Loading...
HomeMy WebLinkAbout12-14-16 CAHAB MinutesCommunity Affordable Housing Advisory Board Wednesday, December 14, 2016 8:00am Madison Room, 121 N. Rouse Ave. A. 08:01:14 AM (00:01:36)  Call meeting to order. Brian LaMeres called the meeting to  order. Present were:  Brian LaMeres, Chair  Brian Guyer  Sharon Southard  Anders Lewendal  Mel Howe  Kevin Thane  I‐Ho Pomeroy, Commissioner Liaison  Mayana Rice, Planner  Ralph Johnson, MSU School of Architecture  Heather Grenier, HRDC    B. 08:01:28 AM (00:01:50)  Changes to the Agenda.  No changes were made to the agenda. C. 08:01:33 AM (00:01:55)  Public Comment – Please state your name and address in an audible tone of voice for the record. This is the time for individuals to comment on matters falling within the purview of the Committee. There will also be an opportunity in conjunction with each action item for comments pertaining to that item. Please limit your comments to three minutes. No public comment was received. D. 08:01:48 AM (00:02:10)  Minutes – November 9, 2016. It was moved by Mel Howe, seconded by Anders Lewendal, that the minutes of the meeting of  November 9, 2016, be approved.  08:01:59 AM (00:02:21)  Kevin Thane stated that under the HRDC update, the minutes state “Reported  that affordable housing units will not be allowed on the Story Mill Park site”.  He noted that is  inaccurate; rather, it’s the Bakken cabins that won’t be allowed on the Story Mill site, and affordable  housing will be allowed on the site. 08:02:42 AM (00:03:04)  The motion carried.    E. 08:02:52 AM (00:03:14) Special Presentation – Tom Rogers to Present the UDC update. Tom Rogers reviewed some of the issues that apply to this board and its goals.  He noted the code was  adopted approximately thirty years ago, when the population was around 17,000; and it is now 43,000.   The code has been modified and updated over the years, and staff is now eight months into a  comprehensive revision process.    Tom Rogers noted that Bozeman has been developed around vehicular movement rather than  pedestrian movement, citing North 7th Avenue as an example; and encouraging development that  promotes more healthy lifestyles, pedestrian and bicycle travel, and neighborhood feel is more  appropriate.  During his presentation on the overall update process, Tom Rogers drew attention to  overlay districts, including entryway corridor overlay districts, neighborhood conservation overlay  districts and historic districts, infill development and affordability.    Tom Rogers noted the growth policy identifies a minimum density of 6.0 dwelling units per acre; the  actual density is currently 5.5 dwelling units per acre.  He noted that diversity of housing is also  encouraged, and recognized that the community is good at building apartment complexes and single‐ family detached homes at the current time.  He stated the Commission has determined it wishes to  promote more dense development; however, it also recognizes the impacts that larger homes on  smaller lots may have on existing development.  Tom Rogers turned attention to accessory dwelling units, noting that code changes have resulted in  those regulations being more restrictive.  He noted that they are to be smaller and accessory to the  primary dwelling unit.  A proposed change is to decrease the minimum lot size from 6,000 to 5,000  square feet for an ADU located above a garage; and the Commission appears to be cautiously supportive  of that change.  ADUs are not allowed on the ground floor at this time, and it may be beneficial to  consider allowing them as another option for housing options.  He stated the existing 600‐square‐foot  maximum size would remain in place, alley access would be required, and the 6,000 square foot lot size  would remain.  He stated the code allows for smaller single‐family homes, duplexes, condominiums and  townhomes but developers are not building them.  He stated average lot sizes are being considered,  noting that current subdivisions often have the same size lots, which encourages the same type of  housing rather than a diversity of housing types.  Tom Rogers turned attention to transition areas and the impacts that new development may have on  existing neighborhoods, and characterized them as incredibly complicated.    08:40:48 AM (00:41:10)  Responding to questions from Commissioner Pomeroy, Tom Rogers stated staff  is trying to propose lot sizes and house sizes that are acceptable to a majority of the community, noting  there are groups on both sides of the issue that must be considered.    08:42:47 AM (00:43:09)  Anders Lewendal noted it is possible to build on smaller lots today through the  planned unit development process, and building a small home on a small lot can help to address the  affordable housing issues in the community.  He stressed the importance of retaining an option for  providing affordable housing outside the cottage housing option.  08:43:43 AM (00:44:05)  Tom Rogers noted there is an affordable housing program in place; however,  the zone code amendments proposed will make that program not functional, which will require that it  be revised.  The new Community Development Director has experience in affordable housing programs  and has some good ideas for the program.    08:45:04 AM (00:45:26)  Anders Lewendal noted if it is too difficult for a builder to respond to demand  for small homes, they will simply build the median home.    08:45:32 AM (00:45:54)  Kevin Thane suggested that using lot coverage ratios would be a good way to  solve a lot of the issues and simplify the process.  He feels the complete code should be considered in  this revision process, not just those parts that have been identified as needing to be addressed.  He  stated density and affordability are two goals not being met and suggested that rather than tweaking lot  sizes, there should have been a work session on possible options for addressing the issues.  He realized  there have been many meetings, but they are an overview of all the changes rather than looking at  subjects more in depth and allowing for discussion on creative ways to address them.    08:50:02 AM (00:50:24)  Responding to questions from Commissioner Pomeroy, Tom Rogers confirmed  that the current affordable housing policy is not working.  He feels that providing more incentives will  result in greater success than possible punishments.    08:52:05 AM (00:52:27)  Kevin Thane noted the opportunity for developers to be creative is what is  missing from the code at this time.  He stated the cottage housing section of the code is under the  auspices of affordable housing, but it does not provide affordable housing because of all the restrictions  that have been imposed.  He noted there are no plans to review that section of the code at this time;  however, he feels it needs to be.    08:53:49 AM (00:54:11)  Tom Rogers noted that banks are risk adverse, which makes it difficult to  pursue a creative project.    08:55:30 AM (00:55:52)  Anders Lewendal acknowledged that the code needs to allow for a cultural  change.  He noted that less than 1 percent of homes sold nationally are under 1,000 square feet, and  that makes it extremely difficult to get a bank to lend monies.  He stated it is important to revise the  code to make it easier to provide that type of housing.  He cautioned that every word in the code costs  the developer money, noting 24.3 percent of the costs of a home are regulations related.    09:01:29 AM (01:01:51)  Ralph Johnson stated he has a graduate student who has just completed a  study on cottage housing at Chris Saunders’ request; and he would be willing to have her make a  presentation on her findings.  He noted it is a radically different interpretation, and is a more conceptual  and aspirational approach.    09:02:47 AM (01:03:09)  Kevin Thane suggested the Board ask the graduate student to attend the next  Board meeting.    F. Action Items 1. Edgerley property to be leased by the city 09:03:43 AM (01:04:05)  Connie __ stated that this proposal is based on the Housing First Model, which  is a national model, and the vision for Bozeman is safe sustainable housing for the chronically homeless.   The mission is to build single user homes close to transportation and essential community services.   Based on national figures, she estimated it costs about $45,000 per person to support the homeless  annually; and this model would reduce that to $15,000.  Based on City codes, the units need to be a  minimum of 130 square feet.  They do not include a kitchen but include single bed, bathroom facilities  and storage space.  She reviewed the information that she gathered from researching this type of  housing across the nation.  The model that works best is to put them in a community.  She reported the  University created a bunch of models and chose two models to build.  The next step is to find a site, and  proposed the City property located on Edgerley Drive, north of Griffin Drive, formerly the old landfill site  and subsequently used by the Humane Society as a possibility.  09:12:03 AM (01:12:25)  Ralph Johnson reported that utilities are nearby.  The biggest issue is the  potential hazardousness of the site.    09:12:24 AM (01:12:46)  Connie __ stated they would like to ask the City to lease the property for thirty  to fifty of these single dwellings, with ten to thirty in the first phase.  She stated the materials cost is  $10,000 per house.    09:13:54 AM (01:14:16)  Responding to Commissioner Pomeroy, Connie __ stated the current floodplain  map shows this property within it but will not be under the floodplain regulations.  Kevin Thane stated  the City has requested the floodplain be evaluated using a 3D model.    09:15:05 AM (01:15:27)  Responding to Brian LaMeres, Connie ___ stated she would like the City to  lease its land for this project, recognizing that the project would move to another location if that  property is needed for another purpose.    09:16:03 AM (01:16:25)  Brian LaMeres cautioned that this property is a former landfill site and asked if  issues like VOCs, landfill gases and vapors were evaluated.  He asked if there are any other issues  besides groundwater to be addressed.  09:16:59 AM (01:17:21)  Ralph Johnson stated these units are not foundation based and sit 18 inches  above grade.  He noted that use of the site outside the homes would be the issue, and stated that in  Anaconda, they created a plastic and asphalt bed and put soil on top of it to address environmental  issues.  He stressed the first step is to determine what is in the soil on the surface of the site.  He noted  that once a specific site has been selected, they will work on identifying the costs.    09:19:11 AM (01:19:33)  Responding to Anders Lewendal, Connie ___stated they are considering  operating these homes under a 501(c)3 umbrella with self‐governance and an on‐site manager and  board of directors overseeing it.  She stated there would be criteria for people to stay and failure to  adhere to them would result in removal.  She noted 20 percent of the chronically homeless are  employed; and this type of housing situation could help others become employed as well.  She envisions  this housing as transitional for several different groups of people.    09:22:17 AM (01:22:39)  Brian LaMeres recognized that the City just got done settling lawsuits resulting  from VOCs from a landfill and stated it is important to not create a similar type situation at this location.    09:23:52 AM (01:24:14)  Kevin Thane stated that environmental evaluation of the site must be done and  asked if the group is willing to do preliminary studies.  Ralph Johnson stated they are asking permission  from the City to investigate the viability of the site, knowing it will be followed by a request to lease the  site if it is deemed acceptable.      09:25:32 AM (01:25:54)  It was moved by Kevin Thane, seconded by Anders Lewendal, that CAHAB ask  Mayana Rice to draft a letter of support on their behalf that endorses the request to investigate the  viability of using the subject property for tiny house development.    09:26:41 AM (01:27:03)  Anders Lewendal stated that he would support the project no matter where it  is located, not just on this parcel of City property.    09:27:24 AM (01:27:46)  Brian LaMeres asked that this be included as a friendly amendment to the  motion and that it be included in the letter.    09:27:34 AM (01:27:56)  The motion carried.    09:27:42 AM (01:28:04)  Discussion revolved around the next steps in the process and when evaluation  of the site can begin.  Mel Howe, Kevin Thane and Brian LaMeres volunteered to serve on a  subcommittee to review the letter on behalf of the Board prior to its submittal to the City Commission  for consideration.   2. Cemetery land for affordable housing 09:33:10 AM (01:33:32)  Kevin Thane reported that the subcommittee explored cemetery land and came  up with a parcel they feel would work.  They have requested time at the next Cemetery Board meeting  to look at the proposal, which is to use cemetery land that will not be used for many years for housing.   The parcel is located along Highland Boulevard between the funeral home and the softball complex and  is about 200 feet wide.  The proposal is to lease that land for affordable housing with some dollar  amount per lot going to the Cemetery Perpetual Care Fund.    09:35:38 AM (01:36:00)  Anders Lewendal suggested small homes on this site would be great.    09:36:14 AM (01:36:36) Brian LaMeres suggested the HRDC’s Bakken homes could possibly be located  on the site.    09:37:02 AM (01:37:24)  Responding to questions, Kevin Thane stated the subcommittee has discussed  the possibility of phasing the project.  He stated the discussion revolved around Habitat type houses but  recognized that tiny houses could also be considered.  He noted that the HRDC proposal is also being  considered for constructing nine houses on property at Oak Street and Laurel Parkway.  09:39:44 AM (01:40:06)  Responding to Brian LaMeres, Kevin Thane stated this is simply an update and  no action is requested.       G. FYI/Discussion 1. HRDC Monthly update 09:40:48 AM (01:41:10)  Heather Grenier provided the 2015 update for Bozeman.  She announced that  the City has indicated it will not approve a variance to average lot sizes for townhomes in the Sartain  development, so the next step is to request a text amendment to allow averaging of lot sizes.  She  stated that it appears a variance would not be favorably considered for the side yard setbacks on the  land trust lots so they have decided to go with smaller homes.  09:44:02 AM (01:44:24)  Brian Guyer noted the Sartain project would have met the first set of goals in  the affordable housing ordinance; however, the requirement to go through the planned unit  development process has pushed that project out beyond the deadline for those goals and has added  costs.    09:46:37 AM (01:46:59)  Anders Lewendal noted that a number of apartments, condominiums and  townhomes are being built, but none of them meet the first set of goals in the affordable housing  ordinance.     09:48:04 AM (01:48:26)  Mayana Rice responded that is an area where she feels the new Community  Development Director can provide assistance, noting it is his intent to take an in depth approach to  making changes to the affordable housing provisions.    09:48:41 AM (01:49:03)  ___ voiced interest in having this Board meet with the Community  Development Director in a work session.  The Board decided they would like to meet with him at their  February meeting.    09:49:19 AM (01:49:41)  Mayana Rice stated she was going to ask the student working with Ralph  Johnson to attend the January meeting; the Board agreed.    09:49:31 AM (01:49:53)  Brian LaMeres stated he would like to address the way that letters of support  and recommendations to the Commission are handled.   2. CAHAB Member updates and future agenda item 09:54:17 AM (01:54:39)  Kevin Thane distributed information on ADUs and asked that it be  discussed at the next board meeting. H. 09:54:38 AM (01:55:00)  Adjournment. Brian LaMeres adjourned the meeting.