § s s , s , I I I I I ! s a s s s s s ^ s j i l i l j l l s i I l l I l l £ § § i l l ! ! i § i I I s ! S s g ; s s g g s I 1 1 1 1 1 s ? I I I J I s I s I l l i l l I l l 3 S S g s s 5 i d a ; 3 a 5 s s 3 < ; . , I 2 " u S S 3 ! ? S - " ' S E s s s 2 s u < < s a a s t g S i 3 1 5 s t a i £ s E r I I f f l C T . ^ H ^ ' I f f i i l V t - ! * t > ^ . ^ - : • i - i ^ ^ ^ m s ^ . ^ S S . i ^ i K t i f c f t ^ ^ • S t , - ' ^ f ^ T ~ ^ € 3 - m - : 1 i R ^ F i ' ^ • f e ^ l ^ ^ i % ^ m r ^ c t 3 & J ^ J ^ s ^ l • V ^ ' — i i ^ i t , . ^ 4 - ^ ^ 1 ^ ^ I y ' ^ i a m ^ m ^ S L ; ; » . a i ^ m J y ^ - K n ^ i ^ w ' u l l m W i T W ^ ( 1 ; ^ ^ c i t ^ ^ ^ ? , i r t t ^ w s - ^ ^ ^ ^ ' ^ • ^ , • < ^ 1 t - i ^ & ^ & l i ^ ^ f f s e ' . : ^ m f c l i 3 @ 5 1 - ' : - - > • ^ s M m & ^ I N f e - t [ v s S i 1 ^ m m - a . ^ ^ H r i ^ : ^ ^ i i 2 ^ m ^ i f . m < f c M . p y ^ I I . ^ r ? C T • l j % B ^ ^ I ' l ? S l f r ? K . ' I ^ ^ . H ^ - E ' 2 f i f t t . f m r ! * ^ ^ - 1 t . ; I m ^ m l & s & I ; - J • } m ' ; i 1 < w : ^ ^ 5 £ , ^ ^ 4 ' / f < s r s < y E ^ 3 i i w ^ & r n ^ ^ ^ w s ^ • i ^ r ; . < i ' ^ • i ! i r ^ y ? c m 1 1 • • t V , . s ^ , 1 f f i N ' < • • • t . ; ^ m • ^ m ^ . M I ^ ^ - ^ v V i • y ^ . ^ ' s ' - 1 ^ / » ? l • • i s " 5 3 . € . ^ y , - ^ : * • { r ^ < 8 s * i ' J M w ^ 3 U s - . < . . ; I ; l t - " ^ t n f f T M . ^ ^ ? i - - i ; l r i j f e - » - ^ ' ^ W 9 f < ^ € , : 5 . ^ - u ; l ; ^ ^ • - - f T ^ T " ? * - — i n i i f ! i f ' J ^ - V k V ^ ^ i i ^ , t - f ^ f ^ ; ^ ^ ^ a ^ S W I : ' ^ 1 ; ' S L : 3 ' r " f , ~ n f f l r < W ' m ^ ^ : l i ^ i ' ^ H ^ I . I ^ . L - 4 ^ " : - 3 ; , l i ^ . ' i i - j ; N r ; ^ b ^ - U . . ; - , ^ ' - . - . • ^ ^ ^ - ^ ^ ^ - ^ V . ' ; a ? § , m ^ ^ 3 ^ M 3 \ - • ' n , d J \ \ > . ' B f \ J 1 t : - ^ . S ! . - Q 4 B f t ^ j ^ , . ; . f i ^ ^ I ' l ' l ' F ^ 3 _ i ' l — i | . ^ ^ 1 i - . l ^ < - ^ ^ ^ ^ M ' W ^ t e s f " Q T " S ^ I S ^ ^ - — / ^ i j g ^ t ^ . ' w k n S ' ^ « - . • . ; ' - f . ^ ^ - ^ ^ ^ ^ ^ ' ^ • ^ ' • • t ^ ^ ^ i * , : ? i a . • ^ ' j - r T - . . T T - ^ r " ~ ~ ^ u - - - " T T - ' - - i 7 T 7 ' r s ' ' ) T ^ r r " i T i ^ r , T 1 i . ^ ^ - ' o j f e s L ^ £ H V E y E , i B F i . S i ^ N @ : i ? | ^ p T I ^ - n l ^ - y ^ ^ ^ ] g j » , . - - • ^ ^ i ^ t ' t ! K f t B f . i s f e > i . ' - r r i 1 S £ - 3 . t ? r f - K < a : ^ g 3 C £ Q - l / > £ E X H I B I T C < A f t e r r e c o r d i n g r e t u r n t o : B o z e m a n C i t y C l e r k P O B o x 1 2 3 0 B o z e m a n M T 5 9 7 7 1 2 6 7 4 1 9 5 ? a ? e : , L ? f - 5 . 0 2 / 2 7 / 2 0 2 0 0 9 : 0 3 : 2 8 f l M ^ H l ^ f ! ? M 3 r » , ^ ^ ^ n ^ ^ ; ' ^ ^ r F e e J 3 5 . 0 0 n i s c O F F - S I T E P A R K I N G S P A C E L I C E N S E A G R E E M E N T T h i s L i c e n s e A g r e e m e n t i s m a d e t h i s ^ j ^ d a y o f - f y ^ h r u f l n - y , b e t w e e n M e d i c a l A r t s B u i l d i n g P a r t n e r s L L C l o c a t e d a t 3 0 0 N . ' W i i l l s o n A v e n u e , B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 h e r e b y r e f e r r e d t o a s " O w n e r " o r " G r a n t o r , " a n d S t r a i g h t a w a y B o z e m a n I n v e s t o r s , L L C l o c a t e d a t 2 0 N . T r a c y A v e n u e , B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 h e r e b y r e f e r r e d t o a s " S B I " o r " G r a n t e e " a n d w i t h c o n s e n t o f t h e C i t y o f B o z e m a n , P O B o x 1 2 3 0 , B o z e m a n M T 5 9 7 7 1 ( " C i t y " ) t o m e e t p a r k i n g r e q u i r e m e n t s o f t h e C i t y . F o r v a l u a b l e c o n s i d e r a t i o n , t h e r e c e i p t o f w h i c h i s h e r e b y a c k n o w l e d g e d , t h e O w n e r a n d S B I , a g r e e a s f o l l o w s : 1 . M e d i c a l A r t s B u i l d i n g , L L C i s t h e o w n e r o f L o t s 1 , 2 , 3 , 4 , 5 , 6 , 7 , 8 , 9 a n d 1 0 m B l o c k 4 o f B e a I l ' s T h i r d A d d i t i o n t o B o z e m a n , M o n t a n a t o g e t h e r w i t h a s t r i p o f l a n d 8 V i f e e t i n w i d t h l y i n g E a s t o f a n d a d j o i n i n g s a i d L o t s 1 - 1 0 i n c l u s i v e , v a c a t e d f o r s t r e e t p u r p o s e s b y O r d i n a n c e N o . 6 9 9 o f t h e C i t y o f B o z e m a n , w h i c h o r d i n a n c e w a s r e c o r d e d M a y 1 1 , 1 9 4 6 i n B o o k 1 3 o f M i s c e l l a n e o u s , p a g e 1 2 3 r e c o r d s o f G a l l a t i n C o u n t y , M o n t a n a , a l l a c c o r d i n g t o t h e o f f i c i a l p l a t t h e r e o f , o n f i l e a n d o f r e c o r d i n t h e o f f i c e o f t h e C o u n t y C l e r k a n d R e c o r d e r , G a l l a t i n C o u n t y , M o n t a n a , h e r e b y r e f e r r e d t o a s " O w n e r ' s P r o p e r t y " a n d w h e r e a s . S t r a i g h t a w a y B o z e m a n I n v e s t o r s , L L C I s t h e o w n e r o f s a i d p r o p e r t y w h o s e l e g a l d e s c r i p t i o n i s d e s c r i b e d o n E x h i b i t A a t t a c h e d , h e r e b y r e f e r r e d t o a s 5 E . M e n d e n h a l l S t r e e t , B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 a c c o r d i n g t o t h e p l a t t h e r e o f , o n f i l e a n d o f r e c o r d i n t h e o f f i c e o f t h e C l e r k a n d R e c o r d e r , G a l l a t i n C o u n t y , M o n t a n a ; a n d i t i s S B I ' s d e s i r e t o u s e O w n e r ' s P r o p e r t y t o m e e t t h e p a r k i n g r e q u i r e m e n t s o f t h e G t y f o r a p p l i c a t i o n 1 9 0 7 8 ( t h e " P r o j e c t " ) . P a g e 1 o f 5 2 6 7 4 1 9 5 P a g e 2 o f 5 0 2 / 2 7 / 2 0 2 0 0 9 : 0 3 : 2 8 A M 2 . O w n e r g r a n t s t o G r a n t e e f o r i t s b e n e f i t a n d t h a t o f i t s s u c c e s s o r s a n d a s s i g n s a n i r r e v o c a b l e e a s e m e n t , r i g h t a n d l i c e n s e f o r t h e e x c l u s i v e u s e o f 8 0 p a r k i n g s p a c e s o n O w n e r ' s P r o p e r t y ( " L i c e n s e d P a r k i n g S p a c e s " ) f o r t h e p u r p o s e o f m e e t i n g t h e p a r k i n g r e q u i r e m e n t s o f t h e P r o j e c t ( " L i c e n s e " ) . T h e C i t y c o n s e n t s t o t h e L i c e n s e g r a n t e d h e r e i n p r o v i d e d t h e 8 0 p a r k i n g s p a c e s s o l i c e n s e d m e e t a l l a p p l i c a b l e r e q u i r e m e n t s o f t h e B o z e m a n M u n i c i p a l C o d e , C h a p t e r 3 8 f o r t h e P r o j e c t d u r i n g t h e t e r m o f t h e L i c e n s e . 3 . A l l p a r t i e s r e c o g n i z e t h e s i g n i f i c a n t l e g a l i m p l i c a t i o n s o f t h i s L i c e n s e A g r e e m e n t a n d h a v e c o n s u l t e d l e g a l c o u n s e l p r i o r t o s i g n i n g . T h i s L i c e n s e A g r e e m e n t s h a l l b e p e r p e t u a l , s h a l l r u n w i t h t h e l a n d , a n d s h a l l b e b i n d i n g u p o n t h e h e i r s , s u c c e s s o r s a n d a s s i g n s o f t h e O w n e r a n d S B I h e r e t o a n d m u s t b e r e c o r d e d i n t h e r e c o r d s o f t h e G a l l a t i n C o u n t y C l e r k a n d R e c o r d e r . T h i s L i c e x i s e A g r e e m e n t m a y b e t e r m i n a t e d o r m o d i f i e d a n d t h e L i c e n s e g r a n t e d h e r e i n r e v o k e d o n l y b y p r i o r w r i t t e n c o n s e n t o f t h e G r a n t e e a n d t h e C i t y ' s D i r e c t o r o f C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t ( " D i r e c t o r " ) b y a d o c u m e n t f i l e d i n t h e r e c o r d s o f t h e G a l l a t i n C o u n t y C l e r k a n d R e c o r d e r . 4 . T h e C i t y r e s e r v e s t h e r i g h t t o r e q u i r e G r a n t e e t o p r o v i d e p a r k i n g s p a c e s a t a d i f f e r e n t l o c a t i o n ( s ) t o m e e t t h e p a r k i n g r e q u i r e m e n t s o f t h e P r o j e c t i f a t a n y t i m e t h e D i r e c t o r d e t e m u n e s , i n h i s s o l e d i s c r e t i o n , t h e L i c e n s e d P a r k i n g S p a c e s d o n o t m e e t t h e a p p l i c a b l e s i t e p l a n c r i t e r i a o r o t h e r a p p l i c a b l e r e q u i r e m e n t s o f t h e B o z e m a n M u m c i p a l C o d e ( B M C ) f o r t h e P r o j e c t . F a i l u r e t o d o s o w i l l c o n s t i t u t e n o n c o m p l i a n c e w i t h t h e s i t e p l a n a p p r o v a l f o r t h e P r o j e c t . I Q s u c h a c a s e , G r a n t e e a g r e e s i t w i l l , w i t h i n s i x ( 6 ) m o n t h s o f t h e d a t e o f t h e D i r e c t o r ' s d e t e r m i n a t i o n t h a t a l l o r a p o r t i o n o f t h e L i c e n s e d P a r k i n g S p a c e s n o l o n g e r m e e t t h e a p p l i c a b l e s i t e p l a n c r i t e r i a o r o t h e r a p p l i c a b l e r e q u i r e m e n t s o f f l w B M C , p r o v i d e a l t e r n a t i v e p a r k i n g s p a c e s t o t h e s a t i s f a c t i o n o f t h e D i r e c t o r o r p a y c a s h - i n - l i e u o f p a r k i n g ( a s p r o v i d e d f o r i n 3 8 . 5 4 0 . 0 5 0 , B M C ) a t t h e a m o u n t s e t b y t h e C i t y a t t h e t i m e o f t h e D i r e c t o r ' s d e t e r m i n a t i o n t h e L i c e n s e d P a r k i n g S p a c e s n o l o n g e r m e e t t h e a p p l i c a b l e s i t e p l a n c r i t e r i a o r o t h e r a p p l i c a b l e r e q u i r e m e n t s o f t h e B M C . 5 . E a c h p e r s o n s i g n i n g t h i s L i c e n s e A g r e e m e n t r e p r e s e n t s a n d w a r r a n t s t h a t h e i s f u l l y a u t h o r i z e d t o e x e c u t e t h i s L i c e n s e A g r e e m e n t o n b e h a l f o f t h e e n t i t y o n w h o s e b e h a l f s u c h m d i v i d u a l h a s s i g n e d t h i s L i c e n s e A g r e e m e n t , a n d t h a t b y s i g n i n g t h i s L i c e n s e A g r e e m e n t s u c h e n t i t y w i l l b e b o u n d b y t h e t e r m s c o n t a i n e d h e r e i n . E N D O F D O C U M E N T E X C E P T F O R S I G N A T U R E S P a g e 2 o f 5 < 2 6 7 4 1 9 5 P a g e 3 o f 5 0 2 / 2 7 / 2 0 2 0 0 9 : 0 3 : 2 8 A M O W N E R / G R A N T O R M e d i c a l A r t s B u i l d i n g P a r t n e r s L L C I L s A J ^ I - b y B e r t A . G e t z A u t h o r i z e d S i g n a t o r y S T A T E O F M O N T A N A ) ) s s . C o u n t y o f G a l l a t i n ) O n t h i s 2 l J ~ d a y o f f ^ i s r - L - G L - a ^ , 2 0 ^ £ ? b e f o r e m e , t h e u n d e r s i g n e d , a N o t a r y P u b l i c f o r t h e S t a t e o f M o n t a A a , p e r s o n a l l y a p p e a r e d ' ' : ^ - r 4 - / I . ^ y 4 3 - , a n d t h e p e r s o n w h o n a m e i s s u b s c r i b e d t o t h e w i t h i n i n s t n u n e n t , a n d a c k n o w l e d g e d t o m e t h a t t h e y e x e c u t e d t h e s a m e f o r a n d o n b e h a l f o f M e d i c a l A r t s B u i l d i n g P a r t n e r s L L C . I N W I T N E S S W H E R E O F , I h a v e h e r e u n t o s e t m y h a n d a n d a f f i x e d m y N o t a r i a l S e a l t h e d a y a i ^ y e a r f i r s t a b o v e w r i t t e n . ^ 2 Q Z £ ? b e f o r e m e , t h e u n d e r s i g n e d , a . a • P u b l i c f o \ t h e S t a t e o f M o i i t " P r i n t e d N a m e : T ^ < 3 o r & n ^ - C ^ - n y n ^ c ^ ^ R e s i d i n g m ( 3 ^ d \ \ o + - ) V ^ < — a > - ^ ' , ' - 1 M y C o m m i s s i o n e x p i r e ^ ? p \ . ^ - \ S ' c ^ , - , ^ 1 ^ • l " V } l t ' l ' { , ' ' . " " , . ^ T c u < X L A U R E N J C U M M I N G S N o t a r y P u b l i c ^ > / ^ o T A R ; 4 ( ^ f o r t h e S t a t e o f M o n t a n a I * : ^ ' 7 . i * I _ R s s i d i n g a t ; l . i ^ - . & l ' - A J ^ . - y j B o z e m a n , M o n t a n a ' ^ n c u n ^ y M y C o m m i s s i o n E x p i r e s : ' ^ ' y » : s ^ S e p t e m b e r 0 4 , 2 0 2 3 P a g e 3 o f 5 2 6 7 4 1 9 5 P a g e 4 o f 5 0 2 / 2 7 / 2 0 2 0 0 9 : 0 3 : 2 8 A M L I C E N S E E / G R A N T E E S t r a i g h t a w a y B o z e m a n I n v e s t o r s , L L C b y A n d y H o l l o r a n A u t h o r i z e d S i g n a t o r y S T A T E O F M O N T A N A ) ) s s . C o u n t y o f G a l l a t i n ) O n t h i g ^ X P ^ : d a y o f f ' & b n j £ 3 - n - | , 2 0 ^ Q b e f o r e m e , t h e u n d e j - s i g n e d , a N o t a r y P u b H c f o r t h e S t a t e o f M o n t a k a , p e r s o n a l i y a p p e a r e d / ^ r f ^ U 2 i V \ T Z / ~ 1 , a n d t h e p e r s o n w h o n a m e i s s u b s c r i b e d t o t h e w i t h i n i n s t r u m e n t , a n d a c k n b w l e d g e d t o m e t h a t t h e y e x e c u t e d t h e s a m e f o r a n d o n b e h a l f o f S t r a i g h t a w a y B o z e m a n I n v e s t o r s , L L C . I N W I T N E S S W H E R E O F , I h a v e h e r e u n t o s e t m y h a n d a n d a f f i x e d m y N o t a r i a l S e a l t h e d a y ^ i d y e a r f i r s t a b o v e w r i t t e n . n ^ S L J T ^ J T t < ^ ^ N j A a j k y P u b l i f c f b r t h e S t a t e o f M o i ^ n a i t e d N a m e ^ U & ^ - r c ^ ^ G j - r n r n i V ^ y ^ R e s i d i n g i D ( C ^ < 5 < \ V < ^ - ^ > n € ^ c ^ - f s ^ - \ M y C o m m i s s i o n e x p i r e s ^ y ? \ - • ^ - \ s ^ ^ 3 > ^ c u ^ . ^ ' T c ' i ' / ^ V L A U R E N J C U M M I N G S N o t a r y P u b l i c f o r t h e S t a t e o f M o n t a n a * ; ^ » ; ' 7 » : ^ I R e s i d i n g a t ; . • ^ - ^ B o z e m a n , M o n t a n a ' ^ . O F ' V f ^ y M ^ . ? ^ Z l i . ! . 5 j ^ E ? < S , r ? s : • " " < ' / ; l ' t l l , l * 1 M y C o m m i s s i o n E x p i r e s : S e p t e m b e r 0 4 , 2 0 2 3 P a g e 4 o f 5 2 6 7 4 1 9 5 P a g e 5 o f 5 0 2 / 2 7 / 2 0 2 0 0 9 : 0 3 : 2 8 A M T H E C I T Y O F B O Z E M A N B Y : - ^ I A R T I N M ^ T S E N , D I R E C T O R O F C O M M U N I T Y D E V E L O P M E N T C I T Y O F B O Z E M A N S T A T E O F M O N T A N A ) : s s C o u n t y o f G a l l a t i n ) O n t h i s 9 ^ d a y o f _ ^ 2 < a Q ^ _ _ _ 2 0 1 0 ^ b e f o r e m e , a N o t a r y P u b l i c f o r t h e S t a t e o f M o n t a n a , p e r s o n a l l y a p p e a r e d M a r t i n M a t s e n , k n o w n t o m e t o b e t h e p e r s o n d e s c r i b e d i n a n d w h o e x e c u t e d t h e f o r e g o i n g i n s t n u n e n t a s D i r e c t o r o f C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t f o r t h e C i t y o f B o z e m a n , w h o s e n a m e i s s u b s c r i b e d t o t h e w i t h i n I n s t r u m e n t a n d a c k n o w l e d g e d t o m e t h a t h e e x e c u t e d t h e s a m e f o r a n d o n b e h a L f o f s a i d C i t y . I N W I T N E S S W H E R E O F , I h a v e h e r e u n t o s e t m y h a n d a n d a f f i x e d m y s e a l o n t h e d a y a n d y e a r j R r s t w r i t t e n a b o v e . ' ' / ^ > ' l ' t K i ' n ^ ' - . . S H A N N O R T R L O O S T E R H O F l N o t a r y P u b l i c P . ^ ' - ^ o T A f t ^ ^ ^ ' ; f o r t h e S t a t e o f M o n t a n a : * : ^ ^ 7 . • ' * : ' _ R e s i d i n g a t : ^ ' ^ ' . n l ' ' A ' < ' - ^ ' . ' ~ B < 3 z c m a n . M o n t a n a • ^ { • ^ - • , , n ^ M y C o m m i s s i o n E x p i r e s : ' ^ , M " ; < - ' ' M a r c h 1 7 , 2 0 2 1 _ j < & W 3 A n i 5 V \ ^ V 6 l O - ( ^ k - ^ k c P ( P r i n t e d N a m e H e r e ) N o t a r y P u b l i c f o r t h e S t a t e o f M o n t a n a R e s i d i n g a t B o ' & C Y V l d - ^ , t ^ ^ M y C o i n m i s s i o n E x p i r e s ; 3 * ^ " I T " ^ 0 ^ . 1 ( U s e 4 d i g i t s f o r e x p i r a t i o n y e a r ) P a g e 5 o f 5 E X H I B I T D l l B O Z E M A N C o m m u n i t y O e v e l o p m e n ! M T N O T I C E O F A M A S T E R S I T E P L A N A N D C E R T I F I C A T E O F A P P R n p R I A T E N E S S A P P L I C A T I O N P r o j e c t N a m e : N o r t h C e n t r a l M a s t e r S i t e P l a n A p p l i c a t i o n : 2 1 0 2 9 S u m m a r y ; A m a s t e r s i t e p l a n t o c o o r d i n a t e d e s i g n , p h a s i n g , a n d i n f r a s t r u c t u r e o v e r 5 - 7 y e a r s . T h e o v e r a l l p r o p o s e d d e v e l o p m e n t p r o p o s e s t o c o n s t r u c t 4 9 3 d w e l l i n g u n i t s , 2 6 , 3 9 7 s q u a r e f e e t o f r e t a i l , 1 1 , 0 0 0 s q u a r e f e e t o f r e s t a u r a n t , 4 5 , 3 0 0 s q u a r e f e e t o f o f f i c e , 1 0 0 h o t e l r o o m s , a n d 6 4 6 o f f - s t r e e t p a r k i n g s p a c e s l o c a t e d i n i n t e g r a t e d s t r u c t u r e d p a r k i n g f a c i l i t i e s . T h e d e v e l o p m e n t i s p r o p o s e d i n 4 p h a s e s a c r o s s 9 b u i l d i n g s , f o u r b l o c k s , i n c l u d e s o n a n d o f f - s i t e i n f r a s t r u c t u r e i m p r o v e m e n t s , a n d a t o t a l o f 4 . 4 a c r e s o f l a n d . T h e p r o j e c t s i t e i s z o n e d B - 3 , D o w n t o w n D i s t r i c t . T h e 2 0 2 0 C o m m u n i t y P l a n d e s i g n a t i o n i s T r a d i t i o n a l C o r e . P a r c e l s i z e : O v e r a l l 4 . 4 - A c r e s L o c a t i o n : M u l t i p l e , b o u n d o n t h e n o r t h b y W . V i l l a r d S t , B o u n d o n t h e s o u t h b y W . L a m m e S t , B o u n d o n t h e w e s t b y N . G r a n d A v e . , b o u n d o n t h e e a s t b y N , T r a c y A v e . L e g a l D e s c r i p t i o n : T r a c y ' s 3 r d A d d , S 0 7 , T 0 2 S , R 0 6 E , B l o c k B , L o t A , P l a t J - 1 9 8 B e a t l ' s 3 r d A d d , S 0 7 , T 0 2 S , R 0 6 E , B l o c k 3 , L o t 1 - 2 4 , A c r e s 2 . 9 6 3 , & B l k 4 L o t s 1 - 1 0 & 8 . 5 ' T r a c t A d ] E a s t S i d e P l a t C - 4 4 - A T r a c y ' s 3 r d A d d , S 0 7 , T 0 2 S , R 0 6 E , B l o c k A , L o t 2 - 3 , A c r e s 1 . 0 9 0 6 3 , A m n d P l a t C - 1 8 - D N o t i c i n g : P u b l i c C o m m e n t P e r i o d 1 1 / 1 7 / 2 1 - 1 2 / 3 / 2 1 N e w s p a p e r L e g a l A d N A S i t e P o s t 1 1 / 1 7 / 2 1 A d j a c e n t O w n e r s M a i l 1 1 / 1 7 / 2 1 A d v i s o r y B o a r d s : B o a r d D e s i g n R e v i e w B o a r d M e e t i n g D a t e f s l 1 1 / 1 0 / 2 0 2 1 D e c i s i o n : A u t h o r i t y D i r e c t o r o f C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t D e c i s i o n W i t h i n 1 0 d a y s o f c l o s e o f p u b l i c n o t i c e p e r i o d T h i s a p p l i c a t i o n i s e v a l u a t e d a g a i n s t t h e C O A c r i t e r i a o f S e c t i o n 3 8 . 2 3 0 . 0 8 0 , a n d s i t e p l a n c r i t e r i a o f S e c t i o n 3 8 . 2 3 0 . 1 0 0 o f t h e B o z e m a n m u n i c i p a l c o d e [ B M C ) a n d a s s o c i a t e d s t a n d a r d s . P e r 3 8 . 2 3 0 . 1 0 0 . 8 , B M C , a p p r o v a l i s g r a n t e d i f a l l c r i t e r i a a r e m e t . T h e p u b l i c m a y c o m m e n t i n w r i t i n g r e g a r d i n g c o m p l i a n c e o f t h i s a p p l i c a t i o n w i t h t h e r e q u i r e d c r i t e r i a . C o m m e n t s s h o u l d i d e n t i f y t h e s p e c i f i c c r i t e r i a o f c o n c e r n a l o n g w i t h f a c t s i n s u p p o r t o f t h e c o m m e n t . P e r 3 8 , 2 5 0 , 0 7 0 . B , B M C , i s s u e s n o t r a i s e d d u r i n g p u b l i c c o m m e n t p e r i o d m a y n o t b e r a i s e d o n a p p e a l , D u r i n g t h e n o t i c e p e r i o d t h e C i t y w i l l c o n t i n u e r e v i e w f o r c o m p l i a n c e w i t h a p p l i c a b l e r e g u l a t i o n s . T h e m o s t r e c e n t v e r s i o n o f t h i s a p p l i c a t i o n w a s r e c e i v e d d i g i t a l l y i n a c c o r d a n c e w i t h t h e C i t y M a n a g e r ' s D e c l a r a t i o n o f E m e r g e n c y i s s u e d b y t h e C i t y o n M a r c h 1 6 , 2 0 2 0 , O n l i n e a c c e s s t o t h i s a p p l i c a t i o n i s a v a i l a b l e a t : h t t p s : / / w v v w . b o z e m a n . n e t / g o v e r n m e n t / p l a n n i n g / u s i n g - t h e - p l a n n i n g - m a p . S e l e c t ' P r o j e c t D o c u m e n t s ' a n d n a v i g a t e t o a p p l i c a t i o n 2 1 0 2 9 t o v i e w t h e f u l l a p p l i c a t i o n . D i g i t a l a c c e s s i s a l s o a v a i l a b l e a t t h e C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t D e p a r t m e n t a l 2 0 E . O l i v e S t r e e t , B o z e m a n , M T C o m m e n t s m a y b e d i r e c t e d v i a e m a i l t o D a n i e l l e G a r b e r , d g a r b e r @ b o z e m a n . n e t o r a g e n d a @ b o z e m a n . n e t . W r i t t e n c o m m e n t s m a y b e d i r e c t e d t o : C i t y o f B o z e m a n D e p a r t m e n t o f C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t , A T T N : P l a n n e r G a r b e r . P O B o x 1 2 3 0 , B o z e m a n , M T 5 9 7 7 1 - 1 2 3 0 , F o r t h o s e w h o r e q u i r e a c c o m m o d a t i o n s f o r 4 1 B O Z E M A N C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t M T d i s a b i l i t i e s , p l e a s e c o n t a c t t h e A D A C o o r d i n a t o r M i k e G r a y , a t 5 8 2 - 3 2 3 2 [ v o i c e ) , 5 8 2 - 2 3 0 1 ( T D D ) . P l e a s e r e f e r e n c e A p p l i c a t i o n 2 1 0 2 9 i n a n y c o r r e s p o n d e n c e . D k V E L O P M E N T R E V I E W A P P U C A T t O N P R O J E C T I M A G E • ^ • ^ ^ - • • . . . _ . . ^ ^ I f i f i I l l ^ : ; E . i 3 t f i ^ & . J i i ^ - s a • . ~ I I a — ^ ^ . . W 1 L » ? ^ ' * ' ' y S ^ • ^ j S w * • y ^ - s s j - ^ ' l " f c B B m i ^ . - - i I I g ^ • ^ • ^ ^ . A i S l u a * - ' * w m t ^ i f . ' I X R O - U S F R E S i O E M T ' A l O F F l C F P R O J E C T I N F O R M A T I O N P r o j p o N s n e : N O R T H C E N T R A L P r o j e c t T y ' p e ( s ) S t r e e t A d d r e s s : . . . . . . . . . . S L C f c x S 3 . 1 0 - P E A t . ' S W . R O A . O O n - O N 6 t O C - < S A ' 9 O F r R A C V ' S T H ; r o A D G I I I I : * , B L O C K S 3 I • ) O F 8 E A 1 1 ' S T H I R D A D D I T t O y B L O C K S A ; B O F T F t A C V S T H I R D A D D I T I O N P h a s v < ; ^ l ^ s t e f & t e p l « ) f l < f y ' * u i ^ p r T i » ; . - ^ ^ u p . ? s n y u t u ' t t i c f 9 « < ; • / < t ^ t l i . i i f f c , a s s o c i a t e d p a r k i n g , o p e n s p a c e a n d i r * f r a s t r u c l u r 5 C u r r e n t Z o n i n g . B : i G r o s s L o t A r e a : ^ ^ . W f , ' 4 . 4 A C B l o c k P r o n t a p . e i s ) : ' > ' ' X E D s r o R " R r l ' ^ T ; ' ' ' i x & D L ^ N O S C A P E N u m b e r o f B u i l d i n g s ; . . . . _ . . . . . . . . T y p e a n d N u m b e r o f D w e l l i n g s : 3 6 7 ' F O R R E N T / F O R S A L E F O O r p R I N T S V A R Y B Y B U I I D W G S £ E M A S T E R S I T E P L A N P R n e > - < A M S C H E O U L E H e ; g h t ( s > ° " 1 - . ! : & S " • < C O M P L I A N C f ' . - . " T H . J O C N u m b e r o f P a r k i n g S p a c e s : s 4 ' A f f o r d a b i e H o y s i n g ( Y / N ) : N C a s h - i c . - l i e u P a r k l a n d ( Y / N ) : v . . . . . . . D e p a r t o r e / D e v i s t i o n R e q u e s t ( V / N ) : Y E S ' t . l G m F I X ' r u R 6 . . . . . . . . . . . . . . . . . _ S P E C I A L D I S T R I C T S O v e r l a y D i s t n c : • / i N e i g h b o r h o o d C o n s e r v a t i o n ' ' N o n e U r b a n R e n e w a l D i s t r i c t : [ j D o w n t o w n L j N o r t h 7 t h A v e n u e D N o r t h e a s t V I C I N I T Y M A P J ^ , , - J " S f ^ i @ ; T - " £ ? « " ? ? ^ ? ^ ^ 1 : I ' ^ S ^ ^ S B ^ I ^ I ^ I l i S I ^ § 7 T ' ^ ^ ' ' y ^ ^ V M l S ^ Q ^ ^ [ ^ 2 t ^ : ' t ' i ^ — i i C ^ ' s S . N o r t h P a r k [ J N o n e 1 . " t . E X H I B I T E ^ L . . B O Z E M A N C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t M T A l D E V E L O P M E N T R E V I E W A P P L I C A T I O N P R O J E C T I M A G E I j 1 1 1 ® f i f c i s ^ i j : j ^ , ^ ^ ^ , £ t ^ l j s i : ^ „ . i l l d ^ - i ; r l ^ H ^ . i s : y s i I I • • " £ X ^ . ^ ^ i ^ . - ^ i V ^ ^ s . : - C K : . ^ I ! i p , • r - l i i s i D d ' ^ s s ^ ^ ^ y ^ s S - " ^ ^ ; f n i ' ~ & * u n a E . 3 ^ I ^ P . ' I N ^ F I 1 - 1 l i i J U ^ ^ ' l - r W f c ^ l ^ ^ ^ ' E ^ s s s ' B I % J : U ^ ^ ^ f t ^ ^ ^ ^ m ; P R O J E C T I N F O R M A T I O N P r o j e c t N a m e : N O R T H C E N T R A L , . , , , , , „ . „ „ , , , . , . , P r o j e c t T y p e ( s ) : M I X E D - U S E . R E S I D E N T I A L , O F F I C E S t r e e t A d d r e s s : B L O C K S 3 / 4 O F B E A L L ' S T H I R D A D D I T I O N . B L O C K S A / B O F T R A C Y ' S T H I R D A D D I T I O N B L O C K S 3 / 4 0 F B E A L L ' S T H I R D A D D I T I O N , B L O C K S A / B O F T R A C Y ' S T H I R D A D D I T I O N O f P r o j e c t : p h a s e d m a s t e r s i t e p l a n d e v e l o p m e n t p r o p o s i n g a t o t a l o f 9 n e w b u i l d i n g s , a s s o c i a t e d p a r k i n g , o p e n s p a c e a n d i n f r a s t r u c t u r e . V I C I N I T Y M A P . i % r ' - ^ M ^ » ^ m i : i ; ~ . ^ R S : . • • ; • : : • ^ f e l ^ • • i ' : : • ^ v ^ a . < K ^ ^ < ^ 3 ( ? ^ : ^ I S i ? : | : ^ | | ? T r f € 8 l E 3 t K © S ' S N ? % E U ' l A s 3 ¥ ~ ^ - f L - . . l < t - ' - ^ ^ . 6 - ' C ^ . . » - i • - ' ' ' r ^ ^ C u r r e n t Z o n i n g : B " 3 G r o s s L o t A r e a : 1 9 4 , 3 9 3 S F / 4 . 4 A C B l o c k F r o n t a e e ( s ) : M I X E D - S T O R E F R O N T / M I X E O - L A N D S C A P E N u m b e r o f B u i l d i n g s : , , . . „ . . . T y p e a n d N u m b e r o f D w e l l i n g s : 3 6 7 ' F O R R E N T / F O R S A L E F O O T P R I N T S V A R Y B Y B U I L D I N G - S E E M A S T E R S I T E P L A N P R O G R A M S C H E D U L E B u i l d i n g H e i g h t ( s ) : 7 o ' O R L E S S , I N C O M P L I A N C E W I T H U D C N u m b e r o f P a r k i n g S p a c e s : M 1 . . . . . . . . . . . . . A f f o r d a b l e H o u s i n g ( Y / N ) : N . . . . - . „ C a s h - i n - l i e u P a r k l a n d ( Y / N ) : Y . . - . . „ - D e p a r t u r e / D e v i a t i o n R e q u e s t ( Y / N ) : Y E S ' L I G H T F I X T U R E . . „ - S P E C I A L D I S T R I C T S O v e r l a y D i s t r i c t : ( ^ N e i g h b o r h o o d C o n s e r v a t i o n f j N o n e U r b a n R e n e w a l D i s t r i c t : C j D o w n t o w n s ; N o r t h 7 t h A v e n u e C J N o r t h e a s t C ] N o r t h P a r k [ ! N o n e I i L D e v e l o p m e n t R e v i e w A p p l i c a t i o n P a g e 1 o f 3 R e v i s i o n D a t e : J u n e 2 0 2 0 1 h k ( D E V E L O P M E N T R E V J E W A P P L J C A T I O N P R O P E R T Y O W N E R ^ g ^ g ^ M o u n t a i n V i e w B u i t d i n g . L L C ; M e d i c a l A r t s B u i l d i n g L L C ; W L - H B o " e \ \ L o f t s J o w n e ^ A d d r e s s 2 0 N T R A C Y A V E ' B o z e m a n . M T 5 9 7 1 5 a n d y @ h b p a r t n e r s . c o m P h o n e : 4 ° 6 . 4 0 4 - 1 7 8 8 , ^ _ . . . A P P L I C A N T N a m e ; ^ l o ^ 4 E B A S E P A R T N E R S F u l l A d d r e s s : 2 0 N T R A C y A V E ' B ° z e m a . " i . M T 5 9 7 1 5 a n d y @ h b p a r t n e r s . c o m P h o n e : 4 0 6 . 4 ° 4 . 1 7 8 8 ' - ' • ^ • w i ^ • • . . R E P R E S E N T A T I V E N a m e : N I C O L E S T I N E . . . . . . „ „ „ . . . „ _ „ . 1 0 9 E O A K S T , S U I T E 2 E , B O Z E M A N , M T 5 9 7 1 5 n i c o l e s @ a r c h i t e c t s - s m a . c o m P h o n e : 4 0 6 - 2 1 9 - 2 2 1 6 C E R T I F I C A T I O N S A N D S I G N A T U R E S T h i s a p p l i c a t i o n m u s t b e s i g n e d b y b o t h t h e a p p l i c a n t s ) a n d t h e p r o p e r t y o w n e r ( s ) ( i f d i f f e r e n t ) f o r a l l a p p l i c a t i o n t y p e s b e f o r e t h e s u b m i t t a l w i l l b e a c c e p t e d . T h e o n l y e x c e p t i o n t o t h i s i s a n i n f o r m a l r e v i e w a p p l i c a t i o n t h a t m a y b e s i g n e d b y t h e a p p l i c a n t ( s ) o n l y . A s i n d i c a t e d b y t h e s i g n a t u r e ( s ) b e l o w , t h e a p p l i c a n t ( s ) a n d p r o p e r t y o w n e r ( s ) s u b m i t t h i s a p p l i c a t i o n f o r r e v i e w u n d e r t h e t e r m s a n d p r o v i s i o n s o f t h e B o z e m a n M u n i c i p a l C o d e . I t i s f u r t h e r i n d i c a t e d t h a t a n y w o r k u n d e r t a k e n t o c o m p l e t e a d e v e l o p m e n t a p p r o v e d b y t h e C i t y o f B o z e m a n s h a l l b e i n c o n f o r m a n c e w i t h t h e r e q u i r e m e n t s o f t h e B o z e m a n M u n i c i p a l C o d e a n d a n y s p e c i a l c o n d i t i o n s e s t a b l i s h e d b y t h e a p p r o v a l a u t h o r i t y . I a c k n o w l e d g e t h a t t h e C i t y h a s a n I m p a c t F e e P r o g r a m a n d i m p a c t f e e s m a y b e a s s e s s e d f o r m y p r o j e c t . F u r t h e r , I a g r e e t o g r a n t C i t y p e r s o n n e l a n d o t h e r r e v i e w a g e n c y r e p r e s e n t a t i v e ' s a c c e s s t o t h e s u b j e c t s i t e d u r i n g t h e c o u r s e o f t h e r e v i e w p r o c e s s ( S e c t i o n 3 8 . 2 0 0 . 0 5 0 , B M C ) . I ( W e ) h e r e b y c e r t i f y t h a t t h e a b o v e i n f o r m a t i o n i s t r u e a n d c o r r e c t t o t h e b e s t o f m y ( o u r ) k n o w l e d g e . C e r t i f i c a t i o n o f C o m p l e t i o n a n d C o m p l i a n c e - I u n d e r s t a n d t h a t c o n d i t i o n s o f a p p r o v a l m a y b e a p p l i e d t o t h e a p p l i c a t i o n a n d t h a t I w i l l c o m p l y w i t h a n y c o n d i t i o n s o f a p p r o v a l o r m a k e n e c e s s a r y c o r r e c t i o n s t o t h e a p p l i c a t i o n m a t e r i a l s i n o r d e r t o c o m p l y w i t h m u n i c i p a l c o d e p r o v i s i o n s . S t a t e m e n t o f I n t e n t t o C o n s t r u c t A c c o r d i n g t o t h e F i n a l P l a n - I a c k n o w l e d g e t h a t c o n s t r u c t i o n n o t i n c o m p l i a n c e w i t h t h e a p p r o v e d f i n a l p l a n m a y r e s u j t j n d e l a y s o f o c c u p a f l ^ y o r c o s t s t o c o r r e c t n o n c o m p t i a n c e . A p p l i c a n t S i g n a t u r e : P r i n t e d N a m e : A N D Y H O L ^ R ^ ( ^ ^ - O w n e r S i g n a t u r e : P r i n t e d N a m e : A N D Y H O L L O R A N R e p r e s e n t a t i v e S i g n a t u r e : P r i n t e d N a m e : N I C O L E S T I N E D e v e l o p m e n t R e v i e w A p p l i c a t i o n P a g e 2 o f 3 R e v i s i o n D a t e : J u n e 2 0 2 0 . " » n * • " » D E V E L O P M E N T R E V I E W A P P L I C A T I O N A P P L I C A T I O N T Y P E C h e c k a l l t h a t a p p l y [ . 1 1 . A d m i n i s t r a t i v e I n t e r p r e t a t i o n A p p e a l C I 2 . A d m i n i s t r a t i v e P r o j e c t D e c i s i o n A p p e a l I 1 3 . A n n e x a t i o n a n d I n i t i a l Z o n i n g I i 4 . C o m m e r c i a l / N o n r e s i d e n t i a l C O A j ! 5 . C o m p r e h e n s i v e S i g n P l a n ! 6 . C o n d o m i n i u m R e v i e w j 7 . C o n d i t i o n a l U s e P e r m i t • 8 . E x t e n s i o n t o A p p r o v e d P l a n 9 . G r o w t h P o l i c y A m e n d m e n t 1 0 . I n f o r m a l R e v i e w 1 1 . M a s t e r S i t e P l a n 1 2 . M o d i f i c a t i o n / P l a n A m e n d m e n t 1 3 . N e i g h b o r h o o d / R e s i d e n t i a l C O A i 1 4 , P r e - a p p l i c a t i o n C o n s u l t a t i o n i 1 5 . P U D C o n c e p t P l a n R E Q U I R E D F O R M S V a r i e s b y p r o j e c t t y p e A P P L I C A T I O N F E E V a r i e s b y p r o j e c t t y p e C O N T A C T U S A l f r e d M . S t i f f P r o f e s s i o n a l B u i l d i n g 2 0 E a s t O l i v e S t r e e t B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 F O R M A I A A P A A N N X C C O A C S P C R C U P E X T G P A I N F M S P M O D N C O A N o n e P U D C U 1 6 . a 1 7 . n i s . i i 1 9 . 2 0 . 2 1 . 2 2 . 2 3 . I i 2 4 . D 2 5 . ' ' 2 6 . 2 7 . 2 8 . 2 9 . ( . s o . U 3 1 . P U D P r e l i m i n a r y P l a n P U D F i n a l P l a n R e a s o n a b l e A c c o m m o d a t i o n S i t e P l a n S p e c i a l U s e P e r m i t S p e c i a l T e m p o r a r y U s e P e r m i t S u b d i v i s i o n E x e m p t i o n S u b d i v i s i o n P r e - A p p l i c a t i o n S u b d i v i s i o n P r e l i m i n a r y P l a n S u b d i v i s i o n F i n a l P l a t W e t l a n d R e v i e w Z o n e M a p A m e n d m e n t Z o n e T e x t A m e n d m e n t Z o n i n g / S u b d i v i s i o n V a r i a n c e Z o n i n g D e v i a t i o n / D e p a r t u r e O t h e r : F O R M P U D P P U D F P R A S P S U P S T U P S E P A p p F P W R Z M A Z T A Z / S V A R N o n e p h o n e 4 0 6 - 5 8 2 - 2 2 6 0 f a x 4 0 6 - 5 8 2 - 2 2 6 3 p l a n n i n g @ b o z e m a n . n e t w w w . b o z e m a n . n e t / p l a n n i n g D e v e l o p m e n t R e v i e w A p p l i c a t i o n P a g e 3 o f 3 R e v i s i o n D a t e : J u n e 2 0 2 0