Loading...
HomeMy WebLinkAbout08-24-16 DRB MinutesDesign Review Board Wednesday, August 24, 2016, 5:30 PM County Courthouse, Community Room 3rd Floor – 311 W. Main  Street  A. Call Meeting to Order and Roll Call – call meeting to order Bill Rea – Present  Lessa Racow – Present  Walt Banzinger ‐ Present  B. Changes to the Agenda – no changes to the agenda C. Public Comment – no public comment D. Action Items a. 16319 Lakes at Valley West Phase 3 – Preliminary Planned Unit Development (Saunders/Kohtz) 5600 Durston Road  A 57 lot PUD, continuing the Lakes at Valley West PUD, on 31.61 acres. Relaxations are  requested for 18 elements of the Unified Development Code.  Brian Krueger begins presentation on behalf of Chris Saunders.   First two phases are currently platted and under construction.   Project is utilizing the woonerf design for shared vehicle and pedestrian access. The  developers are asking for 18 relaxations.   Mr. Krueger presents the lot configuration for the project and the street design in addition  to shared use pathways. The property is currently zoned R‐1.   The developer is looking for smaller lots and smaller buildings. Mr. Krueger displayed list of  the 18 relaxations the developer was requesting.   There will be a note on each parcel that the owner is limited by the PUD design  requirements.   Staff is recommending approval of the project the first few phases have been well received  and they look forward to seeing it grow. The project allows for a diverse style of housing  that is needed in Bozeman.  Craig Stratton – begins applicant presentation. Applicant advises the board that the  improvements for phase 1 and 2 have been completed. In the first phases, 28 homes are  under construction and 4 people are living there.   Public Comment – no public comment.   Questions for Staff and Applicant.  Walt Banzinger questions if this Phase is agreement with the first 2 phases. Mr. Krueger  states that yes, this project follows the previous phases.   Lessa Racow states that phase 2 has pocket parks, but she does not see any of those on this  phase. Mr. Krueger responds in detail about the design of the project and that there is not  necessarily require the central space that homes open up to.   Mr. Stratton explains that they could not configure the project with pocket parks and that  they used some lots between homes to allow for open space.   Lessa Racow states that this project has been presented previously and in the 2005  presentation, pocket parks were included and have since been eliminated to allow for  additional lots and to allow the geometry to work.   Motion and Discussion on the project.  Lessa Racow states that she will repeat comments from before: that the 2015 version had  pocket parks to accommodate the smaller lots in this area. She is concerned about parking.  She states the open space for parking will likely be underutilized because it creates a sense  that it is private property. She feels it will create a different feeling than phase 2. She is  concerned with parking as this is not downtown and people will likely not be utilizing bikes  in lieu of vehicles. She feels she has concerns with Phase 3 that she did not have with Phase  2 because of the reduction of amenities.   Mr. Rea said he would echo Lessa Racow’s concerns. He states that this project is a risk to  the homeowners, not the applicant. He fears we will get in the situation that happened with  Loyal Gardens. He is excited to see how this design works. His only concern is that if it  doesn’t work, that the homeowners will not be satisfied.   Walter Banzinger questions who maintains the lot parks. Mr. Krueger states it would be the  HOA.   Mr. Banzinger agrees that smaller parks begin to feel like additional space for the adjacent  home owners, not open to the public. He thinks it would be beneficial to consolidate them  into one to make them feel more open to the public. He does not want to make it a  condition for approval, but would like to make a strong recommendation.  Mr. Banzinger moves to approve application 16319 with staff comments and DRB  comments to be taken into consideration.   Lessa Racow seconds.   Discussion on the Motion – no discussion  Vote on the motion:  Walter Banzinger and Bill Rea approve  Lessa Racow – against    b. Bozeman Design Objectives Plan Revision Facilitated discussion of recommended changes from DRB & other stakeholders.   Bill Rea introduces the CDG group to begin the presentation. He suggested they try to keep  the discussion to 1 hour.  Rebecca Owens gives a brief introduction to the project and the consultant team prior to  the presentation.  Mr. Rea questions when the UDC is used vs. the Design Standards. Ms. Owens states they  use the plan for projects in the entryway corridor. It essentially requires the projects to have  higher design standards – more landscaping, etc. It adds a layer of detail and review to the  projects.   Mr. Rea states that the NCOD and Design Objects were included in one document and that  he feels they recently have begun to split. Ms. Owens responds that she is not sure how  those two documents relate to one another, but this is focus on entryway corridors and  making Bozeman welcoming and discovering appropriateness of things like density.   Community Design Group begins presentation. Begins with background of the company and  how they work. They are looking to not just doing what the City wants, but also  incorporating ideas and desires from community members.   Discussion about the process and where they are in the process and ways they have reached  out to the community. They want to relay to developers what community wants. They are  looking to integrate with the UDC update.   Discussion about a City tour and what they corridors currently look like and the context they  need to design around. They notice that addressing franchise architecture is important. She  noticed that there were many compromises made in some projects. They are trying to  determine the character and what the community wants visitors to take away when they  visit Bozeman.   CDG presents some of the outreach boards with feedback from the community.   The community is concerned about population growth and how to maintain character while  growing. There was also a lot of interest in creating a bike network for recreation and  transportation.   CDG presents a list of what their goals are with the design standards update.   They feel that what would make this project successful would be a Project Design Advisory  Committee and provide a list of individuals they would like to add to that team.   CDG opens the presentation to discussion with the DRB for input on what they would like to  see and how the current program may be lacking.   Ms Owens states that there is confusion regarding what is required and what is encouraged.  They would like to differentiate between what is required and put it in the code and what is  encouraged to put in the design objectives.   Mr. Rea states that he is often confused about which document to look at and when. He  would like a set of rules that defines the difference between various plans and would like a  simple chart showing how the different plans work and when to use them. He feels the one  table in the UDC is out of date.  Mr. Rea states that if there is public comment on the project, they can approach the  microphone at any time.   Lessa Racow states the biggest hurdle is confusion between documents and they often  times contradict each other. Each document should only be covered once to avoid  confusion, instead of repeating. A flow chart on the cover of the UDC would be helpful to  reference various documents and which takes president. She feels that many developers  turn a blind eye to guidelines because they are not actually required.   Board agrees that “Design Standards” is a better title than “Design Objectives”  Mr. Banzinger states that he agrees that clarity would be useful. He also feels that looking at  the boards, it looks more like planning than design standards. Many requirements like open  space are more of a broad stroke approach, as opposed to specific standards, like sidewalk  width, etc. He feels that looking at a draft would be helpful.   Mr. Rea states that he would welcome the board to look at the boards, but would like to  keep the discussion to the public.   Ms. Owens states that she is looking to the board for suggestions on some of the details, like  number of trees and space between, etc. So, they want the board to provide some feedback  on standards based on what the community wants.   Ms. Racow states that she would like to see what they start to put together and then the  board can review it and comment.   The board agrees with Ms. Owens that linking documents and finding the holes will be very  helpful.   Mr. Banzinger states that he knows there have been times when the board wished there  was a requirement for more strict standards, but he is drawing a blank on that.   Ms. Owens states that often when design standards go well, other projects tend to copy  them and it then makes for bad design. Mr. Rea agreed.   Mr. Banzinger states that sustainability is key – how can they be better at sustainability with  design standards. How can the community be more walkable? Ms. Banzinger would like to  create walkability with more mixed use. He gave an example of having more dog parks close  by so you don’t have to drive across town to access them. He would like water conservation,  better landscaping, etc. that correlate with conservation goals.   Ms. Racow states she would like to see more green roofs.   Ms. Racow states that the bicycle circulation is an interesting point, because generally it is  not practical in the winter and many people do not use them in lieu of vehicles. She just  does not see bike commuting taking over vehicles.   Mr. Banzinger said we need to consider the impacts of consolidating in the future. He said  that there used to be local food stores, but now we are getting off the bikes when we force  people to travel to consolidated shopping areas. So we need to develop smaller local hubs if  we want to be sustainable. How do we develop as a community to a neighborhood concept.   Lessa Racow states that Laurel Parkway was intended to be mixed use and has since been  re‐zoned. She feels that it would be nice to see some incentives for neighborhood  conveniences.   Ms. Racow and Mr. Banzinger agree that the larger consolidated schools cause congestion  on roads.  Ms. Ownes states that the original intent of the Design Objectives were initially aesthetics,  but it appears now the concern is with function.    Ms. Racow states that the city is getting large enough now that we need to differentiate  neighborhoods and need more small main street type environments to meet the needs of  each neighborhood. Addressing neighborhood commercial needs would give each area a  character. She feels that function is more important than design – design should follow  function. It will not be successful if it looks nice, but is not functional.   Mr. Banzinger states that we should not try to detract from downtown, but bringing  attention to the neighborhood character. He addresses affordable housing, saying the  pressure shouldn’t be on the developers alone.   Mr. Rea states that density is a large conversation. He states that as density increases,  sometimes, it continues to drive prices up – which can push more people out to encourage  sprawl. He feels we need to address this before we incorporate too much density.   Mr. Rea states that a series of graphics should be updated and improved with the code,  instead of using so many words.   Public Comment – Karen Caroline – has a background in commercial development. She  stated that some design standards are subjective. What is good to one person, might not be  to someone else. Having more requirements, would be helpful. She looks forward to  reviewing the draft. Ms. Caroline states that the 2020 plan once included the commercial  nodes and they have essentially disappeared. She feels that it’s sad that these nodes are  disappearing and many were concerned that these nodes would take away from Main  Street. She feels the biggest thing right now is subjectivity – what are better design  standards? Everyone’s opinion is so different. She feels that more architects and developers  should know what is going on, since they touch these documents regularly.   Lessa Racow said she agrees that there is a lot of ambiguity – it would be nice to clear up the  confusion. She would encourage the city to rezone areas prematurely, so that when people  begin to sell homes, they could repurpose or redevelop them.   Mr. Banzinger states that there needs to be partnership with all involved – the city, planning  community, business community and construction community to come up with plans  together.   Ms. Owens questions if the board feels they are hitting the right groups. Mr. Banzinger  states it sounds like they’re getting community feedback, but there are other groups that  they are not getting with development community, etc.   Lessa Racow states they should reach out to individuals on the west side of town too. She  feels reaching out through the school system would be a good option. Mr. Banzinger and  Ms. Racow suggested a number of other organizations.   Mr. Rea states that diversity of businesses is key. Just having a bunch of bars and  restaurants will pull people (specifically families with small kids) from the downtown area.   CDG commented that they appreciate the feedback and will provide them with a draft. They  stated that they would like to meet with board members individually as well to get more  information on their opinions in a more pointed way.   Lessa Racow states that projects that go through the informal review process always turn  out much better. She would like to see the informal review more frequently – and possibly  be more required. Reviewing the project before they’ve invested too much into the design  allows for more flexibility.  Mr. Banzinger states that enforcement is an issue. Building code has enforcement, but  sometimes the city or the DRB approves a project and then after it’s been constructed they  are asking for relaxation with the project or changes. There should be a way to enforce.   E. FYI/Discussion – no additional discussion.   F. Adjournment – Bill Rea adjourns the meeting, but states that the board members would like to review the boards the CDG group has provided.