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HomeMy WebLinkAbout19040 Staff ReportB O Z E M A N C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t M r n S t a f f R e p o r t B u i l d i n g L a t C a n n e r y D i s t r i c t S i t e P l a n R e v i e w A p p l i c a t i o n : 1 9 0 4 0 M a y 2 8 , 2 0 1 9 , 2 0 1 9 A p p l i c a t i o n N o . P r o j e c t N a m e S u m m a r y Z o n i n g O v e r l a y D i s t r i c t ( s ) S t r e e t A d d r e s s L e g a l D e s c r i p t i o n O w n e r A p p l i c a n t S t a f f N o t i c i n g A d v i s o r y B o a r d s A d v i s o r y B o a r d s R e c o m m e n d a t i o n D e c i s i o n A u t h o r i t y 1 9 0 4 9 T y p e S i t e P l a n ( S P ) B u i l d i n g L a t C a n n e r y D i s t r i c t S i t e p l a n a p p l i c a t i o n f o r a 4 - s t o r y , 6 1 , 9 6 6 - s q u a r e - f o o t , m i x e d u s e b u i l d i n g w i t h c o m m e r c i a l a n d r e s i d e n t i a l u s e s i n t h e B - 2 z o n i n g d i s t r i c t a n d t h e C a n n e r y D i s t r i c t P U D . T h e b u i l d i n g i n c l u d e s 1 4 , 8 1 3 s q u a r e f e e t o f g r o u n d - f l o o r c o m m e r c i a l s p a c e ; 5 2 r e s i d e n t i a l u n i t s c o n s i s t i n g o f 1 5 s t u d i o , 2 5 o n e - b e d r o o m a n d 1 2 t w o - b e d r o o m u n i t s ; a n d r e l a t e d s i t e i m p r o v e m e n t s . B - 2 G r o w t h R e g i o n a l C o m m e r c i a l a n d S e r v i c e s P a r c e l S i z e 1 9 , 2 1 8 s q . f t . P o l i c y N / A 2 2 1 E . O a k S t r e e t . , B o z e m a n M T L o t L , I m e s A d d i t i o n , S e c t i o n 0 6 , T o w n s h i p 0 2 S o u t h , R a n g e 0 6 E a s t C a n n e r y D i s t r i c t P a r t n e r s , L L C - S c o t t D e h l e n d o r f , B a r r y B r o w n , 1 1 3 E . O a k S t r e e t 5 9 7 1 5 S e e o w n e r P l a n n e r A d d i J a d i n E n g i n e e r A n n a R u s s e l l P u b l i c C o m m e n t P e r i o d S i t e P o s t e d A d j a c e n t O w n e r s N e w s p a p e r L e g a l A d T B D T B D T B D N / A D e v e l o p m e n t R e v i e w A d e q u a c y d e t e r m i n a t i o n C o m m i t t e e D e s i g n R e v i e w B o a r d R e c o m m e n d a t i o n A p r i l 2 4 , 2 0 1 9 A p p r o v a l w i t h c o n d i t i o n s D i r e c t o r o f C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t D a t e F u l l a p p l i c a t i o n a n d f i l e o f r e c o r d : C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t D e p a r t m e n t , 2 0 E . O l i v e S t , B o z e m a n , M T 5 9 7 1 5 P a g e 1 o f 1 2 B O Z E M A N Co m m u n i t y D e v e l o p m e n t M T St a f f R e p o r t Bu i l d i n g L a t C a n n e r y D i s t r i c t S i t e P l a n R e v i e w Ap p l i c a t i o n : 1 9 0 4 0 Ma y 2 8 , 2 0 1 9 , 2 0 1 9 FIN D I N G S O F F A C T a n d A P P E A L P R O V I S I O N S C E R T I F I C A T E A) P U R S U A N T t o C h a p t e r 3 8 , A r t i c l e 2 , B o z e m a n M u n i c i p a l C o d e ( B M C ) , a n d o t h e r a p p l i c a b l e s e c t i o n s o f C h . 3 8 , B M C , p u b l i c no t i c e w a s g i v e n , o p p o r t u n i t y t o s u b m i t c o m m e n t w a s p r o v i d e d t o a f f e c t e d p a r t i e s , a n d a r e v i e w o f t h e S i t e P l a n a p p l i c a t i o n de s c r i b e d i n t h i s r e p o r t w a s c o n d u c t e d . T h e a p p l i c a n t p r o p o s e d t o t h e C i t y a S i t e P l a n ( S P ) f o r a n e w 2 2 , 1 7 6 s q u a r e - f o o t , t w o - sto r y c o m m e r c i a l b u i l d i n g w i t h i n t h e C a n n e r y D i s t r i c t P U D ( P U D ) a n d B - 2 z o n i n g d i s t r i c t . T h e p u r p o s e s o f t h e S i t e P l a n r e v i e w we r e t o c o n s i d e r a l l r e l e v a n t e v i d e n c e r e l a t i n g t o p u b l i c h e a l t h , s a f e t y , w e l f a r e , a n d t h e o t h e r p u r p o s e s o f C h . 3 8 , B M C ; t o ev a l u a t e t h e p r o p o s a l a g a i n s t t h e c r i t e r i a o f S e c . 3 8 . 2 3 0 . 1 0 0 B M C , a n d t h e s t a n d a r d s o f C h . 3 8 , B M C ; a n d t o d e t e r m i n e wh e t h e r t h e a p p l i c a t i o n s h o u l d b e a p p r o v e d , c o n d i t i o n a l l y a p p r o v e d , o r d e n i e d . B) I t a p p e a r e d t o t h e D i r e c t o r t h a t a l l p a r i : i e s a n d t h e p u b l i c w i s h i n g t o e x a m i n e t h e p r o p o s e d S i t e P l a n a n d o f f e r c o m m e n t w e r e pro v i d e d t h e o p p o r t u n i t y t o d o s o . A f t e r r e c e i v i n g t h e r e c o m m e n d a t i o n o f t h e r e l e v a n t a d v i s o r y b o d i e s e s t a b l i s h e d b y C h . 3 8 , Art . 2 1 0 , B M C , a n d c o n s i d e r i n g a l l m a t t e r s o f r e c o r d p r e s e n t e d w i t h t h e a p p l i c a t i o n a n d d u r i n g t h e p u b l i c c o m m e n t p e r i o d de f i n e d b y C h . 3 8 , B M C , t h e D i r e c t o r h a s f o u n d t h a t t h e p r o p o s e d S i t e P l a n w o u l d c o m p l y w i t h t h e r e q u i r e m e n t s o f t h e B M C i f ce r t a i n c o n d i t i o n s w e r e i m p o s e d . T h e r e f o r e , b e i n g f u l l y a d v i s e d o f a l l m a t t e r s h a v i n g c o m e b e f o r e t h e m r e g a r d i n g t h i s ap p l i c a t i o n , t h e D i r e c t o r m a k e s t h e f o l l o w i n g d e c i s i o n . C) T h e S i t e P l a n ( S P o r P l a n ) h a s b e e n f o u n d t o m e e t t h e c r i t e r i a o f C h . 3 8 , B M C , a n d i s t h e r e f o r e a p p r o v e d , s u b j e c t t o t h e co n d i t i o n s l i s t e d i n t h i s r e p o r t a n d t h e c o r r e c t i o n o f a n y e l e m e n t s n o t i n c o n f o r m a n c e w i t h t h e s t a n d a r d s o f t h e T i t l e . T h e ev i d e n c e c o n t a i n e d i n t h e s u b m i t t a l m a t e r i a l s , a d v i s o r y b o d y r e v i e w , p u b l i c t e s t i m o n y , a n d t h i s r e p o r t , j u s t i f i e s t h e c o n d i t i o n s im p o s e d o n t h i s d e v e l o Q p e n t t o e n s u r e ^ t h a U h e S P c o m p l i e s w i t h a l l a p p l i c a b l e r e g u l a t i o n s , a n d a l l a p p l i c a b l e c r i t e r i a o f C h . 38 , B M C . O n t h i s ' S C ? d a y o f / ^ f i ' ^ f _ , 2 0 1 9 , M a r t i n M a t s e n , D i r e c t o r o f C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t , a p p r o v e d wit h c o n d i t i o n s t h i s S i t e P l a n f o r a n d o n b e h a l f o f t h e C i t y o f B o z e m a n a s a u t h o r i z e d b y S e c . 3 8 . 2 0 0 . 0 1 0 , B M C . T h e j p p r o v a l of t h i s S i t e P l a n s h a l l b e e f f e c t i v e f o r t w e l v e ( 1 2 ) m o n t h s f r o m t h e d a t e o f P l a n a p p r o v a l , w h i c h i s t h e " S ^ d a y o f r- A V _ , 2 0 2 0 . A t t h e e n d o f t h i s p e r i o d t h e D i r e c t o r m a y , a t t h e r e q u e s t o f t h e d e v e l o p e r , e x t e n d t h e a p p r o v a l i n ac c o r d a n c e w i t h C h . 3 8 A r t . 2 3 0 , B M C . D) T h i s D i r e c t o r o f C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t ' s p r o j e c t d e c i s i o n m a y b e a p p e a l e d b y f i l i n g a d o c u m e n t e d a p p e a l w i t h a n d p a y i n g an a p p e a l f e e t o t h e C l e r k o f t h e C o m m i s s i o n f o r t h e C i t y o f B o z e m a n w i t h i n 1 0 w o r k i n g d a y s a f t e r t h e d a t e o f t h e f i n a l d e c i s i o n as e v i d e n c e d b y t h e D i r e c t o r ' s s i g n a t u r e , f o l l o w i n g t h e p r o c e d u r e s o f S e c . 3 8 . 2 5 0 . 0 3 0 , B M C . Dir e c t o r o f C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t / / CO N D I T I O N S O F A P P R O V A L 1. T h e a p p l i c a n t i s a d v i s e d t h a t u n m e t c o d e p r o v i s i o n s , o r c o d e p r o v i s i o n s t h a t a r e n o t s p e c i f i c a l l y l i s t e d a s c o n d i t i o n s o f ap p r o v a l , d o e s n o t , i n a n y w a y , c r e a t e a w a i v e r o r o t h e r r e l a x a t i o n o f t h e l a w f u l r e q u i r e m e n t s o f t h e B o z e m a n M u n i c i p a l Co d e o r s t a t e l a w . Pa g e 2 o f 1 2 B O Z E M A N C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t M T S t a f f R e p o r t B u i l d i n g L a t C a n n e r y D i s t r i c t S i t e P l a n R e v i e w A p p l i c a t i o n : 1 9 0 4 0 M a y 2 8 , 2 0 1 9 , 2 0 1 9 • s . t e » " ' ! ? . A - ; ^ ^ ' j s B • . ? - . • A . a i & i - i S & d i B i . ^ : ; « ^ a ^ n | a a - ^ l l • f r a ^ - t e 1 < s E , . - r I • f . M j ^ ^ « T s ^ 5 m ^ » f . r " 8 f a ^ ^ t j i t f ^ ^ < ^ N ^ * ^ » ' . i f . ^ S O T H M s ^ g s m S a ^ 3 k . . I i ^ @ - 4 F T ^ I r a w M 2 « ^ I : - : a i - ' s • * > • : £ ^ 3 n i t M i > . < * i r . • • » t ^ ^ s ^ - / \ ^ M i & » " l i t e - o - . L & 7 f - A , ' t * ' ! ~ » ? B f B 2 e ^ • I • ' k ? ; ' ' < ! ^ ? • ; . ^ g s ; ^ F ? " s t e ! ^ - s A • J . I t t ^ A K ^ S T > i £ s * * ^ ' : . A & t ^ I E * • s • < > = ' ^ ' ^ / ^ a I T a i ^ g ; 2 < l l i • ; y I ^ w - - ' • s : £ £ * > ' ^ ' . . ^ • s . : - . ^ , l i e ? - ( U f f l T . ^ r ' - ^ g • ^ • • t ' • a i ? ^ ' R < • - ^ : « ^ , * ? " : 1 • • • ^ ' f i ' r ¥ ^ - J ^ i § - H . S I v f . 1 $ 1 ^ * p i . ' . < ; I I , $ i l : : : - " " 3 i » k a \ " ) k ^ m K ^ ^ I J 1 ^ ^ ^ 1 = = " s ' ^ - r ' 1 1 - ' i ' = = = i = : = ' = = : : ^ : ^ • < l 1 1 1 1 1 1 1 < • ? ? • i N ? . * * . ^ < 3 * ^ ^ ? ^ < 6 i ' 1 , 1 , 1 l l l l ^ I ! < S ' ' = = i i S . S S ^ s — ' ' " ! ^ s s s : ~ - ' ' ^ ; H ^ « f ; ( ? 5 T ; ^ • K - — w S i e ' ; , " ; . ; f c l - i r I I ! » ' " — i K < < 1 I • r ^ - ; ! 1 I s 1 f - — . i i L a y i n d r ^ ^ M i l • » T I i i l i I 0 H a p n n g H r n f c c l s , s c k C T c n | ^ _ _ • l ; , ^ a ; . - H M i y ' s . i ^ a B K ^ T \ M . \ K ; A ' k i ; i T f l a B ^ ^ t P a ' c c t o H a a d s M l B - t B C r y L r o i r 1 i n n i n g D i a f n c « - d - J 1 K ^ S - n : . * , F 1 ! " • f s l y i t * . a a I l l ' * ( T l ^ i S . j ^ — ' 3 ' ^ . S S K - - i | — f l f l 2 S S S a 2 ^ ^ l n c > , t ^ ^ | ^ i £ ^ = | ^ = ( = ^ = ; _ ] = l l i l : ! ^ t ? I I I ? ( 6 « w : ; i l a n i I I t = , 1 f t w r r w ^ t « — - ^ * n h d t r / ) h , « t C * y o ( B i h a r r u n t a i i i r ^ & ^ w * ^ R — ? ^ t i . ' l y v y i y v f I < n w - " ( W f l W t A B u i l d i n g L a t P h a s e 3 , C a n n e r y D i s t r i c t P U D S P A p p l i c a t i o n 1 9 - 0 4 0 S u b m i t t e d 0 1 / 2 9 / 2 0 1 9 B O Z E M A N N T ^ t J H P ^ Q F i g u r e 1 : V i c i n i t y M a p o f t h e C a n n e r y D i s t r i c t . P a g e 3 o f 1 2 1 . 1 1 1 g - s s c n f s ^ ^ ^ iJ J i c o c o I i t 5 ^ 1 s ( 0 l i < z z ^ 1 s ! u | N o i CQ < 3 •i fi '. * '. K r r ^: : C D ^ »i w m '.» f tW . y. I T - 3. IF r r • : y1 ^ ^ V 3 K V » n > r u 3 / a % *. -• A te .. . . { S m A t * ^ S K •:f ^ !& SB - SB ^ S. - s i f f r - » « ^ - -I F *f , ' » . ^ : s ^ ^ I r. n - 1 I s l © I s / : - ^ a ^ , . . .•• !•I —•-- > •Ff c k m UT . ^ 1 ^ r g x . f : L i - ' 1 C L J a ; j ^i* 1 '^ E : L T J 1 _ U U - l L 1 J l ^ . J U - 1 L - L . l r U - J U - l ,U . ^ , L 3 . - J , . . U . . . 5 L J — L - U U - i 1 : ' - . " • . . • ' • L L - i l i » i . r i -L . . 1 - J . t - U L J - i 1 1 . . i . 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J I I - i 1 - i • I a m — i C T 3 ^ 1 7 8 7 / / / ^ a - 3 ^ K Q : s • m ^ I ' s i a > I I i s . r < i £ I T I I c o < u ^I i %~ 1 i z § ? § ^ "- 0 . - -I § 3 S I I s ^ 1 U J ] N l p l m l g2 , ^ i B | | p 3 E f 5 | i p p p p I ! !• |6 | ffHiISllM ^1 I II Sll I si 3l T S t l 3 N i a V d iS I U l S i a A U 3 N N V 3 E 3 S W d lo i y i s i a A y a N N v o I fl C I t 6 i I a . ls i ^ ^ ^ I li l ^ s s I t I i l j j l i i l l i § ^ ^ 5 ?§ 1 i l l j 2 3 1 ' ; - s r : n . . 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C o l l e c t i v e l y t h i s i n f o r m a t i o n i s t h e r e c o r d o f t h e r e v i e w . T h e a n a l y s i s i n t h i s r e p o r t i s a s u m m a r y o f t h e c o m p l e t e d r e v i e w . P l a n R e v i e w , S e c t i o n 3 8 . 2 3 0 . 1 0 0 , B M C I n c o n s i d e r i n g a p p l i c a t i o n s f o r p l a n a p p r o v a l u n d e r t h i s t i t l e , t h e D i r e c t o r o f C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t s h a l l c o n s i d e r t h e f o l l o w i n g : 1 . C o n f o r m a n c e t o a n d c o n s i s t e n c y w i t h t h e C i t y ' s a d o p t e d g r o w t h p o l i c y 3 8 . 1 0 0 . 0 4 0 B G r o w t h P o l i c y L a n d U s e Z o n i n g M e e t s C o d e ? R e g i o n a l C o m m e r c i a l a n d S e r v i c e s B - 2 Y e s Y e s C o m m e n t s : T h e u s e s a r e a l l o w e d w i t h i n t h e z o n i n g d i s t r i c t w i t h t h e a p p r o v a l o f t h i s a p p l i c a t i o n , p u r s u a n t t o S e c t i o n 3 8 . 3 1 0 o f t h e B o z e m a n M u n i c i p a l C o d e . T h e p r o p e r t y i s w i t h i n t h e C i t y ' s m u n i c i p a l s e r v i c e a r e a a n d o t h e r w i s e c o m p l i e s w i t h t h e g o a l s a n d o b j e c t i v e s o f t h e g r o w t h p o l i c y . N o c o n f l i c t s b e t w e e n t h e p r o p o s e d u s e s , z o n i n g c o m p l i a n c e a n d t h e g r o w t h p o l i c y a r e i d e n t i f i e d . 2 . C o n f o r m a n c e t o t h i s c h a p t e r , i n c l u d i n g t h e c e s s a t i o n o f a n y c u r r e n t v i o l a t i o n s 3 8 . 2 0 0 . 1 6 0 C u r r e n t V i o l a t i o n s N o n e M e e t s C o d e ? Y e s C o m m e n t s : T h e a p p l i c a n t i s a d v i s e d t h a t u n m e t c o d e p r o v i s i o n s , o r c o d e p r o v i s i o n s t h a t a r e n o t s p e c i f i c a l l y l i s t e d a s c o n d i t i o n s o f a p p r o v a l , d o e s n o t , i n a n y w a y , c r e a t e a w a i v e r o r o t h e r r e l a x a t i o n o f t h e l a w f u l r e q u i r e m e n t s o f t h e B o z e m a n M u n i c i p a l C o d e o r s t a t e l a w . 3 . C o n f o r m a n c e w i t h a l l o t h e r a p p l i c a b l e l a w s , o r d i n a n c e s , a n d r e g u l a t i o n s 3 8 , 1 0 0 . 0 8 0 M e e t s C o d e ? C o n f l i c t s N o n e C o n d o m i n i u m o w n e r s h i p N A Y e s N A C o m m e n t s : P r i v a t e n e i g h b o r h o o d b y l a w s , c o v e n a n t s , c o n d i t i o n s a n d r e s t r i c t i o n s a r e n o t a d m i n i s t e r e d o r e n f o r c e d b y t h e C i t y o f B o z e m a n . A p p l i c a t i o n s a r e r e v i e w e d a n d e v a l u a t e d a g a i n s t t h e B o z e m a n M u n i c i p a l C o d e . N o c o n f l i c t s w i t h t h e c o n f o r m a n c e w i t h l a w s , o r d i n a n c e s a n d b u i l d i n g r e g u l a t i o n s h a v e b e e n i d e n t i f i e d d u r i n g t h e S i t e P l a n r e v i e w . 4 . C o n f o r m a n c e w i t h s p e c i a l r e v i e w c r i t e r i a f o r a p p l i c a b l e p e r m i t t y p e s a s s p e c i f i e d i n a r t i c l e 2 M e e t s C o d e ? T y p e . S i t e P l a n C o m m e n t s : T h e p r o j e c t i s p r o p o s e d w i t h i n a P l a n n e d U n i t D e v e l o p m e n t . S e e f u r t h e r a n a l y s i s o f P U D D e s i g n G u i d e l i n e s o n p a g e 1 2 o f t h e r e p o r t . Y e s 5 . C o n f o r m a n c e w i t h z o n i n g p r o v i s i o n s o f a r t i c l e 3 3 8 . 2 3 0 . 1 0 0 M e e t s C o d e ? P e r m i t t e d u s e s 3 8 . 3 1 0 M i x e d U s e ( c o m m e r c i a l a n d r e s i d e n t i a l ) F o r m a n d i n t e n s i t y s t a n d a r d s 3 8 . 3 2 0 Z o n i n g B - 2 S e t b a c k s ( f e e t ) S t r u c t u r e s Y e s Y e s P a r k i n g / L o a d i n g Y e s P a g e 7 o f 1 2 BO Z E M A N Co m m u n i t y D e v e l o p m e n t M T St a f f R e p o r t Bu i l d i n g L a t C a n n e r y D i s t r i c t S i t e P l a n R e v i e w Ap p l i c a t i o n : 1 9 0 4 0 Ma y 2 8 , 2 0 1 9 , 2 0 1 9 Fr o n t NA - p e r P U D NA - i n t e r n a l lo t Re a r Si d e NA - p e r P U D Al l e y Wa t e r c o u r s e NA - p e r P U D NA NA i n t e r n a l 5' e a s t s i d e NA N A We t l a n d N A Blo c k F r o n t a g e La n d s c a p e d NA Ye s Com m e n t s : T h e p r o p e r t y c o i n c i d e s w i t h t h e b u i l d i n g p a d a s e s t a b l i s h e d i n t h e M a s t e r S i t e P l a n a n d w i t h PU D r e l a x a t i o n a l l o w i n g z e r o l o t l i n e s e t b a c k s . A 5 - f o o t s i d e s e t b a c k a l o n g t h e e a s t p r o p e r t y l i n e , a l o n g wit h t h e o p e n s p a c e t o t h e e a s t a l l o w s a d e q u a t e l i g h t a n d a i r f o r t h e u p p e r s t o r y r e s i d e n t i a l u s e s . A de p a r t u r e w a s r e q u e s t e d a n d a p p r o v e d b y t h e D R C . Re l a t i o n s h i p t o a d j a c e n t p r o p e r t i e s s t a n d a r d s 3 8 . 5 2 0 . 0 3 0 ( l i g h t a n d a i r a c c e s s a n d pri v a c y ) a n d a n g l e d s e t b a c k p l a n e 3 8 . 3 6 0 . 0 3 0 Ye s Ap p l i c a b l e z o n e s p e c i f i c o r o v e r l a y s t a n d a r d s 3 8 . 3 3 0 - 3 4 0 N A Bu i l d i n g H e i g h t R e q u i r e m e n t s 38 . 3 2 0 . 0 1 0 - . 0 6 0 Ye s Lo t co v e r a g e 92 . 5 % Al l o w e d 10 0 % He i g h t 45 ' - 2 " t o t r u s s b e a r i n g ; 4 9 ' to p a r a p e t ; 5 4 f e e t t o p o f el e v a t o r / c i r c u l a t i o n c o l u m n Al l o w e d 57 ' < 3 : 1 2 p i t c h (a l l o w e d 4 - f o o t pa r a p e t en c r o a c h m e n t ) Ye s Co m m e n t s : A n o b u i l d a g r e e m e n t i s r e q u i r e d f r o m t h e P O A t o e n s u r e a d e q u a t e l i g h t a n d a i r a c c e s s i s mai n t a i n e d d e s p i t e z e r o l o t l i n e s e t b a c k s . T h e a p p l i c a n t s h a v e r e q u e s t e d a d e p a r t u r e f r o m t h e s t a n d a r d s o f 38 . 5 2 0 . 0 3 0 . d u e t o t h e c u m u l a t i v e 1 7 . 5 ' p r o v i d e d b y t h e b u i l d i n g s e t b a c k o n t h e e a s t s i d e , 1 1 f e e t o f o p e n sp a c e a n d 1 . 5 - f o o t b u i l d i n g s e t b a c k f o r t h e a d j a c e n t b u i l d i n g c o n c u r r e n t l y u n d e r S i t e P l a n r e v i e w . In B - 2 z o n i n g w i t h u n d e r l y i n g R e g i o n a l a n d C o m m e r c i a l G r o w t h P o l i c y d e s i g n a t i o n , m a x h e i g h t f o r f l a t r o o f i s 57 f e e t . T h e P U D p r o j e c t e d t h e b u i l d i n g h e i g h t f o r L o t L t o b e a p p r o x i m a t e l y 4 4 f e e t b u t a l l o w s h e i g h t s i n co m p l i a n c e w i t h t h e U D C . ( S e e A t t a c h e d D e s i g n G u i d e l i n e s ) 6a ( 1 ) . C o n f o r m a n c e w i t h t h e c o m m u n i t y d e s i g n p r o v i s i o n s o f a r t i c l e 4 : Tra n s p o r t a t i o n f a c i l i t i e s a n d a c c e s s 3 8 . 4 0 0 Me e t s C o d e ? Str e e t v i s i o n t r i a n g l e s Se c o n d a r y a c c e s s Ye s Ye s Y e s Tr a f f i c I m p a c t St u d y / L O S Ye s , Re q u i r e d Tr a n s p o r t a t i o n g r i d a d e q u a t e to s e r v e s i t e Ye s Ye s Co m m e n t s : R e v i s i o n s t o t h e T r a f f i c I m p a c t S t u d y w e r e r e v i e w e d b y t h e E n g i n e e r i n g D i v i s i o n . St r e e t d e d i c a t i o n Dr i v e a c c e s s l o c a t i o n s a n d w i d t h s N A N A Nu m b e r o f d r i v e a c c e s s e s NA - w i t h i n P U D St r e e t e a s e m e n t s N A NA Y e s Sp e c i a l I m p r o v e m e n t D i s t r i c t s NA N A Co m m e n t s : T h e p r o j e c t i s w i t h i n a n e x i s t i n g P U D . N o n e w d r i v e a c c e s s e s w e r e r e q u i r e d . C o n f o r m a n c e wit h t h i s s e c t i o n o r A r t i c l e 4 w a s r e v i e w e d b y t h e E n g i n e e r i n g D i v i s i o n . N o o u t s t a n d i n g c o d e p r o v i s i o n s we r e i d e n t i f i e d . 6a ( 2 ) . C o n f o r m a n c e w i t h t h e c o m m u n i t y d e s i g n p r o v i s i o n s o f a r t i c l e 4 : Pe d e s t r i a n a n d v e h i c u l a r i n g r e s s a n d e g r e s s 3 8 . 4 0 0 Me e t s C o d e ? Pa g e 8 o f 1 2 B O Z E M A N C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t M T ^ S t a f f R e p o r t B u i l d i n g L a t C a n n e r y D i s t r i c t S i t e P l a n R e v i e w A p p l i c a t i o n : 1 9 0 4 0 M a y 2 8 , 2 0 1 9 , 2 0 1 9 D e s i g n o f t h e p e d e s t r i a n a n d v e h i c u l a r c i r c u l a t i o n s y s t e m s t o a s s u r e t h a t p e d e s t r i a n s a n d v e h i c l e s c a n m o v e s a f e l y a n d e a s i l y b o t h w i t h i n t h e s i t e a n d b e t w e e n p r o p e r t i e s a n d a c t i v i t i e s w i t h i n t h e n e i g h b o r h o o d a r e a Y e s P e d e s t r i a n a c c e s s l o c a t i o n ( s ) Y e s F i r e l a n e s , c u r b s , s i g n a g e a n d s t r i p i n g Y e s N o n - a u t o m o t i v e t r a n s p o r t a t i o n a n d c i r c u l a t i o n s y s t e m s , d e s i g n f e a t u r e s t o e n h a n c e c o n v e n i e n c e a n d s a f e t y a c r o s s p a r k i n g l o t s a n d s t r e e t s , i n c l u d i n g , b u t n o t l i m i t e d t o p a v i n g p a t t e r n s , g r a d e d i f f e r e n c e s , l a n d s c a p i n g a n d l i g h t i n g C r o s s w a l k s Y e s C u r b r a m p s Y e s P e d e s t r i a n l i g h t i n g Y e s C o m m e n t s : L o t w i t h i n e x i s t i n g P U D w i t h a p p r o v e d M a s t e r P l a n A d e q u a t e c o n n e c t i o n a n d i n t e g r a t i o n o f t h e p e d e s t r i a n a n d v e h i c u l a r t r a n s p o r t a t i o n s y s t e m s t o t h e s y s t e m s i n a d j a c e n t d e v e l o p m e n t a n d t h e g e n e r a l c o m m u n i t y Y e s A c c e s s e a s e m e n t s N A Y e s D e d i c a t i o n o f r i g h t - o f - w a y o r e a s e m e n t s n e c e s s a r y f o r p e d e s t r i a n , s h a r e d u s e p a t h w a y a n d s i m i l a r t r a n s p o r t a t i o n f a c i l i t i e s N A C o m m e n t s : T h e p r o p e r t y t i e s i n t o a n d r e l i e s o n t h e o v e r a l l C a n n e r y D i s t r i c t P U D M a s t e r P l a n f o r v e h i c u l a r a n d p e d e s t r i a n t r a n s p o r t a t i o n . 6 b C o m m u n i t y d e s i g n a n d e l e m e n t p r o v i s i o n s 3 8 . 4 1 0 M e e t s C o d e ? L o t a n d b l o c k s t a n d a r d s 3 8 . 4 1 0 . 0 4 0 N A R i g h t s o f w a y f o r p e d e s t r i a n s a l t e r n a t i v e b l o c k d e l i n e a t i o n N A C o m m e n t s : N o b l o c k f r o n t a g e r e q u i r e m e n t s a p p l y f o r b u i l d i n g w i t h o u t f r o n t a g e . T h e R a i l T r a i l p e d e s t r i a n p a t h d e s c r i b e d i n P U D d e s i g n g u i d e l i n e s p r o v i d e s f r o n t a g e r e q u i r e m e n t s . P r o v i s i o n s f o r u t i l i t i e s i n c l u d i n g e f f i c i e n t p u b l i c s e r v i c e s a n d u t i l i t i e s 3 8 . 4 1 0 . 0 5 0 - 0 6 0 Y e s M u n i c i p a l i n f r a s t r u c t u r e r e q u i r e m e n t s N A E a s e m e n t s ( C i t y a n d p u b l i c u t i l i t y r i g h t s - o f - w a y e t c . ) Y e s W a t e r , s e w e r , a n d s t o r m w a t e r Y e s O t h e r u t i l i t i e s ( e l e c t r i c , n a t u r a l g a s , c o m m u n i c a t i o n s ) Y e s C I L o f w a t e r r i g h t s Y e s C o m m e n t s : O I L o f w a t e r r i g h t s w a s p a i d i n t h e a m o u n t o f $ 4 1 , 9 5 2 . S i t e S u r f a c e D r a i n a g e a n d s t o r m w a t e r c o n t r o l 3 8 . 4 1 0 . 0 8 0 Y e s L o c a t i o n , d e s i g n a n d c a p a c i t y Y e s L a n d s c a p i n g p e r 3 8 . 4 1 0 . 0 8 0 . H Y e s C o m m e n t s : G r a d i n g a n d d r a i n a g e p l a n w a s r e v i e w e d a n d a p p r o v e d b y t h e E n g i n e e r i n g D i v i s i o n . G r a d i n g 3 8 . 4 1 0 . 0 8 0 Y e s M a x i m u m 1 : 4 s l o p e r e q u i r e m e n t s m e t Y e s C o m m e n t s : G r a d i n g p l a n w a s a p p r o v e d b y E n g i n e e r i n g . 6 c . P a r k a n d r e c r e a t i o n r e q u i r e m e n t s 3 8 . 4 2 0 M e e t s C o d e ? E n h a n c e m e n t o f n a t u r a l e n v i r o n m e n t N A W i l d l i f e h a b i t a t o r f e e d i n g a r e a p r e s e r v a t i o n N A M a i n t e n a n c e o f p u b l i c p a r k o r p u b l i c o p e n s p a c e a c c e s s Y e s P a r k / R e c r e a t i o n a l a r e a d e s i g n Y e s P a r k l a n d C a s h - i n - l i e u f o r m a x i m u m k n o w n d e n s i t y n o t t o e x c e e d 1 2 u n i t s / a c r e ( a c . ) . N A P a g e 9 o f 1 2 B O Z E M A N Co m m u n i t y D e v e l o p m e n t M T St a f f R e p o r t Bu i l d i n g L a t C a n n e r y D i s t r i c t S i t e P l a n R e v i e w Ap p l i c a t i o n : 1 9 0 4 0 Ma y 2 8 , 2 0 1 9 , 2 0 1 9 ,4 4 a c . X 1 2 u n i t s / a c . X 0 . 0 3 a c . = _ 0 . 1 5 8 4 _ a c . ( 6 9 0 0 s f ) Ca s h d o n a t i o n i n - l i e u Ye s ; $ 1 0 , 3 5 0 Y e s Im p r o v e m e n t s i n - l i e u N A N A Com m e n t s : C a s h - i n - l i e u o f p a r k l a n d w a s r e c o m m e n d e d f o r a p p r o v a l b y t h e R e c r e a t i o n a n d P a r k s Ad v i s o r y B o a r d S u b d i v i s i o n C o m m i t t e e a n d a p p r o v e d b y t h e P a r k D i r e c t o r . 7a - c . C o n f o r m a n c e w i t h t h e p r o j e c t d e s i g n p r o v i s i o n s o f A r t i c l e 5 , Co m p a t i b i l i t y , D e s i g n a n d A r r a n g e m e n t Me e t s C o d e ? Co m p a t i b i l i t y w i t h , a n d s e n s i t i v i t y t o , t h e i m m e d i a t e e n v i r o n m e n t o f t h e s i t e a n d t h e ad j a c e n t n e i g h b o r h o o d s a n d o t h e r a p p r o v e d d e v e l o p m e n t r e l a t i v e t o a r c h i t e c t u r a l de s i g n , b u i l d i n g m a s s , n e i g h b o r h o o d i d e n t i t y , l a n d s c a p i n g , h i s t o r i c a l c h a r a c t e r , ori e n t a t i o n o f b u i l d i n g s o n t h e s i t e a n d v i s u a l i n t e g r a t i o n Ye s Blo c k F r o n t a g e S t a n d a r d s 3 8 . 5 1 0 N A Bu i l d i n g D e s i g n 3 8 . 5 3 0 Ye s Lo c a t i o n a n d d e s i g n o f s e r v i c e a r e a s a n d m e c h a n i c a l e q u i p m e n t 3 8 . 5 2 0 . 0 7 0 Ye s Co m m e n t s : Y e s . De s i g n a n d a r r a n g e m e n t o f t h e e l e m e n t s o f t h e p l a n ( e . g . , b u i l d i n g s , c i r c u l a t i o n , o p e n sp a c e a n d l a n d s c a p i n g , e t c . ) s o t h a t a c t i v i t i e s a r e i n t e g r a t e d w i t h t h e o r g a n i z a t i o n a l sc h e m e o f t h e c o m m u n i t y , n e i g h b o r h o o d , a n d o t h e r a p p r o v e d d e v e l o p m e n t a n d p r o d u c e an e f f i c i e n t , f u n c t i o n a l l y o r g a n i z e d a n d c o h e s i v e d e v e l o p m e n t Y e s Re l a t i o n s h i p t o a d j a c e n t p r o p e r t i e s 3 8 . 5 2 0 . 0 3 0 Ye s No n - m o t o r i z e d c i r c u l a t i o n a n d d e s i g n 3 8 . 5 2 0 . 0 4 0 Y e s Ve h i c u l a r c i r c u l a t i o n a n d p a r k i n g 3 8 . 5 2 0 . 0 5 0 Ye s Com m e n t s : T h e p r o j e c t c o m p l i e s w i t h t h e M a s t e r P l a n f o r t h e P U D a n d e m p h a s i z e s p e d e s t r i a n p a t h w a y s , pa r t i c u l a r l y a l o n g t h e e a s t - w e s t p e d e s t r i a n " R a i l T r a i l " De s i g n a n d a r r a n g e m e n t o f e l e m e n t s o f t h e p l a n ( e . g . , b u i l d i n g s c i r c u l a t i o n , o p e n sp a c e a n d l a n d s c a p i n g , e t c . ) i n h a r m o n y w i t h t h e e x i s t i n g n a t u r a l t o p o g r a p h y , n a t u r a l wa t e r b o d i e s a n d w a t e r c o u r s e s , e x i s t i n g v e g e t a t i o n , a n d t o c o n t r i b u t e t o t h e o v e r a l l ae s t h e t i c q u a l i t y o f t h e s i t e c o n f i g u r a t i o n N A Sit e P l a n n i n g a n d D e s i g n E l e m e n t s 3 8 . 5 2 0 Co m m e n t s : T h e p r o j e c t c o m p l i e s w i t h t h e M a s t e r S i t e P l a n f o r t h e P U D . T h e o r g a n i z a t i o n o f b u i l d i n g s aro u n d t h e R a i l T r a i l e m p h a s i z e s t h e p e d e s t r i a n c o r r i d o r t h r o u g h t h e s i t e . 7d . C o n f o r m a n c e w i t h t h e p r o j e c t d e s i g n p r o v i s i o n s o f A r t i c l e 5 , L a n d s c a p i n g in c l u d i n g t h e e n h a n c e m e n t o f b u i l d i n g s , a p p e a r a n c e o f v e h i c u l a r u s e , o p e n sp a c e a n d p e d e s t r i a n a r e a a n d t h e p r e s e r v a t i o n o f r e p l a c e m e n t o f n a t u r a l ve g e t a t i o n Me e t s C o d e ? Su b m i t t a l r e q u i r e m e n t s f o r l a n d s c a p e p l a n s 3 8 . 2 2 0 . 1 0 0 Y e s Ma n d a t o r y l a n d s c a p i n g 3 8 . 5 5 0 . 0 5 0 Ye s Ya r d Ad d i t i o n a l s c r e e n i n g Ye s NA Pa r k i n g l o t s c r e e n i n g In t e r i o r p a r k i n g l o t l a n d s c a p e NA Off - s t r e e t l o a d i n g s p a c e s s c r e e n i n g Str e e t f r o n t a g e Ye s - a c c o r d i n g t o P U D N A N A Str e e t m e d i a n i s l a n d Ac c e p t a b l e l a n d s c a p e m a t e r i a l s Pro t e c t i o n o f l a n d s c a p e a r e a s N A Ye s Ye s Pa g e 1 0 o f 1 2 B O Z E M A N C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t M T n S t a f f R e p o r t B u i l d i n g L a t C a n n e r y D i s t r i c t S i t e P l a n R e v i e w A p p l i c a t i o n : 1 9 0 4 0 M a y 2 8 , 2 0 1 9 , 2 0 1 9 I r r i g a t i o n : p l a n , w a t e r s o u r c e , s y s t e m t y p e Y e s T r e e s f o r r e s i d e n t i a l a d j a c e n c y N A P e r f o r m a n c e p o i n t s 1 5 p o i n t s r e q u i r e d - P h a s e 3 P U D N A C i t y r i g h t s - o f - w a y a n d p a r k s Y e s Y e s T r e e p l a n t i n g s f o r b o u l e v a r d R O W , d r o u g h t - r e s i s t a n t s e e d P u b l i c R O W b o u l e v a r d s t r i p s N a N A I r r i g a t i o n a n d m a i n t e n a n c e p r o v i s i o n s f o r R O W S t a t e R O W l a n d s c a p i n g N A N A A d d i t i o n a l N A N A F e n c i n g a n d w a l l s N A N A C o m m e n t s : L a n d s c a p i n g p l a n c o n f o r m s t o P U D L a n d s c a p i n g P l a n . P e d e s t r i a n a r e a l a n d s c a p i n g , i n c l u d i n g p a t h w a y s a n d i n t e r n a l c i r c u l a t i o n 3 8 . 5 2 0 . 0 4 0 Y e s I n t e r n a l r o a d w a y l a n d s c a p i n g 3 8 . 5 2 0 . 0 5 0 N A O p e n s p a c e l a n d s c a p i n g 3 8 . 5 2 0 . 0 6 0 Y e s S e r v i c e a r e a a n d m e c h a n i c a l e q u i p m e n t l a n d s c a p i n g a n d s c r e e n i n g 3 8 . 5 2 0 . 0 7 0 Y e s C o m m e n t s : L a n d s c a p i n g p l a n c o n f o r m s t o P U D L a n d s c a p i n g P l a n 7 e . C o n f o r m a n c e w i t h t h e p r o j e c t d e s i g n p r o v i s i o n s o f A r t i c l e 5 , O p e n S p a c e M e e t s C o d e ? O p e n S p a c e Y e s T o t a l r e q u i r e d ( s f ) R e s i d e n t i a l : 5 8 0 0 ; C o m m e r c i a l : S e e P U D Y e s T o t a l p r o v i d e d ( s f ) 5 8 1 1 Y e s C o m m e n t s : O p e n s p a c e h a s b e e n p r o v i d e d a s a c o m b i n a t i o n o f p r i v a t e b a l c o n i e s ; i n d o o r a n d o u t d o o r ( r o o f t o p ) o n t h e 4 t h f l o o r ; a n d b y s h o w i n g a m p l e P U D o p e n s p a c e t o a c c o u n t f o r a d d i t i o n a l r e s i d e n t i a l o p e n s p a c e r e q u i r e m e n t s . 7 f . C o n f o r m a n c e w i t h t h e p r o j e c t d e s i g n p r o v i s i o n s o f A r t i c l e 5 , L i g h t i n g 3 8 . 5 7 0 M e e t s C o d e ? B u i l d i n g - m o u n t e d l i g h t i n g ( c u t o f f a n d t e m p e r a t u r e ) Y e s S i t e l i g h t i n g ( s u p p o r t s , c u t o f f a n d t e m p e r a t u r e ) Y e s M i n i m u m l i g h t t r e s p a s s a t p r o p e r t y l i n e Y e s C o m m e n t s : 7 g . C o n f o r m a n c e w i t h t h e p r o j e c t d e s i g n p r o v i s i o n s o f A r t i c l e 5 , S i g n a g e 3 8 . 5 6 0 M e e t s C o d e ? A l l o w e d ( s q . f t ) / b u i l d i n g P r o p o s e d ( s q . f t ) N A N A N A C o m m e n t s : N o s i g n a g e i s a p p r o v e d w i t h t h e a p p r o v a l o f t h i s a p p l i c a t i o n . A s i g n p e r m i t i s r e q u i r e d f o r t h e i n s t a l l a t i o n o f a l l s i g n a g e . 8 a - c . C o n f o r m a n c e w i t h e n v i r o n m e n t a l a n d o p e n s p a c e o b j e c t i v e s i n a r t i c l e s 4 - 6 M e e t s C o d e ? E n h a n c e m e n t o f n a t u r a l e n v i r o n m e n t : I n t e g r a t e d s t o r m w a t e r , L I D , r e m o v a l o f i n a p p r o p r i a t e f i l l N A - e x i s t i n g G r a d i n g Y e s O n - s i t e r e t e n t i o n / d e t e n t i o n N A - e x i s t i n g C o m m e n t s : T h e g r a d i n g a n d d r a i n a g e p l a n w a s r e v i e w e d a n d a p p r o v e d b y t h e E n g i n e e r i n g D i v i s i o n . D e t e n t i o n D r a i n a g e d e s i g n N A S t o r m w a t e r m a i n t e n a n c e p l a n 3 8 . 4 1 0 . 0 3 0 . A Y e s P a g e 1 1 o f 1 2 BO Z E M A N Co m m u n i t y D e v e l o p m e n t M T DR B S t a f f R e p o r t Bu i l d i n g L a t C a n n e r y D i s t r i c t S i t e P l a n R e v i e w Ap p l i c a t i o n : 1 9 0 4 0 Ma y 2 8 , 2 0 1 9 , 2 0 1 9 Sto r m w a t e r f e a t u r e : b i o s w a l e s , s t o r m d r a i n r o u t e t o e x i s t i n g d e t e n t i o n w i t h i n P U D Ye s Co m m e n t s : A s p l a n n e d f o r P U D . Wat e r c o u r s e a n d w e t l a n d p r o t e c t i o n s a n d a s s o c i a t e d w i l d l i f e h a b i t a t s NA If t h e d e v e l o p m e n t i s a d j a c e n t t o a n e x i s t i n g o r a p p r o v e d p u b l i c p a r k o r p u b l i c o p e n sp a c e a r e a , h a v e p r o v i s i o n s b e e n m a d e i n t h e p l a n t o a v o i d i n t e r f e r i n g w i t h p u b l i c ac c e s s t o a n d u s e o f t h a t a r e a N A Co m m e n t s : N A 9. C o n f o r m a n c e w i t h t h e n a t u r a l r e s o u r c e p r o t e c t i o n p r o v i s i o n s o f a r t i c l e s 4 - 6 Me e t s C o d e ? Wa t e r c o u r s e s e t b a c k 3 8 . 4 1 0 . 1 0 0 NA Wa t e r c o u r s e s e t b a c k p l a n t i n g p l a n N A Flo o d p l a i n r e g u l a t i o n s 3 8 . 6 0 0 N A We t l a n d r e g u l a t i o n s 3 8 . 6 1 0 NA Co m m e n t s : N o w a t e r c o u r s e s o r w e t l a n d s a r e p r e s e n t . 12 . P h a s i n g o f d e v e l o p m e n t 3 8 . 2 3 0 . 0 2 0 . B i n c l u d i n g b u i l d i n g s a n d in f r a s t r u c t u r e Me e t s C o d e ? Ph a s i n g N o #o f p h a s e s | N A Y e s Co m m e n t s : N A Ca n n e r y D i s t r i c t P l a n n e d U n i t D e v e l o p m e n t D e s i g n C r i t e r i a Co n f o r m s t o D e s i g n G u i d e l i n e s Ye s Co n f o r m s t o D e s i g n G u i d e l i n e s , w i t h C o n d i t i o n s b e l o w N/ A Do e s n o t m e e t D e s i g n G u i d e l i n e s , p e r C o m m e n t s N/ A Co m m e n t s : B u i l d i n g L c o n s i s t s o f t w o , 3 - f l o o r r e s i d e n t i a l t o w e r s o n t o p o f a o n e - s t o r y c o m m e r c i a l / m i x e d us e s p a c e . W i t h i n t h a t s t r u c t u r e , a c i r c u l a t i o n c o l u m n e x t e n d s b e y o n d t h e m a i n 4 - s t o r y h e i g h t o f t h e bu i l d i n g w h i c h h o u s e s t h e e l e v a t o r s h a f t a n d h a l l w a y s l i n k i n g t h e t w o r e s i d e n t i a l t o w e r s . T h e a r c h i t e c t s ha v e s u c c e s s f u l l y b a l a n c e d t h e s i m p l i c i t y o f t h e b u i l d i n g f o r m , a s c a l l e d f o r i n t h e C a n n e r y D i s t r i c t D e s i g n Gu i d e l i n e s , w h i l e i n c o r p o r a t i n g e l e m e n t s t h a t e m p h a s i z e t h e p r e d o m i n a n t l y r e s i d e n t i a l n a t u r e o f t h e bu i l d i n g s u c h a s t h e b a l c o n i e s a n d t h e r o o f t o p p a t i o a n d i n d o o r a m e n i t y s p a c e s . W i t h s u b t l y c o n t r a s t i n g bu i l d i n g m a t e r i a l s , t h e m a i n c o m m e r c i a l f l o o r o f t h e p r o j e c t a n c h o r s t h e b u i l d i n g t o t h e p e d e s t r i a n pa t h w a y s a n d e m p h a s i z e s t h e c i r c u l a t i o n p a t t e r n a l o n g t h e e a s t - w e s t R a i l T r a i l t h a t i s a p r i m a r y a x i s f o r th e C a n n e r y D i s t r i c t ' s o r g a n i z a t i o n . Ph a s e 3 o f t h e P U D w i l l b r i n g f o r w a r d s e v e r a l e l e m e n t s o f t h e M a s t e r P l a n t h a t c o n t r i b u t e t o t h e S i t e De s i g n G u i d e l i n e s s u c h a s a s t r o n g e r e m p h a s i s o n t h e R a i l T r a i l p e d e s t r i a n c o r r i d o r a s a s a f e , l e g i b l e an d i n v i t i n g p e d e s t r i a n p a t h w a y . P h a s e 3 c o m p l e t i o n w i l l p r o v i d e a s i g n i f i c a n t p e d e s t r i a n a n d v e h i c u l a r lin k t o N . R o u s e A v e n u e w i t h c o h e r e n t o u t d o o r s p a c e s a r r a n g e d a l o n g t h e R a i l T r a i l . T h e b u i l d i n g de m o n s t r a t e s t h e p r i o r i t y f o r d e s i g n b a s e d o n f u n c t i o n a n d a n e c o n o m i c u s e o f m a t e r i a l s a n d c o n s t r u c t i o n met h o d s . P a r k i n g i s b e i n g c o n s t r u c t e d f o r B u i l d i n g L a l o n g w i t h t h e S i t e P l a n f o r t h e a d j a c e n t B u i l d i n g M . Bu i l d i n g L b r i n g s f o r w a r d t h e v i b r a n t m i x e d - u s e d e v e l o p m e n t w i t h c o m p a t i b l e r e s i d e n t i a l a n d c o m m e r c i a l us e s t h a t w a s i n t e n d e d f o r t h e C a n n e r y D i s t r i c t . B u i l d i n g f o r m a n d m a t e r i a l s s e l e c t e d d o n o t i n t e r f e r e wit h t h e m o r e p r o m i n e n t C a n n e r y B u i l d i n g . T h e a p p l i c a t i o n p r o p o s e s a h i g h q u a l i t y b u i l d i n g a n d s i t e de s i g n a n d c o m p l i e s w i t h t h e s t a n d a r d s o f t h e C a n n e r y D i s t r i c t P U D D e s i g n G u i d e l i n e s . Pa g e 1 2 o f 1 2