Loading...
HomeMy WebLinkAbout09-09-15 DRB Minutes    Design Review Board Wednesday, September 9, 2015, 5:30pm, City Commission Chamber – 121 N. Rouse Ave.   A. 05:38:26 PM Call meeting to order – No Quorum   Board Member ‐ Bill Rea: Absent  Board Member ‐ Scott Bechtle: Absent  Board Member ‐ Melvin  Howe: Absent  Board Chair ‐ Mike Pentecost: Present  Board Member ‐ Lori Garden: Absent  Board Member ‐ Walter  Banziger: Present  Board Member ‐ Mark  Hufstetler: Present  Board Member ‐ Sharla Rae Stuber: Absent  Board Member ‐ Justin Aliport: Absent  Commissioner – Chris Mehl: Present   B. 05:39:03 PM Changes to the Agenda – removed Larkspur Commons from the agenda. C. 05:39:17 PM Public Comment – No public comment Please state your name and address in an audible tone of voice for the record.  This is the time for  individuals to comment on matters falling within the purview of the Committee.  There will also be an  opportunity in conjunction with each action item for comments pertaining to that item.  Please limit  your comments to three minutes.      D. 05:39:31 PM Action Items – without a Quorum, the board will follow the usual procedure, but not vote. Comments will be passed to the planning director. 1. 05:40:14 PM 15‐370 and 15‐371 – Lewis and Clark Commerce Center Master Site Plan and Calvary Chapel Church Phase 2 Site Plan and Certificate of Appropriateness (Davis) An application to replace the previously approved Lewis and Clark Master Site Plan; the revisions will  allow for the construction of a church (classified as “community center” in the M‐1 Zoning District) in  phase II and an office building and three shop buildings in phase III. Phase I is currently under  construction as a storage unit development. The subject property is approximately 8.249 acres and is  zoned M‐1 (Light Manufacturing District) with the I‐90 Entryway Corridor.   Mrs. Davis begins presentation on the Lewis and Clark Commerce Center.   05:52:15 PM Board requests applicant complete their presentation before questions for the staff  05:52:36 PM Randy Viser – Architect for project – Mr. Viser begins applicant presentation.   Break in presentation as a board member requests additional information.   05:56:05 PM Presentation begins again.   05:58:22 PM Open public comment again as more people have come in during the presentation.   05:58:47 PM Open board to questions.   05:58:59 PM Mark Hufstetler questions if the hotel project they recently looked at in this area was still  planning to happen. Mrs. Davis comments that it was an informal application and that they have not  received a formal application to date.  05:59:16 PM Mr. Hufstetler questions the parking requirements for this use. Mrs. Davis responds in  detail.   06:00:42 PM Applicant responds that they needed to meet the requirements for the church as a single  structure since it was being built prior to the other buildings. Later in the process, he anticipates sharing  some parking among the structures to maximize the square footage for the other units.   06:02:24 PM Mr. Hufstetler questions under what design guidelines the other buildings in the area were  built. Mr. Davis responds that she believes they were designed under the same guidelines. She knows  some may not fall into the entryway corridor for I90, but most likely fall under “entryway corridor” for  19th Street.   06:03:24 PM Mike Pentecost questions if as a church, they are required to pay property tax. Add in that  it is also a mixed use building, and how does that impact that?       06:04:03 PM Commissioner Mehl states that as long as they significant use is a church; they are required  to pay some street fees, but not property tax. Mrs. Davis states that the church is leasing the property,  so she’s not sure how that works – as the state owns the property and the builder is leasing from the  state and the church is leasing the building from the builder. The same rule applies whether the church  owns it or is leasing the property.  06:05:09 PM Mr. Pentecost questions the max height in this area. Mrs. Davis responds it is 45 ft. He also  questions landscape minimums.   06:06:09 PM Mr. Pentecost questions if the pitched roof was for the assembly area. Applicant responds  that yes, it is for the assembly area.   06:06:33 PM Mr. Mehl questions how long the lease is for. The builder is leasing the property for 90  years. Discussion continues regarding the lease and overall plans for the area.   06:09:39 PM Mr. Mehl questions street level interest – the staff report states that it needed to be  specifically addressed on one side of the building and he’s curious why. Mr. Davis responds.   06:10:20 PM Mr. Mehl questions how parking will work if the use of the building changes. The applicant  states that if the building use is changed that they would have to readdress their shared use parking plan  and perhaps add additional parking. Applicant also states that with the parking capacity they currently  provide, they should not have any issues for most uses he could envision.   06:12:01 PM Mr. Hufstetler confirmed that at this point, they are not relying on any shared parking. The  applicant replied that at this phase, they do not have a shared plan. Discussion continues between  applicant and Mr. Hufstetler regarding future use of Phase 3.   06:13:08 PM Mr. Mehl questions the landscape buffer. Applicant responds in detail.   06:15:25 PM Questions for applicant and staff closed and brought to the board for discussion.   06:16:04 PM Applicant questions if the changes in architecture and landscaping are sufficient to approve  the project. Board chair stated that this was not the venue for answering that.  06:17:00 PM Mr. Hufstetler stated that he agrees with the staff as the design of the building is fairly  uninspired. He states that he understands that it was designed with economy in mind – and it’s  sufficient for that purpose. He feels with a little more effort, that the building may have more visual  appeal. While the design is not that great, he feels that the caliber of the other buildings in the area are  not quite meeting the design standards that the city strives for, so it would be hard to hold this  particular building to higher standards. Especially since they just approved a number of garages in that  area.   06:19:54 PM Mr. Hufstetler has concerns regarding the lot design and parking arrangement. He feels  that addressing phase one and two together could allow for a better design. Specifically because one lot      will be mainly empty, with another lot being full a majority of the time. Rearranging the lay out may help  make a more visually appealing project.   06:21:41 PM Walter Banzinger states he would support staff comments. He also states that he would  like to see a little more in the landscape of the building, even given the area it is in. In addition, a better  configuration and more green space would be ideal. He would like to see the project come back with  more sample boards and prints of the building. He also feels that he supports the generic community  center look over a lot of iconic church structures, but it is still a little bland. Even in an M1 zone, we need  to hold up design codes – especially since there will be so many people coming and going than some of  the other buildings in the area. He recognizes that the budget may be tight on a project like this, but  with a little creativity, it could be better.     06:25:46 PM Mr. Pentecost said he would also echo what the other board members have said and also  deny the design. He, however, does not want to start to structure the building, but he would like to see  more texture and address the size of the roof. He does not feel the applicant has to do too much to alter  the building, but he does think that moving the building on the lot will allow for a better outdoor public  space. He also thinks the applicant should liberally address the color guidelines.   E. 06:29:50 PM FYI/Discussion   Chris Saunders informs the board that the UDC is going to be updated and that Tom Rogers was here  with the team doing that project to do some introductions – so they would like to break from action  items to address the FYI/Discussion items.   06:30:07 PM Tom Rogers introduces the consultant team and informs the board about the kick‐off event  taking place the next evening. He stated that the Design Review Board would be part of the UDC update.   06:31:11 PM Mr. Pentecost questioned if Mr. Rogers wanted the board to attend the event tomorrow  evening. Mr. Rogers let him know that he would encourage as many people as possible to attend the  event. Commissioner Mehl informed the board that Mr. Rogers may not come back to address the board  directly during the event, but that he encourages them to send him their feedback and thoughts through  the process.   06:33:58 PM Board goes back to action items.   2. 06:34:04 PM 15357 and 15359 West Winds Phase 5 Major Subdivision Pre‐ application and PUD Concept Plan (Saunders) An application to consider further subdivision of two lots into 54 lots with relaxations for alternate  street sections and widths, non standard lot sizes, and use modifications to the existing planned unit  development.   06:34:28 PM Mr. Saunders gives a presentation on the project.       06:46:32 PM Open to staff questions.   06:46:38 PM Mr. Pentecost asked for clarification on which subdivision was used as an example during  the project. Mr. Saunders responds that it was the Lakes at Valley West and it was used as an example –  but that all projects are different.   06:47:07 PM Request for applicant presentation.  06:48:22 PM Trevor McSpadden begins applicant presentation. Goal of project is moderately sized lots,  moderately sized homes – for a moderate price.   07:01:58 PM Begin questions for applicant.     07:02:17 PM Mr. Hufstetler questions if these would be public streets maintained by the city. Mr  Saunders clarifies that if they are not city standard streets, they are maintained by the home owners.  Mr. McSpadden comments that it would be largely handled by a Homeowners Association. Board  discusses further the street size and street parking availability. Mr. Saunders clarifies how much space is  required on the street to be calculated into parking requirements and that if those spaces are not  available on the street, that they must be met on the property. He clarifies also that parking becomes an  issue when the homes get larger and have more bedrooms – thus higher parking demands.   07:06:30 PM Applicant explains that one option would be to push the rear setback limits and make a  larger driveway to allow for two vehicles. Applicant discusses options with flipping certain spaces to  benefit the layout, street sizes and snow removal.   07:09:05 PM Mr. Hufstetler questions how the lot density of the Lakes at Valley West compares to this  project. Mr. Saunders explains differences among the two properties. Mr. Saunders explains that in the  last census, most homes in Bozeman were occupied by one individual. There is a large demand for  smaller homes like this within the Bozeman community. Further discussion with the board to the  benefits of having more volume with smaller homes. Applicant explains the benefit of the configuration  he has – when he ran numbers with the more traditional sized lots and the traditional sized streets, it  allowed for 19 fewer lots – thus increasing the price for each home. These types of projects help make  homes more affordable.   07:15:57 PM Mr. Pentecost questions at what point do these designs encourage people NOT to buy  them. At some point, is it too compact? Applicant responded that at some point the streets may  discourage them, but these smaller houses are in demand. The larger deterrent really is when the  smaller homes become too pricey – by altering the streets it makes the homes more affordable. Mr.  Mcspadden begins discussing the benefits of this product based on area median income. Mr. Mehl  interjected that the information he’s referring to was based on the presentation to the Planning Board  the evening before.       07:20:51 PM Mr. Pentecost questions if these are freestanding condominiums. Applicant responds that  they are not condominiums; they are traditional single family homes. He explains that the ownerships  for a fee simple home is easier than condos. Discussion continues regarding condos versus freestanding  homes. Applicant explains that this is the issue with this product, that they have to apply subdivision  standards, not the condo standards. Applicant highlights that if this project is not approved, it will sway  towards a more condo‐style community, so there is a benefit for the board to be a little more relaxed on  the subdivision standards, to encourage more single family homes.   07:22:51 PM Mr. Pentecost questions if they are attempting to create federal subsidized housing, or  simply affordable housing. Applicant responds that they will likely not be in the range for federal  subsidization, but might be some availability of down payment assistance. But this is a free‐market  attempt to reach those individuals who may be in the “affordable housing” range.   07:24:37 PM Chris Saunders commented that there currently are some single family homes in a  condominium environment. He stated that they were not able to make single family homes there, so  they shifted it to a condo set up, which it was easier for them to achieve their goals.   07:25:50 PM Chris Mehl questions a previous project that was presented, that was attached town  houses on smaller lot sizes. He questions a comment on the staff report that Chris Saunders made. Chris  Saunders explained what his comment meant. Mr. McSpadden expands on Mr. Saunder’s response. He  expresses a desire for diversity within the development. Applicant explains that the benefit of them  allowing these relaxations is affordable housing. He’s not trying to push the affordable housing side of  the project though as he doesn’t want to use that to heavily sway them.   07:33:07 PM Discussion continues to address the park requirements. If the project does not meet the  minimum park requirements, it was agreed by staff and the park’s board that it could be most beneficial  to do cash‐in‐lieu and revamp another local park near this property given the accessibility to that park.   07:35:04 PM Chris Mehl questions an incomprehensible part of the image – with a sort of hammerhead  at the end of the street. The applicant responds that it was because he wasn’t sure of the future of the  area on the other side, but wanted to design it so it could stand alone.   07:37:42 PM Chris Mehl questions the smaller streets and that if future properties tie into that street,  they are basically forcing them into the privately maintained street that this subdivision will have.  Applicant responds that it is not necessarily the case. The street could bulb out at a certain point to  allow for a boulevard and thus hit the required width. However, he has found in his experience, that  typically the city does not maintain the streets within subdivisions anyway.   07:40:49 PM Chris Mehl questions the applicant’s dedication to the design guidelines. Chris Saunders  explains that as part of the process, the design of the homes will be submitted as part of the PUD and  they will have to be built exactly as indicated or else they need the city’s approval to change them.   07:44:03 PM Applicant questions end. Brought to the board to discuss further.         07:44:44 PM Walter Banzinger comments that he appreciates the attempts that the applicant is trying to  make, but in his experience, these smaller streets are not effective. Putting the pedestrian in a curb walk  moves them from the landscape and puts them into the street. The ability to adjust it later is just too  difficult if determined that it’s not working. He does however, support the smaller lots and homes and  what is trying to be done there.   07:48:32 PM Mark Pentecost comments that he appreciates the smaller lots and homes and the person  being able to own the complete home instead of renting or being a part of a condo – that he feels that is  lacking on the market. He is deterred by the street hitting an unplanned parcel. Even if adjustments  could be made, it is imply a specific design for future occupants. He feels it would be more successful if it  were part of a larger project or those streets connected into one another instead of dead ending. In  addition, he appreciates the innovative designs on the lots, and just thinks they should be more  innovative in the street design. He foresees parking and space issues with those smaller streets.   07:54:24 PM Mr. Hufstetler comments that he appreciates the attempt at affordable housing – or  homes that will be designed to be affordable. He’s concerned with losing the boulevard. He cites  examples of smaller streetscapes in other parts of the country and that they have been successful  without deterring people from buying – some of those small streets are in some of the most desirable  neighborhoods, but getting around can be a nightmare. He feels that the parking could help to sway  people from over sized vehicles and large toys being parked in the community. He doesn’t think that  what parking engineers think should always be the determining factor for street size. He  made  suggestions on which sides of the street to put the bike lanes to allow for faster snow melt.  07:59:12 PM New Business – Mr. Mehl reminds the board to attend the UDO event the following  evening.   F. 07:59:41 PM Adjournment For more information please contact Alicia Kennedy at akennedy@bozeman.net This board generally meets the second and fourth Wednesday of the month at 5:30pm Committee meetings are open to all members of the public. If you have a disability and require  assistance, please contact our ADA coordinator, James Goehrung at 582‐3232 (TDD 582‐2301).