Loading...
HomeMy WebLinkAbout11-18-25 DRB Approved MinutesDesign Review Board Wednesday, November 18, 2015, 5:30 pm, Stiff Building, Second Floor Conference Room – 20 East Olive St.   A. Call meeting to order ‐ Bill Rae calls meeting to order Melvin Howe – Present  Mark Hufstetler – Present  Charlie Franklin – Present  Bill Rae – Present  Allyson Brekke – Staff ‐ Present  B. Changes to the Agenda – No changes to the agenda C. Public Comment – No public comment D. Action Items    A. 1. 15505 – Rialto Theatre Informal – (Brekke/Kohtz)  10 West Main Street  An informal application for review and comment on the redevelopment of the historic Rialto Theatre at  10 West Main Street, including the change in use to a theater and assembly, reestablishment of a front  awning/marquee, addition to the back of the building, establishment of outdoor balconies for outdoor  seating, and modifications of building’s front elevation.   Allyson Brekke begins presentation on the Rialto Theatre project (Staff’s memo is added to the public  record).  She stated the project is in the Main Street historic district and neighborhood conservation overlay  district. Project requires a COA due to the proposed alterations. Staff will be reviewing both the interior  and exterior components of the project. Ms. Brekke displayed the questions the applicant is looking to  have the board respond to. Primarily they are looking for input on the exterior alterations proposed  including reintroducing a sign that replicates the original Rialto sign, which would encroach in the right  of way.   Brian Caldwell begins applicant presentation on the project. He addresses that there have been  discussions regarding the façade and the signage and concerns regarding the changes. Applicant wants  to show side by sides of existing and proposed to compare. Applicant says they have made some  changes based on feedback from the building and fire departments. He said that there is a chance that  at this point the awning may not even be included due to controversy.   Applicant begins presentation of photos to explain the project goals. He addresses location of sign, the  “light” space on the second floor – adding French doors for access to outdoor seating. He addressed  concerns of placing the awning too low as people can climb on top of it.   Mr. Caldwell provided a number of images depicting the awning as it was previously and how they’re  proposing it to be.   Mr. Caldwell discusses the addition to the back of the building for additional stage area and storage. He  discusses also they would be moving the front façade up by a couple feet, but still the same number of  entrances. Applicant discussed the layout of the floor plan – multiple tiers for lounging and flat area. He  addressed that they are proposing to redo the floor plan and if that is not acceptable, they would not be  doing the project.   Applicant discusses the mezzanine level and the fixed seating in that area.   Applicant describes the second floor space with a bar area, outdoor seating above awning, event seating  areas, etc. He also stated they plan to remove the sills of the rear windows to create an opening  between rooms for people to flow through. Also, the idea of a second seating area to access more light.   Applicant describes the current floor plan of the building and the demolition plan for the space.   Applicant plans to include roof light to allow more light.   Applicant explains how you can view the building now and see where the awning was previously.   Applicant shows historical street views of the property.   Applicant states that they have a lot of access to images to recreate the historical sign.   Applicant stated the interior plan seems to be supported and parking should not be an issue, but is  looking for additional feedback and see if the project is supported.   Bill Rea questions what the height to the bottom of the old marquee was – Applicant responds that it  was  8’9” to 9’0” and the sign is about 32”. Bill Rea stated that he measured the Ellen Theater’s marquee  and it is roughly the same height as the old Rialto marquee.   Bill Rea discusses weight support necessary for the marquee if there was seating atop. Applicant  responds that it doesn’t really change the structural design – but they are going to be sure that more  than anything it can support the snow load.   Bill Rea questions the mezzanine needing a second egress – it doesn’t appear to be enough seating to  require that. Applicant said that it can be a standing room area as well which may require additional  support.   Bill Rea stated that this isn’t the first time that he’s seen an application for this building and at the time  there was discussion regarding adding floors on top. Applicant responded that they were not interested  in doing that.   Applicant responded that originally they were planning to extend the Lark Hotel, but didn’t want “just  another conference room”. They liked the idea of creating this meeting space with character instead.   Mark Hufstetler questioned the interior of the project – what the goals were with the arch for the stage.  Applicant responds that the stage floor will drop down and the egress complications in keeping the arch  – but that they would like to keep it. He states everything above, below and beyond and behind the arch  will likely be new.   Applicant explains concerns with floor structural issues – not wanting to preserve the ceiling because of  needing to add supports to the top floor and make it look like it is a part of the old structure.   Mark Hufstetler questions how the front will appear at night. Applicant explains that the lobby will open  up to the second floor and it would be illuminated. It would not be a dead space.   Mark Hufstetler questions how they will tie together the marquee/awning with other details on the  building. Applicant explains that they have not thought that far on the project.   Mark Hufstetler questions the use of neon lights on the signage. Applicant explains where they would be  using it.   Walter Banzinger questions DRC’s opinion of the project. Applicant explains that the DRC had concerns  regarding getting water and sewer to the building – and what that would entail. There were a couple of  options available for making it happen. He stated that with the plan there may be a number of  encroachments. Also, there would be a need to add sprinklers for safe evacuation of customers/patrons.   Brian Coldwell stated that it was said to him that the sign has to be at least 8’ high. If it is 15’ or more,  then it could be a bridge, but no one had a solid answer for the sign. He stated that the most he could  do with the seating would be 4’, which is what they are looking at.   Applicant also addresses a historic deviation vs. a variance for the sign. Planning staff states that the sign  would need to be as close as possible to the original sign to stay a historical deviation instead of a zoning  variance.   Walter Banzinger questions how the staff feels about the project aside from the sign issues. Allyson  Brekke responds that Staff’s review helped to identify the significant historical features of the building,  both interior and exterior. She states that staff’s opinion will largely be dependent upon the alterations  proposed to the front exterior façade. Staff does not currently plan to recommend against the use of a  theatre inside.   Discussion regarding the location of egress doors and location of ticket booth. Booth would be in front  of the doors.   Staff expressed concerns regarding the marquee seating area. Chris Mehl questions why we would  handle the seating above the marquee different than seating on the sidewalk. Mrs. Brekke states that  the Downtown Sidewalk Encroachment code is not specific to encroachment into the air space of public  right‐of‐way, but that if that code was applied for seating there, it would be in the same way one would  apply for seating on the sidewalk. Using the seating on the marquee would restrict the size of the sign.  Applicant explains that in essence the seating and sign are separate.  Chris Mehl questions if the front façade is the right thing to emphasize. Applicant explains that they are  more concerned with the way the building functions than the façade. He doesn’t feel the interior should  be the priority, so the front façade may be the main focus, but that he’s bringing a net positive to the  restoration, not a net negative.   Walter Banzinger questions the black box on the interior first floor and whether he sees more of a  theater use or a meeting space. Applicant feels that it would be primarily the “light box” during the day  and evening events on the first floor. He envisions lectures, fundraisers, etc. It would need to be active  at all times to support the cost of the project. They are attempting to do the flat floor downstairs to  accommodate various seating areas.   Walter Banzinger questions how much space there will be for the kitchen. Applicant states it could be  just a catering kitchen, but if they can accommodate it, they will have a cooking space.  Mark Hufstetler questioned if they would be showing movies. Applicant states that they will be using a  digital projector mounted instead of the projector room.  Board moves on to conversation and comments.   Mark Hufstetler comments that generally he is very pleased with the project. He was not happy with the  previous proposal that added two floors. He feels very good about 90% of the project in front of the  board now. In terms of identifying historical features, it’s hard to do, because it’s had many uses. He  feels as a result there are only 2 or 3 things that are important to preserve: façade intact and ambiance  intact. He states the interior space has been heavily redone multiple times, but he would like to see the  proscenium arch kept (even emphasized) and the tin ceiling preserved, as that is the only feature inside  the building that represents life of building prior to movie theatre.   He understands though that it has  structural and acoustic issues. He hopes the applicant can preserve and highlight the arch.  For the  building’s exterior features, he is less concerned with the building entry level details. He feels what is  proposed is a huge step up. He hopes the applicant will add some really cool touches to the outside  where people may see them, perhaps add Art Moderne features to help emphasize the spirit of the  building. He stated he’s not concerned with the height of the marquee. He understands the historic  preservation side of preserving the height, but higher up they could re‐expose the original transom  windows and create a really cool night time light (perhaps even add color glass in the transom window  areas). He encourages the city to allow the additional signage through a variance if necessary. Ideally  would not like to see the window openings (on second story) cut, but more concerned with adding  people to the marquee – he thinks visually the seating outside may add too much weight to the  marquee, so he’s not as excited about the seating.    Melvin Howe states that he feels good about the project and that it should proceed forward– marquee  being what it has to be, let it be. He feels the marquee will look good no matter where it is. He’s not sure  about his feelings on adjusting the windows on the second floor above the marquee – but supports it if  there is a railing that will mask it.   Charlie Franklin states he’s excited about the building being used. He’s not really excited about the  marquee moving up – that in going to a theatre, having that low entry is neat. He likes that the ticket  booth is sticking out from the door, with the entrances set back. He likes the sense of enclosure when  the marquee is lower and protection from the elements. He’s not sure being able to have a couple  people on the balcony is really worth it, but likes the sense of vitality it may add. He’s just not convinced  raising it up it entirely the right thing to do. He had no concerns with the back of the building. He also  appreciates the idea of the light that could come from lighting up the space under a higher marquee.  He  is more concerned with the idea of the entry level having a flat front.   Bill Rea comments that he doesn’t have a strong feeling about the height of the marquee. He feels that  maybe 9’ is a little low after measuring the Ellen. He recognizes the issues with vandalism, etc. if it’s  lower. He doesn’t see it as being visually a problem. He thinks that the staff has objections based on  zoning check marks they have to review, but he can be more subjective. He discusses other signage  options and thinks the applicant should explore other balcony/marquee options as well – suggests idea  of no marquee with window balustrades at upper story windows.  He states that he doesn’t really care  about the interior. He doesn’t feel the arch is much to write home about, the ceiling has ways it could be  reused and preserved, but doesn’t necessarily care about what happens with it. He doesn’t want to put  too many restrictions on the interior to lose the project. He’d like to see a good street wall, regardless of  the interior. He was concerned about the flat front, but he likes the entrance doors being set back and  creating variation. He encourages the applicant to add color – we’re looking at black and white photos,  so the marquee can likely have color. He questions why the floor plan is going to be the way it is, that  they may be losing space with steps and ramps.  Applicant explains why they are doing what they’re doing and how they’re changing the space from a  7,000sqft space to a 10,000sqft. He also points out that the stage requires storage and how that impacts  the second floor. He states they’re going from a sloped floor to tiered floor. Applicant stated if the  project goes over budget, that the mezzanine may be the first thing to go.   Bill Rea states that he supports what the applicant wants to do on the back end of the building to bring  more character to Main Street.   Walter Banzinger states that most things have already been said. He appreciates the applicants  approach to the project. He agrees the front façade is the most important thing to be protected – and is  not concerned with the interior or the alley facade. He may agree with Mark Hufstetler on the interior  approaches and preservation of the proscenium arch – but only if it could be preserved. He doesn’t feel  the interior of the building has much to preserve. Perhaps reusing the tin ceiling would be nice. He likes  what they’re doing with the front of the building. He agrees with the street feel of the marquee being  low being favorable, but doesn’t feel that the marquee is a game changer for him. He agrees with going  back to a historic sign would be great.   Bill Rea questions if they need anything else from the board.   Walter Banzinger states that he sees this approach as adaptive reuse vs. historic preservation.  And  believes the building would remain as contributing with the proposal.    Mr. Hufstetler states that even a new proscenium arch in the same location would still give a nod to the  past.     Applicant questions how much documenting needs to take place. Mr. Hufstetler stated that if interior  documentation were going to happen, it should have been done years ago before people started  moving around in the space. Too much has changed at this point for it to be important.  He continues to  say the interior doesn’t justify strict Secretary of the Interior Standards/HABS documentation.   Discussion continues regarding how unnecessary it may be to document and preserve things inside the  space.   Chris Mehl states that his wife did legal work for the project – he is not aware of the nature of the legal  work, and would like to ask questions, etc, but will not before speaking with the City legal department.   Bill Rea comments that he likes what the applicant has done elsewhere and is glad they are here on this  project.   E. FYI/Discussion – Chris Mehl states that the board lost a member that resigned and there is an opening for a lay person. He applied to someone who applied before, but this person is no longer available. He states it’s difficult to get a quorum, so if anyone has any suggestions to bring them up.   Melvin Howe mentions that it’s only fair to the applicants to have all of the board members here to  vote.   F. Adjournment – Bill Rea adjourns. For more information please contact Alicia Kennedy at akennedy@bozeman.net This board generally meets the second and fourth Wednesday of the month at 5:30pm Committee meetings are open to all members of the public. If you have a disability and require  assistance, please contact our ADA coordinator, Chuck Winn at 582‐2307 (TDD 582‐2301).